什麼是地上權？房屋地上權是否可以貸款？

簡單來說，地上權類似於租賃，就像是你需要使用這塊土地，但是你沒有資金將整塊土地買下，因此你向土地的所有權人租賃，只是地上權與租賃的差別在於使用權力較大，且設定的期間長，常見於建商開發新建案，向政府申請地上權蓋房，因而產生了地上權房屋。

舉例來說：例如阿明需要在小美的土地上蓋透天，因此阿明向小美簽訂地上權，因此阿明有權利在這塊地上蓋房屋，而小美沒有權力干涉阿明在這塊土地上的任何使用行為。

地上權與租賃的差別？所有權人可行使的權利為何？

地上權屬於「物權」；租賃屬於「債權」，意思是地上權是需要經過地政主管機關將書面內容登記在土地登記簿上，方始生效；租賃則不須登記，但租賃期間若超過一年，建議簽訂契約書，否則為不定期租賃。
簽訂期間，地上權無時效限制，針對契約內容約定的期限為主，通常以50年最常見；租賃的契約則有期間限制，最長不可超過20年為主，如契約時效一過，可續約。
地上權的使用權利可以讓予他人，但租賃則需要經過出租人的同意。
需支付權利金，不過契約規定要是不需付租金，只要雙方同意，就可以；租賃不須負擔權利金，但是以租金為主。
地上權的租金，不論所有權人或地上權人皆不可隨意更動，不論地價是否漲跌，只要想更動就必須向法院申請；租賃則可隨意增減租。
地上權人不可要求土地所有權人對土地進行修繕；租賃可由承租人提出修繕請求，所有權人則有修繕義務。

地上權優點與缺點分析

優點是什麼？

不需要花大錢買土地，就能使用土地。
地上權的房屋，價格較便宜至2 – 3成。

關鍵的缺點？

除了租金外，還有一筆權利金。
若簽約時效到，地上建物須拆除。

購買地上權房屋有什麼疑慮？

所謂地上權房屋顧名思義，就是沒有實際土地所有權的建築物，當你擁有地上權，而在土地上蓋建築物，那麼擁有建築的人，只有建物所有權，而無土地所有權，因此如果地上權失效，建物也須隨之拆除。

那麼通常如果有建商要開發建案，會向政府申請，此設定範圍通常為50年至70年，因此其實也不需擔心在有生之年會遇上被拆除的危機，而且如果真的遇上了，若是建築還有可用價值，可與政府申請續約。

那我為什麼要買地上權房屋？其實現在的年輕人如果要買房，因為地上權房屋比市價低2 – 3成，是比較好入手的選擇，所以現在也有不少建案在開發，但是要小心地上權房屋其實還細分為兩種。

普通地上權房屋：購買時會擁有建物所有權，可以隨意利用建物，不論貸款或買賣都可以，只是會被註記為地上權房屋，除了不易轉手外，還容易影響賣價與貸款成數。
使用權房屋：這類房屋的價格更便宜，但是並沒有房屋所有權，所有權還是在建商手上，因此你不能對房屋進行貸款或買賣，就有點類似於租賃房屋的概念，只是你不需每月繳交租金。

地上權房屋可以貸款嗎？地上權房屋貸款的方式？

只要你擁有房屋的所有權，就可以申請房貸，但是不見得銀行會通過，因為通常在貸款時，銀行也會根據房屋下的土地評估，所以即便能貸，除了利率較高外，成數也比較低，大約落在房屋賣價的5-6成。

因為地上權住宅有幾個缺點，所以在買房時還是要考慮清楚，不要因為便宜就手刀購買喔！

轉手性差，不易買賣。
沒有土地所有權。
除房屋稅外，還有地租的問題。
貸款成數低。
地上權到期必須拆屋。

實際案例帶你看台灣地上權房屋怎麼貸？

雖說地上權房屋的貸款案件不多，但是之前宅立貸還是有遇過一兩件，其中有位陳先生，因為家人出了車禍，需要一筆醫療費用，而家中又沒有保醫療險，於是便希望抵押房屋貸款，但是向銀行申請被拒，只好轉而向喆方求助，雖然他沒有土地所有權，但是我們還是依照房屋價值下去評估，雖然能貸給他的成數不高，不過他需要的錢並不多，所以他將位在新北的三房兩廳兩衛公寓套房抵押，屋齡8年，坪數34坪，可貸成數5成，經過評估後可以貸到的金額近800萬，不過陳先生只需要40萬的資金，於是在簽約對保後，立馬撥款至他戶頭，幫他放下了心中的大石頭，而且因為貸款金額低於可貸金額，所以利率只有１％非常划算。

所以各位想買房的無殼蝸牛們，不要因為急著想買房而忽略了自身需求喔！買房時需要注意是否為地上權房屋，而不是看到便宜就入手，自身利益要顧好，除非你能接受貸款成數低，不然其實購買地上權房屋所需的自備款較高喔！