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建地貸款要怎麼辦理?可貸成數會因為不同建地而產生差別嗎?

房子不是憑空出現的,想要蓋出一棟完整的住宅,需要事先規劃設計圖,運送材料,經過不同階段的建築工程,才有了在眾人面前展現出的模樣,整個過程從無到有,花費的時間非常長,最重要的是,沒有房子底部立基的土地,完成建築物可以說是不可能的事,因此動工之前要先買一塊建地,至於購地所需的巨額資金,藉由向銀行辦理建地貸款,很快就能籌措出來,幫助借款人獲得自己的土地,順利在上面興建房屋。
台灣建築用地大樓

什麼是建地?

土地劃分成都市、非都市兩大類,都市裡面會規劃商業區、住宅區等,非都市是指不在都市計畫訂定範圍內的用地,包含農業、工業、鄉村、森林、山坡地、河流等區域,這些地方若有是有興蓋建物的需求,等於作為建築用途使用,就稱為建築用地,建地依照性質來看,還可以細分成甲、乙、丙、丁四種類別。

  • 甲種建築用地:不在都市地區裡面,位於一般、特定農業區,生活機能不像市區那麼方便,優點是房價比較低廉,法令規定建蔽率60%,容積率240%。
  • 乙種建築用地:位於鄉村、偏鄉地區,提供建造房舍居住,以及零售、餐飲等較為溫和的商業活動利用,法令規定建蔽率60%,容積率240%。
  • 丙種建築用地:位在風景、山坡地保育區,若想蓋房子或設施,要先把坡度推平,確實做好週遭的水土保持,法令規定建蔽率40%,容積率120%。
  • 丁種建築用地:位在一般、特定農業區的工業用地,提供給企業建造廠房和相關設備,例如衛生、倉儲設施,但給人住的民居不能蓋在這些地方,法令規定建蔽率70%,容積率300%。

貸款成數受到哪些因素影響?

用地本身的價值評估會受各種條件限制,根據個人信用、擔保品的現場狀況而產生差異,若是借款人和建地的條件都非常良好,有可能貸到高達8成的成數,反之若是條件不太好,放款機構將轉向小心評估,成數可能掉到5成以下。
影響成數高低的因素有很多,座落地點、週遭狀況、面積大小、形狀是否完整、附近有沒有商業區、有沒有鄰近道路、容積率與建蔽率等,都會讓借款人到手的資金有差異,此外土地種類也有重大作用,甲種建地位在農業地區,價值偏中間;乙種建地位在鄉村地帶,人口數更多一些,價值比較高;丙種位在山坡地,人煙稀少,沒有什麼商業活動,價值偏低下,幾乎不可能通過銀行審核。

目前銀行推出哪些建地貸款的方案?

大型銀行都會提供建築融資,讓建商或個人不用一次負擔高額成本,先借錢支付購地和建築工程的花費,等到房子賣掉後,再使用出售的款項,結清事前借貸的債務。

銀行建築融資方案表:

銀行 合作金庫 兆豐 第一銀 土銀 陽信
適用對象 購買基地並興建房屋的法人。 持有基地所有權以及建築執照的企業、個人。 信用、財務狀況正常的公民、企業。 建造房屋的法人、一般人。 購買基地並興建房屋的個人、法人。
可貸額度 最高是建物造價的7成。 基地是取得成本的7成,興建工程是預估成本的5成。 依照本行定價規定辦理。 按照建物的造價成本估算,最高不超過5成。 基地是7成,合建保證金是7成,建造費用是7成。
貸款期限 最長5年 最長5年 最長3年 最長5年 最長5年
還款方式 出售基地、完工的建物,或是到期還清。 每月繳息,出售房地的款項,房屋貸款還清。 每月繳息,房子完工售出後,以款項還清。

申請建地貸款需要準備什麼文件?

借款人要攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、用地所有權狀、登記簿謄本、地籍圖等文件,此外還有營造相關的資料,例如分區使用證明、實際興建圖、償還計畫書、建造執照、基地照片等文件。

建地貸款如何辦理?

辦理流程分為申請、估價、審核、對保、設定、撥款六個步驟:

  • 申請:借款人評估個人資金需求,擬定貸款金額,並準備身分證、印鑑證明、銀行存摺封面影本、用地所有權狀等相關文件,向借貸公司提出貸款申請。
  • 估價:借貸公司會對土地的面積坪數、座落地點、周遭狀況等進行檢察記錄,依照物件的條件進行價格估算,借款人可以用地買賣成交價格當作參考基準,可貸
  • 金額大約會落在估算價格的5~7成。
  • 審核:借貸公司會審核借款人的基本資料,並且確定土地的基本價值,若審核無誤,案件通常很容易通過。
  • 對保:案件順利核准後,借款人可以和借貸公司約定時間進行對保,當天借款人需要親自出席簽訂契約,並提供匯款帳戶,這樣才算完成貸款。
  • 設定:對保完成後,還要前往地政局作抵押權的設定,一般來說抵押權登記的金額會是貸款金額的1.2倍,抵押權設定完畢借款人才會收到款項。
  • 撥款:以上流程全部順利完成,就可以隨時匯款至指定帳戶,讓借款人可以盡速使用這筆資金。

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