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清償房貸後 一定要塗銷抵押權嗎?他項權利證明書不見怎麼辦?塗銷有哪些注意事項?
擁有自己的房產很開心,但是最令人高興的莫過於將房貸還清的那一刻!因為這表示房子的所有權已經完整的交到你手中。但是當房貸最後一期繳完時,借款人應該做些什麼呢?有需要辦理塗銷抵押權嗎?或者他項證明書遺失了,該怎麼辦呢?
什麼是抵押權?
當你向他人借款,就會產生債權人與債務人,而債權人為了保障錢借出去後,一定可以將本金拿回,便會讓債務人以物品抵押作擔保,所以抵押權是對債權人的一種保障,屬於民法上的擔保物權。
簡單來說就是,為了確保債務人會在期限內將欠款還清,必須由債務人以等價的物品抵押給債權人,當設定了抵押權後,一旦債務人無力清償貸款,抵押品將會變成抵債的工具,以此償還給債權人。
抵押權的種類?
抵押權根據借款的靈活度,分為普通抵押權以及最高限額抵押權。
普通抵押權:指的是債權人與債務人借貸的過程中,以當初設定的擔保金額為主,一旦債務人無法清償,則將抵押物進行拍賣、變賣等。例如當初申請借款100萬,則一旦債務人無法依約清償,則債權人即可聲請法院進行法拍抵押物,並於售後取得100萬的清償金額。
最高限額抵押權:指的是借貸的過程沒有一個明確的金額,因此還款期間沒有固定的擔保金額,但卻有一個最高限額。例如當初借款人申請了500萬的額度,但可以照自身需求,決定貸款金額,只要不超過500萬,即可在期間內隨時借還款,並且不用再次設定抵押權。
二胎房貸屬於哪種抵押權?
購屋貸款屬於普通抵押權,借款人必須在設定的時間內將債務清償,且不得隨意在還款期間增減額度。所以你借多少就必須還多少。那二胎房貸呢?二胎就屬於最高限額抵押權的範疇了。
由於二胎房貸的特性在於可以隨時借還款,借款人在需要資金的時候,能夠自由的運用資金,而不受到時間與額度的限制,因此就需要最高限額抵押權的幫忙,才能達到此目的。
抵押權會過期嗎?
會!抵押權是會過期的喔!所以若你身為債權人,有關抵押權的消滅期限一定要注意!不過有期限的只有普通抵押權。
普通抵押權要注意抵押權的年限,假設原本設定的是30年房貸,一旦30年過去,抵押權僅剩下5年的時效,若借款人還清欠款,即便不塗銷抵押權,5年後抵押權將會自動失效。
同樣的對於債權人來說,若借款人於30年後尚未清償貸款,在5年內都有權利聲請法院將抵押物法拍,以此保障自身權益,可一旦超過5年,抵押權將自動消失,債權人便不得再行使抵押權利。
最高限額抵押權沒有年限嗎?答案是沒有!原因在於最高限額抵押權沒有固定的還款年限,期間借款人還是有可能借還款,因此即便合約到期,5年後抵押權依舊存在,債權人還是有權利執行抵押權。
哪些物品可申請抵押?
最常見的抵押物品就是不動產,通常指的是房屋。不論是購屋貸款或二胎房貸,都需要以房屋設定抵押後才可取得資金或買房子,不過除了房屋之外,其他物品可以抵押嗎?
其實只要有「價值」的物品就可做為抵押品,例如車貸、手機貸款等,甚至你到了當鋪,金銀珠寶、手飾、手錶,都是可以抵押的物品。因此抵押物不限定動產或不動產。
不過當然根據抵押品的不同,可貸的額度就有差異,因此借款人需要根據自己的需求,去選擇貸款機構以及抵押的物品。而還清欠款後,再塗銷抵押權。
如何塗銷抵押權?
當借款人將債務清償,為了讓自己無債一身輕,則需要申請將抵押權塗銷,讓抵押物品再次完整的屬於自己,那抵押權該如何塗銷呢?(以下塗銷方式以不動產為主。)
根據借款人申請的貸款機構不同,塗銷抵押權的方式也有些差異:
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自備款不足趕買預售屋!簽訂合約小心哪些地雷?
預售屋之所以受到追捧,無非是首付壓力小,可在施工前到完工這段時間內,分不同階段付款,面對易漲難跌的房價,只有節省度日存錢,才能存下2成自備款,而預售簽約不必花大錢,成為許多人買房的捷徑,因此雖然負擔沉重,年輕人也要拚一口氣,想辦法入手預售屋,不過合約中隱藏各種細節,沒有仔細比較查看,差一點可能結果差很多。
預售屋交易存在不小風險!
原本預售付款分成不同階段,能幫助到低自備款的買家,然而投資客見縫插針,不斷透過轉售炒高房價,帶起房市一股歪風,於是政府提出平均地權條例修正案,禁止預售屋轉讓,打壓投資炒作手段,不過也有人不斷警告,平均地權條例衝擊市場,加上景氣不甚理想,一些建商撐不過去可能倒閉,沒蓋完的大樓成為爛尾樓,因此買預售屋必須小心,謹慎保護個人權益。
關於買房簽約,內政部公告預售屋應記載及不得記載事項,規定消費者有權檢視建商的買賣合約書,時間必須超過5天,消費者閱讀合約內容時,記得檢查建案是否取得執照、車位及車道等空間總面積、土地及建物登記面積是否有落差、水電及瓦斯管線等費用是否建商支付、交屋保留款是否為房屋及土地總價5%、延遲交屋利息是否為萬分之五、房屋和設備的保固期限、建商交屋前有無修復瑕疵等,此外記得和內政部預售合約書進行對照,檢查兩者不同之處,以免簽約後才發現權益損失。
預售屋簽約注意哪些重點?
根據內政部核查,合約書中容易出現誤差的地方,最多為貸款約定,其次為房地標示和車位面積、建材設備的廠牌和規格、保固期限和範圍、履約擔保機制、共有部分點交、稅金分擔約定、違約金、開工及取得使用執照、通知交屋期限等。
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房貸繳清一定要塗銷抵押權嗎?尚未繳清房貸還能再貸款嗎?
申請房屋貸款都需要設定抵押權,以此銀行或借貸機構才能確保借款人在無法正常還款的情況下,可將房屋做為抵押品賣出,以此拿回借出去的本金。而之後要等到清償所有房貸,才能將房屋抵押權塗銷,這棟房屋才是真正屬於你的。不過現在有個疑問,那就是清償房貸之後,一定要塗銷抵押權嗎?
不塗銷抵押權會怎樣?
其實只要你繳清房貸,對方就會給你一張清償證明,代表你已經將房貸還完了,因此即便不塗銷抵押權,也不會怎樣。大多數人想要塗銷,是因為希望房屋不被任何任設定,想要讓房屋完全屬於自己,不過其實只要房屋在你名下,就算有抵押權設定,房子也還是你的。
所以不塗銷也不會怎樣,那這樣的話我到底要不要塗銷抵押權呢?
不塗銷抵押權的好處?
房仲表示若不塗銷抵押權,其實是有一點好處的。像是若之後有資金需求,需要重新向銀行申請房貸融資,可以省下重新設定的代書費及規費等,至少幾千元至上萬的費用。
另外還有一個很重要的好處,那就是預防詐騙。在詐騙猖獗的台灣,若房屋尚有抵押權未塗銷,會讓詐騙集團知難而退。原因在於若詐騙集團想要將你的房屋騙到手,有抵押權會讓他們取得房屋的手段變得麻煩,需要多很多手續,而且房屋若過戶,就需要塗銷抵押權,因此地政機關會向屋主再次確認,這就很容易曝光,事跡敗露容易失敗。
所以詐騙集團較喜歡找那些已經清償且塗銷完畢的房屋,因為若搭配代書,僅需要1周的時間就能將房屋過戶完畢,因此清償貸款之後不辦理塗銷,也是一種保障。
有抵押權還可以再申請房貸嗎?
如果你有抵押權尚未塗銷,不論房貸是否已經繳清,都還是可以再次申請房貸。
房貸繳清但未塗銷的情況下,你可以再次向銀行申請房貸,並且不需要重新支付設定費用,但是若房貸未繳清的情況下,還可以辦貸款嗎?
若你的信用狀況良好且房屋尚有貸款額度,你可以選擇向銀行申請房屋增貸,這樣不僅不需要重新設定抵押,還可以享有原來房貸利率,藉此獲取額外資金。
但若你的信用狀況較差,可能無法向銀行正常辦理貸款,那麼我建議你選擇二胎房貸。
二胎房貸是什麼?該如何辦理?
二胎房貸指的是在你尚未繳清房貸的情況下,向不同的借貸機構申請房貸,並且需要重新設定抵押權,讓你同時擁有兩筆房貸以及抵押權,藉此獲取資金。
二胎房貸又稱為二順位房貸,因為其抵押權是設定在你第一筆房貸之後,因此萬一借款人無法正常還款,房屋遭到法拍,法院會先將賣出的金額償還給第一順位的債權人,然後才是二胎房貸的債權人。
而二胎房貸有以下優勢:
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法拍屋、金拍屋、銀拍屋的差異?債權人、債務人、下標者 不同角色之間的法拍屋知識一次看!
身為債務人,若一直積欠債務未繳,在有不動產的情況下,將可能遭到債權人向法院聲請將不動產強制執行法拍,以此清償債務。那麼法拍對於債務人有什麼樣的影響?購買法拍屋又有哪些需要注意的呢?若想對法拍屋一探究竟,這篇文章將會以債務人、債權人、購買人的角度探討。
什麼是法拍屋?
法拍屋指的是由法院進行拍賣的房屋。當債務人無力償還欠款或者積欠稅務,債權人有權利向法院聲請將債務人的房屋法拍,而法拍後獲利將依照強制執行的費用分配給債權人,若分配完尚有餘額則為債務人所有。
房屋被法拍的原因?
房屋遭到強制法拍,不外乎因有欠款未繳、負債未結而導致債權人為了討回欠款,而向法院聲請法拍房屋,那常見的法拍原因有哪些呢?
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雙北房貸難入手! 想買至少得符合一個條件!
房仲業者根據聯徵中心資料,統計了2022年台北市不同收入的購屋貸款情形,其中年收入100萬以下的房貸族,高達45.4%;100萬-200萬以下的房貸族高達32%,由此可見並非一定要高收入才能在台北有一席之地,因為年收入200萬以下的購屋族就高達77.4%,近八成。
台北市不同收入族群的購屋貸款概況(2022)
年收入(萬)
交易佔比(%)
平均鑑價(萬)
平均成數(%)
利率
坪數
100以下
45.4
1,947
7.0
1.71
31.8
100-200
32
2,224
72.1
1.67
35.4
200-300
10.9
2,799
73.2
1.68
42.7
300-400
4.2
3,342
73.8
1.66
49.6
400以上
7.5
4,222
71.4
1.69
58.4
由上表可以判斷,不同收入區間的鑑價估值以及貸款成數都有差異,其中收入不足100萬的購屋族,核貸成數最低,僅7成,且平均購屋坪數最低。而收入落在400萬以上的購屋族,平均核貸成數並非最高,但是購買坪數平均最高,有58.4坪。
「雙薪」依舊財力有限…
無薪轉申請房貸沒希望?做好3項準備過件不難!
有些工作即使收入不差,和其他領固定薪水的職業沒兩樣,卻因為收入領現沒有薪轉存摺,無法提出收入證明,像是自營業者或部分勞工族群,申請購屋貸款容易遭到拒絕,尤其景氣不好的情況下,銀行核貸標準更加緊縮,想拿到高額度、低利率非常困難,不希望變成房貸的漏網之魚,你可以事先打好基礎,和承貸機構多往來,設法加強個人信用,也可以借鑒親友經驗或詢問專業人士看法,才不會落的買房一場空。
為什麼薪轉紀錄很重要?
上班族進入一家新公司前,要先開辦匯入薪資的銀行帳戶,公司每月撥入薪資到指定帳戶,便成為你的薪轉紀錄,這份紀錄不但完整保存公司給薪,如果遇到貸款等需求,還能作為個人財務資料,用於判斷是否有還款能力,所以是非常關鍵的核貸條件,此外取得第1張信用卡的的時候,銀行是以收入來決定信用額度,收入越規律,額度就越高,初入社會若有一份完整的薪轉存褶,對個人金融而言也相當方便。
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申請民間警察貸款卻不行? 警察身分如何辦理民間代書信貸、二胎房貸?
警察身分想要申請民間貸款很難?為什麼呢?原因在於有些民間借貸機構對於執法相關職業的人較敏感,因此包括警察、檢察官、律師等,這類職業的人,較難以順利申辦民間警察貸款。
警察貸款該找誰辦理?
近幾年社會動盪不安,包括疫情、美國銀行倒閉等事件,讓民眾手中有錢不敢花,物價又瘋狂上漲,蛋價變貴甚至連買都買不到,因此本計畫買房、買車、生育的民眾都打退堂鼓。
然而當大家有資金急用時,除了找銀行辦理貸款,民間也不乏可以申貸的機構,但身為警察,因職業的特殊性,讓許多民間借貸業者避之不及,這樣無法在銀行成功申貸的警察們,也失去了民間申貸的管道,難以度過難關。
不過喆方資產可以幫助缺乏資金的警察們,獲得貸款機會!
警察貸款方案有哪些?
不管任何人,都有可能遇上缺錢的時候,就連警察這種穩定且薪資較一般人高的工作,也會有缺錢的時刻,因此喆方資產就能派上用場了!警察可申辦的方案如下:
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全台借二胎利息破800億元!私人設定房屋恐成導火索!
升息加上打房政策,房市吹起寒風,不過大多數賣方仍不急著出售,畢竟買方口袋還深,因此對市場仍保持觀望,房價不太可能馬上下跌,然而特殊情況下,有些屋主不得不急售,找民間借款借錢,有私人設定的房子,借二胎利息背負著不小重擔,如果景氣亮紅燈,這些房子將大量流入市場。
民間二胎借款總額上兆元
民間盛行二胎房貸,把貸款過的房子,交給金融機設定抵押權,再申請一筆房貸,用於設定民間二胎的房屋,全台目前共有8.54萬間,房屋擔保總額為1.31兆,即使從真正借款來看,金額也高達1.1兆,進一步評估二胎利息,假設年利率8%,算下來總利息約880億元,平均平間房子1年就繳出100多萬元。
有私人設定的房子,大部分座落於六都,新北市最多有14721間,其次分別是桃園市11382間、高雄市10780間、台中市10509間、台北市9197間、台南市6149間,六都合計62738間,全台占比超過7成。
民間二胎利息遠超銀行
私人借款設定的抵押權,不屬於銀行體系,利率比銀行地板價2%還高,年利率介於8%-24%,甚至出現過30%,屋主借到這麼高的利率,大都是因為信用、收入條件差,或急需資金解決危機,因此沒辦法申請銀行貸款,選擇門檻寬鬆的民間借款,利息支出吃掉每月收入,一但哪天經濟下滑,這些人將承受巨大壓力。
除了二胎房貸之外,另外還有銀行房貸,屋主同時繳兩筆貸款,加上二胎利息高,通常不會長期借款,然而1個月8萬多元的利息,也是一筆非常大的花費,雙重壓力下,如果現金逐漸短缺,屋主支持不下去,房子就必須面臨拍賣,到時候湧出大量房屋,不論是法拍屋或急售屋,都會為房市帶來風險。
縣市
私設房屋數量(間)
全台占比
新北市
14,721
17%
桃園市
11,382
13%
高雄市
10,780
13%
台中市
10,509
12%
台北市
9,197
11%
台南市
6,149
7%
六都總計
62,738
73%
全台總計
85,433
100%
經濟雪上加霜…
代償二胎房貸是什麼? 申請代償會影響信用嗎? 代償民間轉銀行該如何申辦?
當你因負債過多需要債務整合時,或者希望可以將民間貸款轉回銀行時,透過代償二胎可以幫你這個忙。申請二胎代償或者代償二胎,兩者是不同的,但是卻都能替你解決資金問題,因此如果你正受到債務困擾,不妨看看此篇文章,帶你了解代償是什麼。
什麼是代償二胎與二胎代償?
首先我們得先解釋什麼是「代償」,什麼是「二胎」。這樣你才能理解接下來針對代償二胎的介紹,還有釐清自身是否需要申請代償二胎。
代償
就是代替償還的概念。意思是由A金融機構先替你償還在B金融機構的欠款,而B機構就將債權轉給A機構,以此你的債權人會變成A,而B就跟你沒關係了。
二胎
我們這邊指的是二胎房貸,也就是透過將已經有貸款的房屋,再次設定抵押權,以換取資金的概念,等於是將房屋價值變現。但因為設定的是第二順位抵押權,因此稱作二胎房貸。
那麼什麼是代償二胎?
也就是由A金融機構先替你償還B金融機構的二胎房貸,讓你在B機構的二胎債權塗銷,並轉移至A機構辦理,就是這麼簡單!
舉例來說:
假如阿發在國泰銀行本身有購屋貸款,爾後又向玉山銀行申請二胎房貸,但阿發希望可以把房貸統合成一筆,於是向國泰世華申請代償二胎。因此國泰銀行先將阿發在玉山銀行的二胎房貸債務清償,之後將債權重新轉到國泰申辦,這樣他就可以把購屋貸款與二胎房貸統整在一起繳款。
什麼又是二胎代償呢?
意思是當你在有房貸的前提下,你可能向其他民間機構申請了貸款,可能是二胎也可能是信貸,然而因某些原因你想要脫離這間機構,因此你找了另一間民間金融機構申請二胎房貸,將原本的貸款清償。也就是利用申請二胎房貸的方式代償其他貸款。
代償的作用與好處
代償的好處不少,但也要看情況使用此方法,畢竟這中間也需要付出成本,如果非必要,不一定要用,但如果你面臨以下情況,代償是很好的方法。
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