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什麼是夫妻房產共有? 結婚後買房有哪些房貸技巧?
你和你的愛人準備要步入禮堂了嗎?在疫情影響世界的這段期間,許多人省下了到國外出遊的費用,無形中手上多了點錢,而且銀行利率持續走低,不少人開始打算買房,小夫妻檔也打算脫離租房,成為有殼一族。只是婚後需要注意財產分配的問題,兩個人之間的感情需要好好經營,但是其中最容易傷感情的就屬錢這件事,因此買房前,建議先了解夫妻之間的房產分配問題,以及一些貸款小撇步。
要小心婚前與婚後買房可不一樣
若你是在婚前購屋,那麼房屋的產權屬於個人財產,因此不會有分配的問題,也比較不容易有糾紛。但是就經常有一些案例是男方在兩人結婚前,為了表示誠意,於是買了房後登記在女方名下,但如果之後不幸分手,女方就直接將名下的房給賣了,男方也無法進行索討,因為是婚前財產,等同於男方送了棟房屋給女方,只能賠了夫人又折兵。
至於婚後買房可就不同了兩人可約定是否要聯名登記或是單方登記,且不論何種登記方式,都屬於共同財產,而聯名登記的話,可以保障彼此之間的權益,因為如果其中一方要對房屋進行處分,則需要經過對方的同意才行。但是當方登記則可以取得較好的貸款條件。
婚後買房貸款技巧有哪些?
婚後夫妻所買的房產,就害怕遇到產權問題,有可能兩人喬不攏就這樣不歡而散,因此一定要兩人是先約定,但是若遇上聯名登記的話,雖然可以保障雙方權益,卻有可能無法取得較高的貸款成數及較低的利率。
至於若有夫妻雙方為軍公教身分,或是五百大企業員工,則可由那一方作為房貸申請人,因為可以取得銀行的軍公教優惠方案等,銀行會更願意貸款給優質的客戶,因此可以利用這些條件去申請房貸。
現在也有青年安心成家購屋貸款,身為首購族且名下無其他房產的小夫妻,就可以向各大銀行申請青安貸,以減少負擔。
至於貸款金額的部分,要以自身條件去評估,可利用網路上的二胎房貸試算功能,預算出每月應繳金額後,確定每月負擔不會超過收入的3成,這樣才能保證生活穩定,不會被房貸壓垮。
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為什麼房屋所有權人和借款人是不同人?誰當借款人比較好?
民眾貸款買房再平常不過,台灣房價飛漲,不辦房貸幾乎不可能,但也有些特別情況,房貸戶與屋主是兩個人,繳貸款的人與房屋所有權人不一樣,一些人辦理購屋貸款,可能出於某些原因故意分開,例如丈夫貸款買房,房子登記在妻子名下,或父母申辦房貸,小孩卻是所有權人等,這些情況不少民眾碰到,應該弄懂其中問題,不至於過程中發生意外。
借款人與房屋所有權人可以不一樣?
法律上並無強制規定,房屋所有權人與申貸人必須是一個人,假如分屬兩個人,也不等於可以隨便登記在某個人名下,通常是配偶、直系親屬,年齡要滿20歲,且不超過65歲為限,同時房屋所有權人出面當保證人。
什麼樣的人適合申請貸款?
當產權所有權人與申貸人分開時,可以從收入、財力、經濟狀況較優良,以及名下無房產、符合首購優惠判斷,看誰適合當借款人,例如軍公教人員、上市上市公司員工,或律師、醫生、建築師、會計師等專業人士,在銀行看來都是良好的目標客群,申貸時較容易拿到低利率,或符合優惠方案,取得貸款成數上也較高,可能貸到最高8成房屋鑑價。
如何預防其中一方自己賣掉房子?
因為屋主與申貸人不是同一人,不少人考慮到以後買其他間房子、夫妻離婚等情形,會想到關於產權的紛爭,例如房屋所有權人沒有提前告知貸款人,自己擅自賣掉房子,可以在申請貸款時順便一起辦理預告登記,對房屋所有權人權利設下限制,需要事先取得貸款人同意,才能出售房產、贈與他人、當作抵押貸款的擔保品。
房貸可以改變原有的借款人嗎?
一、…

為何年輕竹科男有房、有財卻不婚? 原因引發網友共鳴!
為什麼身為竹科工程師,工作薪資優渥、穩定,而且30出頭歲就有車、有房且無債一身輕,重點是長相又不差,為何至今不打算結婚、生孩子呢?現在的年輕人怎麼了?
一名網友在Dcard上發文表示自己有位竹科工程師友人,現年31歲人生勝利組,可當他們聊到有關婚姻的話題,得到的回覆卻是對方不願結婚,甚至還認為婚姻就是一種慢性自殺。而網友在聽完這番言論後不禁疑惑地表示,以他的自身條件應該贏過不少台灣男性,可卻把婚姻看成人生的終點,到底現在的社會怎麼了?為何會讓大家恐懼婚姻與生育呢?
貼文一出引發網友們熱烈回響,並紛紛在貼文下留言,有些人認同原PO朋友的觀點,認為「自己過得開心就好,不需兩人磨合,還要多付出時間與精力、金錢,時間久了肯定又會懷念單身的日子。」還有人表示結婚就像是愛情的墳墓,還會有很多問題,不如不結婚來的好。
到底結婚好?…

台中二胎房貸從申請到撥款過程詳細公開!
喆方資產台中二胎有個客戶,他說自己曾經是有錢人,不需工作就能每日入帳幾十萬,身為富二代的他,家人留下不少資產以及股票,光是股息、租金收入就夠他吃一輩子,甚至他還能參加各種政商名流的聚會,藉由合作賺更多錢。在那個時期,不用思考就能累積資產,因此他也認為,錢是世界上最容易取得的東西,畢竟有些東西有錢也買不到。
但是不知為何,在他39歲之後開始家道中落,錢越花越少,甚至到了賣掉家產的地步,因此直到找上喆方之前,他的身家僅剩1棟房子以及為數不多的持股。
你是否曾想,做些不一樣的事情。可是促成一件事,除了想法更缺資源,想法是源源不斷的,但在資源有限的社會中,卻無法自由做任何事,如果永遠被侷限在「實際上」,就無法完成所想,社會進步將不復存在,但這個社會依舊在進步,不是嗎?
是的,的確是在進步當中,但你是促成社會進步的成員之一嗎?要想更進一步,無非從提升自我開始,可現實社會中「錢」是能最快速實現進步的工具,但沒錢,也正是廣大人群所面臨的問題。
如果申請過台中二胎房貸…

40歲買房成為半數人現況!房貸族年齡隨著房價增加!
依照房產業者統計資料,近10年房貸族年齡飛躍成長,2021年全台新增房貸戶年齡超過40歲的比例將近5成,2011年是43.6%,10年間往上攀升5.9個百分點,台北市超過6成的房貸族,買房時年齡已不只60歲,代銷業者認為,房價漲幅大,民眾購屋進度往後延,市場出於壓低價格,持續縮減坪數,例如2房25坪減少到剩20坪,也有民眾希望藉由信貸,獲得足以買預售案的自備款,但最好在交屋前清償信貸,不然可能降低房屋貸款條件。
台灣房價漲幅猛烈
最近各地房價往上衝,購屋族壓力隨之增加,依照內政部資料,2012年Q3全台住宅價格指數才78.96,自此之後猛升,2021年Q3增加到114.83,9年內價格成長45.4%,不少縣市房屋漲幅更是超過一倍,擔憂買不起高房價的民眾不斷變多。
買房壓力大…

挑選房屋絕對不能衝動購買!先有預算最重要,再來設定喜好條件!
看房的一個重大問題就是猶豫不決,應該執著於追求完美的目標?還是應該放寬標準,就算不滿意依然將就一下?往往在左右為難之中,買家就不知不覺錯失掉一個好機會,和合適的房子擦身而過,或是過於著急,想要快一點買到房產,草率地做出選擇,結果才發現使用起來不合實際需求。
看了2個月台中建案還沒下決定,原因出在哪裡?
台中有一位買家正好面臨到相似問題,手上已經預備好一筆現金要買房,看遍熱門地段的建案,依然找不到心中喜歡的房子,範圍遍及西屯、西區、東區、烏日、南區等地方,都曾經出現他看房的身影,但是到最後都是以沒有下文收場。
該名買家上網發文表示,自己花費了2個月的時間,全部參觀了12個新建案,一直沒有看到自己中意的房子,捨棄的原因林林總總,包括不喜歡重劃區基地的地點,市區價位過於昂貴,價格在一般水準然而室內坪數不足,新成屋的狀態有瑕疵,賣剩的餘屋方位、樓高不合宜,交通的出入口有阻礙等問題,引起網友的熱烈討論。
繞來繞去找不到好屋,這時候應該怎麼辦?
針對這個情況,有專家建議先設定好購屋條件的優先順序,而不是盲目地四處搜尋,這樣一來要找到中意的房子會簡單得多,而一個最快速的方法,就是衡量自己的負擔能力,看自備款與房貸金額是多少,在這個預算之內,揀選最能夠貼合需求的住宅。
首先定出預算,接下來就是挑選所在位置、房屋類型、面積坪數、形狀格局等項目,並且依照具體狀況加以調整,一個明確的目標就成形了,舉例來說,假如買家是通勤族,每天從彰化到台中往返工作,把長年繳交的租金換算一下後,發現購屋比較划算,那麼最好先預估通勤時間、
生活機能來選擇地點,在捷運旁邊也不錯,根據預算的金額來決定,最後選擇2房的中古屋作為購買對象。
有些人可能會問,應該看幾間才能找到恰當的物件,這沒有一定的標準,端看個人的要求條件,可能看個幾間就有目標,或是觀察之後,暫時延後買房的進度,等存到更多自備款再說,民眾可以互相比較,盡量多看,這樣一來比較有經驗,避免買到差勁的條件,買房是人生的重要大事,過於心急反而影響將來,所以花長一點的時間不是什麼缺點。
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為什麼房屋會遭到法拍查封?怎麼做才能撤銷已有的房屋查封?
一般民眾想借來大筆款項,利用房屋進行抵押貸款,是非常普遍的方式,獲得資金之後,必須按照契約內容償還債務,如果債務人遲遲還不出來,債權人便會向法院提出拍賣聲請,查封作為擔保品的房產,還有另一種情況是,債務人背負卡債、信貸或其他借貸,一直處於未償還的狀況,等到這些負債到期之後,債權人聲請法院查封債務人名下的資產,不論是哪種情況,都表示房子即將進入拍賣,屋主將失去房子的所有權。
查封是什麼意思呢?
債務人積欠下龐大金額且無力還清,債權人可以向法院聲請財產拍賣,要求強制還清,法院接受聲請之後,會先向物件所在地的地政事務所寄去通知信,進行查封登記,書記官、債權人一起到現場檢查屋況,然後貼上封條進行現場查封。
一旦登記正式生效,原來的房屋所有人,同時也是債務人,便喪失處分、買賣、移轉的權利,屋主的所有權將受到侷限,以免妨害到行政效果,不過依然能夠自住或出租,所以就算房子進入法拍程序,住戶也可以暫時居住,直到得標人完成點交才要搬離。
哪些原因會導致房屋面臨查封?
…

房屋用電量成為判斷空屋標準!全台低度使用住宅比率不到10%!
內政部在2021/9/13公開2020年下半年低度使用住宅與新建餘屋住宅的統整資料,從數據來看,全國2020年下半年低度使用房屋數共有88萬2634棟,在全國房屋稅籍住屋的比例占9.96%,自從2009年以後,首次出現降到少於10%的的統計數字,此外新建餘屋這方面,2020年第4季的數量是6萬9581棟,比起上季略少3156棟,等於減少了4.34%,是自從2016年第3季之後的最低紀錄,可見比起前幾年,住宅類建物的使用率有在慢慢增加。
用電量不超過60度就是低度使用
這份統計的目的,是掌握能夠居住使用且用電情形不多的房屋數量,準確校對過房屋稅籍資料與台電的內部數據,60度大約是中型冰箱、電視的一個月消耗的電力,若平均用電度數小於、等於60度,不到這個標準將被視為低度使用住宅,通常1年統一處理1次,不過為了加快更新資訊,從2020年起期數調整成每半年調查1次,上半年以5、6月的平均用電度數為主,下半年以11、12月的平均用電度數為主,仔細分析後,自從2009年的最高點11.49%,後面低度使用住宅比率便持續下滑,到了2020年下半年掉到9.96%,不但比上半年的10.05%減少了0.09%,更是2009年開始辦理之後,第一次出現不到10%的比率。
若是分別查看不同地區,各縣市2020年下半年低度使用住宅數量,新北市最多有13萬13000棟,用電偏低的比率有7.98%,第二是高雄市有10萬8316棟,用電偏低的比率是10.03%,第三是台中市有9萬3291棟,用電偏低的比率是8.82%,若是以低度使用比率而言,第一是金門縣的18.13%,第二是宜蘭縣的16.29%,第三是台東縣的15.02%。
全國新建餘屋棟數持續減少
新建餘屋是說在房市裡面,由私人公司建造並辦理第一次的登記,初次面向市場進行銷售,而且可能無法賣出的房子,成為低度使用房屋的一個項目,但不包含賣剩下的預售屋。當考慮到房產的市場面向,採取屋齡不到5年的第4季新成屋,作為新建餘屋的挑選樣本,每季辦理1次統計。即使2020年第4季住宅類建物使用執照共發出2萬9113棟,成為2016年第1季以後的最高點,房產供應量變多,新建餘屋數量卻是4季接連下滑,到了2020年第4季已經降到6萬9581棟,是自從2016年第3季以後的最低點。
從六都來看,新建餘屋數量依序排列下來,新北市最多共有1萬4474棟,第二是台中市的9618棟,第三是桃園市的8841棟,第四是高雄市的8259棟,第五是台南市的5310棟,最後才是台北市的4226棟,和前季相比之下,只有台中市呈現增長,其他都市的數量反而全部減低。
內政部指出,行政院主計處最近公開的2020年人口及住宅普查,數據顯示空閒住宅率是10.5%,其中偶爾自住比率是5.4%,目前沒有使用比率是13.1%,而內政部所提供的低度使用住屋比率,2020年下半年僅有9.96%,更加來得低,原因是兩者的界定內容與統計方式有差異,導致結果出現差異,空閒住屋是說「無人經常居住且未供其他用途之住宅,包括偶爾自住及目前沒有使用之住宅」,空閒不能和空屋畫上等號,翻修中的房子、屋主暫時不在、用來度假的住處,都算是空閒住屋,用電超過60度是極有可能的事,因此空閒比例略高一些,2010年的普查就有類似狀況,比較兩者長時間的資料變化,2020年普查住宅空閒率比2010年減少0.8%,2020年下半年低度使用住宅比率比2010年減少1.21%,整體趨勢沒有明顯分歧。
2020下半年六都低度用電住宅數量與比率表
地區
房屋稅籍住宅數量
低度使用宅數
低度使用比率
台北市
901691
67669
7.5%
新北市
1646064
131300
7.98%
桃園市
861158
86016
9.99%
台中市
1057489
93291
8.82%
台南市
704118
66076
9.38%
高雄市
1079989
108316
10.03%
全國
8865220
882634
9.96%
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台南房價出現暴漲情形!市府打炒房,提高房屋稅課徵稅率!
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為了壓制囤房風氣,台南市政府修改台南市房屋稅徵收率自治條例草案,台南市議會審核政黨協商版本,順利通過三讀程序,並認同由市議員蔡育輝送出的修正動議,市府版本的影響人數原有3萬9000多人,直接減少到9000多人,繼承獲得房屋的稅率可放寬,安排在2022年7月1日正式施行。
持有多間房子加重課稅
這幾年台南市房價快速上漲,防止過度炒房,市府建議修改台南市房屋稅徵收率自治條例,房屋課徵稅率採用非自用住宅差別稅率,每戶稅率起初是1.5%,預定持有5戶以下的每戶增加到2.4%,6戶以上增加到3.6%,由於建商有等待銷售的時間,3年內持有且沒有賣掉稅率是1.5%,3年以上就課徵非自用住宅5戶以下稅率2.4%,6戶以上稅率3.6%。
提案交由議會審核的時候,議員們意見無法統一,政黨協商得到結論,改成課徵持有1戶非自用住宅1.5%,課徵2-3戶1.8%,課徵4-5戶2.4%,超過6戶繼續保持3.6%。
不過,此案送請議會審議時,因議員意見分歧,經過政黨協商後,修正為持有1戶非自用住宅課稅1.5%、2至3戶課稅1.8%、4至5戶2.4%,6戶以上則維持3.6%。
政黨協商版本確定內容後,市府財稅局估算,110年全市課徵房屋稅的人數總共約56.4萬人,受到衝擊的人數原先是3萬9000多人,修改後變成約9000人,在全市課徵房屋稅占比約1.65%,打炒房的效果或許遠遠不夠,不過議會進行三讀,還是允許政黨協商版本通過。
降低房屋繼承稅率
蔡育輝發表看法,表示修正草案中繼承取得應有部分者,沒有設想到現代少子化狀況逐漸惡化,假如夫妻中其中一人獨自繼承所有房產,根據草案規定,只能提高適用稅率,對納稅義務人有失公正,建議改成「共有及因繼承取得應有部分或單獨繼承取得2戶以內者」稅率1.5%,修正動議同樣過關。
法案三讀過關,財稅局表示,透過中央推出的房地合一稅2.0、金融貸款管制措施、實價登錄2.0,未來地方實施囤房稅,配合緊密搜索紅單交易,期待藉由多項措施,房市能夠擁有建全成長的可能性。
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