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2021農地貸款交易方式總整理秘笈!持分農地也可以貸款嗎?

土地貸款 - 見證人資料
  • 姓名:
  • 區域:台灣農地
  • 貸款金額:
土地貸款 - 案例分享

政府農產專業區內,指定興建之公共設施,就可以給予補助或協助貸款。很多人家裡都有農地,但隨著日子久了也沒下田工作,我也不是很愛好農耕,不想荒廢家裡的田產,又有資金需求時該怎辦呢?通過建築貸款,為建造人生藍圖過程提供資金,使用修建將修復者變成夢想中的家,得到的資金,可以對現有的家進行大規模改造。
農地貸款交易方式總整理秘笈

農業二胎貸款方式表

類型 可貸款成數、價格 自備款金額 限制購買
農莊借款 6成 約300萬元 本國籍國民
農舍貸款 6~7成 約400萬元 本國籍國民,名下不能有其他農舍
農園借款 面積小較難申請貸款 約400萬元 本國籍國民

農業發展條例,辦理農地限制

  1. 請記住每件面積至少要756坪。
  2. 農地所在縣市設籍滿2年,且取得農地滿2年才可興建農舍。
  3. 農舍取得使用執照後滿5年才可轉手。
  4. 農舍最小面積13.6坪。
  5. 興建集村農舍約為10~50棟,且採分棟方式建築。

什麼可以叫做農地貸款是什麼?

借款人名下擁有一塊可當作擔保品的農作地,透過抵押產權的方式,向金融機構申辦借貸,案件通過後,承貸的金融機構前往勘查,拍照記錄現場的狀況,藉由了解各種條件,評估物件總共價值多少,接下來會告知申請方可能提供的可貸金額,借款人在申貸時可能會遇到較多挑戰,使用目的、用地種類還有身分校驗等都會影響過件的可能性。

土地分類依照使用目的來規定,根據農業發展條例所言,農業特指利用自然資源和農用器材從事農作相關工作的事業,施作農業的土地就是農業用地,除了傳統認知上的耕地外,農業用地的功用可以分為三項:

  • 用於耕作、林業、養殖、畜牧和生態保護使用的地區。
  • 用於農業經營的必要場地,如農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、道路、灌溉等無法分離的功用。
  • 用於農民團體與合作農場使用的儲存和施作場所,如倉庫、冷凍/藏庫、農機中心、蠶種繁殖場、檢驗場等功用。

只要土地使用方式符合上面內容,都可以被統稱為農業用地。

農地貸款成數是多少?

依照每間承貸機構的性質不同,放款成數也會呈現高低落差,常見的途徑有銀行、農會、民間融資機構,一塊耕地相同的價值,以地買賣成交的市價為參考標準的話,銀行可提供的放款成數最高大約是7成,農會最高大約是5成,民間融資機構最高大約是9成,以成數來說,農會最少,銀行次之,民間融資機構最多,如果借款人擁有條件非常良好的土地,甚至可能取得和市價相近的可貸金額。

2021農地貸款的利率是多少?還款年限多長?

農作地的利率大約落在2.5%~5%,如果細分各個不同機構,各自有一套不一樣的利率計算公式,銀行年利率大約在2%~5%,最長還款年限是15年;農會年利率大約在1.5%~5%,最長還款年限是20年;民間融資機構月利率大約在1%~3%,還款彈性自由,沒有設定一定的期限,借款人可以按照計畫決定何償還債務。以利率高低來說,農會最低,銀行次之,民間融資機構最高;以還款期限來說,銀行最短,農會次之,民間金融機構的限制最少。

農用地貸款有什麼困難嗎?

農用地相比一般土地有更多規定,銀行和農會預先審查借款人身分是否符合資格,銀行要求借貸對象年齡要滿20歲以上,並且是農民或者農業相關的工作人員,農會則必須成為基層會員才能申請辦理,加入條件為相關科系畢業、農民、農業產銷班成員等,二者對於身分有較嚴謹的規範,此外還會審核個人信用評分、過去的繳款記錄、收入證明等狀況,辦理難度較高。
如果借款人確定要申貸,那麼土地的使用類別必須更定為農業用地,並在土地登記謄本上標示出來,如提供農作物、林業、畜牧、水產養殖施作和相關設施放置場地等廣義上的農作地,申請方證明擔保品確實是農作地,銀行和農會才有可能受理。
借款也區分出大致的應用範圍,資金需要使用於農業的生產、加工、家計與消費等發展業務,可以分為三項:

  • 購買耕作地或建造農舍,如擴建家庭農場,農民改善經營購地,生態保護等項目。
  • 購買農業施作器材,如利用農機代耕,農業產銷班修建設施,提升畜牧經營等項目。
  • 農業週轉用金額,如改善農民生計,災後修復使用,輔導糧食和經濟作物生產等項目。

根據用途的差異,申請到的可貸金額和還款期限也不盡相同,在考量個人需求和還款能力的前提下,決定哪一種方案最適用,並擬定相應的資金運用計畫,通過機率才會提高。

有哪些還款方式?

銀行為本金攤還,每月平均償還本金,利息依照剩餘本金計算,農會為本利攤還,每月平均償還本金和利息,民間融資公司還款方式不採取硬性規定,可以每月先繳利息不繳本金,之後再償還本金,或是隨借隨還,貸款期間一次全部結算本金,協助借款人依照資金狀況彈性選擇方案。

申辦農貸需要準備什麼文件?

銀行和農會的話,借款人和保證人要備齊身分證、健保卡或駕照、戶籍謄本、所得證明、用地所有權狀、銀行存摺封面影本、印鑑證明等文件,民間融資機構只需要借款人的身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、用地所有權狀,審核簡單不糾結。

農地貸款怎麼申請?

辦理流程分為申請、估價、審核、對保、設定、撥款六個步驟:

  • 申請:借款人評估個人資金需求,擬定申貸金額,並準備身分證、印鑑證明、銀行存摺封面影本、用地所有權狀等相關文件,向承貸公司提出申請。
  • 估價:承貸公司會對持分地的面積坪數、座落地點、周遭狀況等進行檢察記錄,依照物件的條件進行價格估算,借款人可以用地買賣成交價格當作參考基準,可貸金額大約會落在估算價格的5~7成。
  • 審核:承貸公司會審核借款人的基本資料,並且確定土地的基本價值,若審核無誤,案件通常很容易通過。
  • 對保:案件順利核准後,借款人可以和承貸公司約定時間進行對保,當天借款人需要親自出席簽訂契約,並提供匯款帳戶,這樣才算貸款完成。
  • 設定:對保完成後,還要前往地政局作抵押權的設定,一般來說抵押權登記的金額會是申貸金額的1.2倍,抵押權設定完畢才會收到款項。
  • 撥款:以上流成全部順利完成,就可以隨時匯款至指定帳戶,讓借款人可以盡速使用這筆資金。

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什麼是持分農地?

一塊農作地被二人以上共同擁有,表示數個人一起持有物件的所有權,每個人都得到各自的那部分,這種情況就被稱為持分地,一群人一起出資買下地皮,或是後代子孫繼承長輩留下的財產,導致恰好同時管理同一塊土地,都是出現持分地的原因。

持分農地可以貸款嗎?

由於所有權分散在數個人手上,持分地的後續處理屬於高風險,因此銀行和農會承接案件的意願不高,如果想要通過借貸,需要先取得全部分持所有權的人同意,讓產權有辦法被完整抵押,或是進行產權分割,由共同持有人互相協商,按照產權中應得的比例分配,以解決使用不便的問題,然而兩個方法都相當複雜困難,過程會消耗大量的時間和耐心,借款人或許可以向民間融資機構申辦,不要求所有持有人一起擔保,不要求保證人同行,個人用名下的持分地作抵押,可以獨自申請貸款,審核條件不嚴苛,辦理流程簡單迅速。

如何分割持分農地?

分割共有物的方法有協議分割、裁判分割、調解分割三項:

  • 協議分割:全部共有人討論共有物所有權的分割,沒有法規上的制約,只要全體同意分配,結果就能成立。
  • 調解分割:當協商不能自行得出一致結論時,共有人向地政機關處申請調解,幫助在產權分配上促成和解。
  • 裁判分割:協議分割和調解分割都不能達成協議,共有人轉而向法院聲請判決,依照裁判結果實施分配和補償,讓法院提供另外的解決方法。

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什麼是農地二胎?

借款人先用耕地向銀行和農會申辦第一次借貸,獲取第一筆資金,承辦機構擁有第一順位抵押權,就稱為一胎,借款人再次用樣物件向其他融資機構申貸,獲取第二筆資金,這間承辦機構擁有第二順位抵押權,就稱為二胎。

農地二胎和一胎有什麼差別嗎?

第一次向銀行、農會申請借貸時,由於放款成數大約只占5~7成,通常會留下一些殘存的放貸空間,若向民間融資公司辦理第二次借貸,承貸機構將評估土地的剩餘價值,根據計算結果提供恰當的可貸金額,幫助借款人有效地把資產變現成可用資金。
以利率來說,若一胎和二胎皆在民間融資公司辦理,不會有太大影響,但假如一胎在銀行、農會辦理,二胎在民間融資公司辦理的情況,銀行和農會利率較低,民間公司利率較高,二者的差異可能增加負擔,所以申辦前應先考慮自身條件是否可行。

農地罰則法條

第 69 條
農業用地違反區域計畫法或都市計畫法土地使用管制規定者,應依區域計畫法或都市計畫法規定處理。
農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構依本條例許可承受之耕地,違反第三十六條規定,擅自變更使用者,除依前項規定辦理外,對該農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構之負責人,並處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。

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