老屋重建夯!都更與危老重建差在哪?
新的一年,內政部又要公布去年的各項統計數據,其中全台核發建築物拆除執照的部分達2,793件,是23年來新高,並且總拆除面積合計78萬多坪,一樣也是歷史新高,而拆除的建築中,住宅共1,447件、4,148宅、總面積19.2萬坪,另外六都的住宅拆除宅數占比高達82.7%。
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危老都更最夯區域在哪?
六都之中,全國拆除宅數,台北共拆1,672宅,其次新北共976宅、台中451宅、台南285宅、高雄280宅,桃園市最少,僅有64宅被拆除。從數據來看,便可知道各縣市的危老都更案熱度,而雙北市熱度最高,其原因為素地少,因此建商的土地來源大多選擇打掉重練,因此台北市的老宅較有機會煥然一新。
至於桃園市因重劃區居多,土地供給充足的情況下,建商當然更願意選擇不需要整合的大塊土地,比起危老都更,成本更低,且耗費的時間更短,因此拆除量非常低。
危老、都更兩者是一樣的?
其實大致上來看確實差不多,兩者皆是將老舊房屋進行拆除重建,但在計畫時間、容積,以及申請規定等其他條件上,有很大的差異,那麼你或許會好奇,如果我家是危老建築,那是都更好,還是危老重建好呢?
危老、都更大比拚! 要選哪個看這邊!
想要將你的老房子煥然一新,那你要先明白危老重建以及都更案的差別。
一、 你家有多大?
若要申請危老或都更,要先搞清楚兩者之間的申請條件,而各個縣市規定不同,若以台北市為例的話,在去掉臨路、建築線等情況下,申請都更的基地面積,至少要500平方公尺(151.25坪),且須取得都委會的審核;危老重建則沒有基地面積的限制,因此若你家基地不夠大,建議可先考慮危老重建。
二、 你是產權的唯一持有人嗎?
對房屋進行任何變動,就需要產權持有人的同意,如果你並非產權的唯一持有人,或者你要進行的房屋重建牽涉到多間房屋,那麼同意的比例就很重要了。以都更案來說,只要同意人數達門檻(不同區域,比例不同),就能進行都更,但危老重建則需要100%的所有權人都同意才行,因此需要根據狀況決定。
三、 你有多少耐心?
在申請的程序上,危老重建從申請到完工,大約需要花費數月至2年的時間,這過程需要全體所有權人的同意,之後須拿到拆除執照,便能進行重建工作。而都更案則需曠時費日,由於為了保障雙方權益,法規的限制較多,造成審核時間冗長,且須提出完整的企劃書以及舉辦公廳會等,耗費10年以上的時間都不無可能。
四、 你想要多少容積獎勵?
給出容積獎勵,也就是讓你的房屋向上延伸的機會,在原有的土地上,給出的容積獎勵越多,你就能蓋更高的房子,而根據規定,都更與危老
有不同的規定:
- 都更:基準容積1.5倍;原建築容積再加基準容積0.3倍。
- 危老:基準容積1.3倍;原建築容積1.15倍。
照此換算下來,都更能獲得比危老重建更多的容積,不過考量到其他因素,即便有更高的容積獎勵,危老重建上還是具有時間短、門檻低的誘因。
看完以上幾點,想必你對都更及危老重建都有初步的認知了,那麼萬一遇上有人向你提出都更或危老重建的計畫時,你就有更充分的知識去決定該不該接受。
現在因為房價上漲快速,加上北部土地取得不易,因此有越來越多建商啟動危老重建案,且重建後的效益高,但是若一般人想要進場投資,則需要特別留意,畢竟危老改建上也有一定的難度,若對產業不了解,則容易花時間又賠錢。