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不想當屋奴,買預售屋前抓住重點!小心估算購屋能力以免法拍!
買新屋不外分成新成屋或預售屋,想買新成屋的人認為,住新房子比較好,中古屋狀況欠佳,裝潢不但耗時又花錢,未來售價也比不上新屋,另外想買預售屋的人大力贊同它的優點,預售屋有價差賺,繳款負擔又較輕,還能自由修改想要的格局,以後不用再作工程,可是中間有一個缺點,那就是民眾無法事先看見房子蓋完後的模樣,成為許多人不推薦預售屋的原因,不然就要非常勤奮地察看,小心挑選有品質的建商,畢竟失敗的例子也很多,比如寶佳常有建築品質爭議,住進去之後才發現是漏水屋。
預售屋與新成屋的重點是什麼?
一、…

買預售屋坪數大縮水?教你如何預防預售屋陷阱!
近期一則來自對岸的新聞,一位四川的陳女士在當地的「保利大都匯」小區,購買一間約15萬台幣一坪的預售屋,此預售屋主打精裝曜層,擁有3.9公尺挑高客廳,因此非常吸引陳女士,但當交屋後,陳女士興高采烈拿著房屋鑰匙開門,映入眼簾的卻是只有3.7公尺高的天花板,以及僅有1.3公尺,連人都站不直的樓中樓。
且除了樓高問題外,還有樓梯未釘緊、螺絲鬆動等問題層出不窮,讓這裡的住戶氣得大罵。而當陳女士發現房屋問題時,立即查看了當時的購買合約,竟發現建商當初在單位層高標示「X」,也就是並未做出明確的規定。
住戶透露當初購屋時,建商並未提供樣板屋供參考,也就是說客戶僅頻銷售員的介紹及文宣來判斷,但建商又在事後要求客戶簽一張協議書,內容寫明廣告僅為宣傳,對賣方無約束力。
好不容易存到錢買了房,開心地認為終於有個安身立命的地方,結果卻招來一肚子氣,現在還需要打官司。雖然目前住戶已經向當地住建局與市場監管局反映,而相關部門也開始介入調查,但是卻也讓住戶們還需要煎熬的等待結果,讓人無言。
避免預售屋陷阱!有哪些購買預售屋時需要注意的事項?
隨著建案不停開發,預售屋買賣越來越夯,但是相對的有關預售屋的買賣糾紛頻傳,且炒房問題嚴重,導致民眾遭到誤導而以較高的價格購入房屋,或是被接待中心的限量銷售的炒作手法蒙蔽,而買到不合適的房子。內政部有鑒於此情形日益嚴重,於是在去年10月份時發布了「買房要注意!內政部揭預售屋契約5大陷阱」的新聞稿,提醒民眾購買預售屋時,如何保障自身的權益。
在購買預售屋並簽訂契約之前,消費者會有5天的審閱期,但是契約內容充滿專有名詞、咬文嚼字,首購族想必也都是第一次接觸這類的契約,翻開來看,就像是無頭蒼蠅一樣亂翻,也看不出個所以然,更無法逐字檢查,所以通常這5天等同虛設。因此內政部除了發布新聞稿外,再加上「預售屋買賣契約書範本」與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定條文以及筆者加註之「其他應注意之關鍵點」,提供給消費者參考。民眾可以自行到內政部官網查閱,而在此就整理幾大重點供讀者參考。
五大預售屋契約缺失:
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為什麼會出現違章建築?違章建築最後只有拆毀這條路可走嗎?
根據違章建築處理辦法的規定,在建築法生效的地方,建物應該要申請直轄市、縣市的主管機關審查,通過許可發出執照之後才能興建,若沒有經過允許,就擅作主張興建的建物就是違建,建築法生效的地方就是指區域計劃、都市計畫、內政部指定地區等,換另一種說法就是,若是在上面這些地方搭建根本沒有拿到使用執照的房子,比如各種大小不一到處可見的鐵皮屋,和原本是房子不存在的部分,後來隨意添加上去的建物等,不但造成都市景觀擁擠醜陋,更有可能因為擠壓到他人的生活空間,而被認定為違建,只要被舉報就會面臨拆除的風險,尤其是如果對公共安全造成嚴重危害的話,一收到檢舉立刻被拆掉的機會非常高。
什麼房子會被叫做違章建築?違章建築有分成哪些情況?
非法建築還可以分成程序違建和實質違建兩種,依照被判定的情形不同,拆除規定也會不一樣,程序違建是指建物的高度、結構、容積率、建蔽率等都有合乎都市計畫法的建築法定規範,而且有取得土地使用權,只不過因為某些程序上的疏漏,沒有拿到建築許可執照,只要去申請補發獲得建照之後,就可以成為合法建物,而實質違建是真的沒有遵照建築法規定,也沒有核發取得建照就原地蓋房子,或是蓋好之後違反土地使用分區用途,或是在沒有核准的地區上修築建物,將會遇到被拆掉的處境,根據內政部台內營字第656943號函,實質違建通常可以分為下列情形:
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挑選房屋絕對不能衝動購買!先有預算最重要,再來設定喜好條件!
看房的一個重大問題就是猶豫不決,應該執著於追求完美的目標?還是應該放寬標準,就算不滿意依然將就一下?往往在左右為難之中,買家就不知不覺錯失掉一個好機會,和合適的房子擦身而過,或是過於著急,想要快一點買到房產,草率地做出選擇,結果才發現使用起來不合實際需求。
看了2個月台中建案還沒下決定,原因出在哪裡?
台中有一位買家正好面臨到相似問題,手上已經預備好一筆現金要買房,看遍熱門地段的建案,依然找不到心中喜歡的房子,範圍遍及西屯、西區、東區、烏日、南區等地方,都曾經出現他看房的身影,但是到最後都是以沒有下文收場。
該名買家上網發文表示,自己花費了2個月的時間,全部參觀了12個新建案,一直沒有看到自己中意的房子,捨棄的原因林林總總,包括不喜歡重劃區基地的地點,市區價位過於昂貴,價格在一般水準然而室內坪數不足,新成屋的狀態有瑕疵,賣剩的餘屋方位、樓高不合宜,交通的出入口有阻礙等問題,引起網友的熱烈討論。
繞來繞去找不到好屋,這時候應該怎麼辦?
針對這個情況,有專家建議先設定好購屋條件的優先順序,而不是盲目地四處搜尋,這樣一來要找到中意的房子會簡單得多,而一個最快速的方法,就是衡量自己的負擔能力,看自備款與房貸金額是多少,在這個預算之內,揀選最能夠貼合需求的住宅。
首先定出預算,接下來就是挑選所在位置、房屋類型、面積坪數、形狀格局等項目,並且依照具體狀況加以調整,一個明確的目標就成形了,舉例來說,假如買家是通勤族,每天從彰化到台中往返工作,把長年繳交的租金換算一下後,發現購屋比較划算,那麼最好先預估通勤時間、
生活機能來選擇地點,在捷運旁邊也不錯,根據預算的金額來決定,最後選擇2房的中古屋作為購買對象。
有些人可能會問,應該看幾間才能找到恰當的物件,這沒有一定的標準,端看個人的要求條件,可能看個幾間就有目標,或是觀察之後,暫時延後買房的進度,等存到更多自備款再說,民眾可以互相比較,盡量多看,這樣一來比較有經驗,避免買到差勁的條件,買房是人生的重要大事,過於心急反而影響將來,所以花長一點的時間不是什麼缺點。
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房屋結構怎麼看…

為什麼房屋會遭到法拍查封?怎麼做才能撤銷已有的房屋查封?
一般民眾想借來大筆款項,利用房屋進行抵押貸款,是非常普遍的方式,獲得資金之後,必須按照契約內容償還債務,如果債務人遲遲還不出來,債權人便會向法院提出拍賣聲請,查封作為擔保品的房產,還有另一種情況是,債務人背負卡債、信貸或其他借貸,一直處於未償還的狀況,等到這些負債到期之後,債權人聲請法院查封債務人名下的資產,不論是哪種情況,都表示房子即將進入拍賣,屋主將失去房子的所有權。
查封是什麼意思呢?
債務人積欠下龐大金額且無力還清,債權人可以向法院聲請財產拍賣,要求強制還清,法院接受聲請之後,會先向物件所在地的地政事務所寄去通知信,進行查封登記,書記官、債權人一起到現場檢查屋況,然後貼上封條進行現場查封。
一旦登記正式生效,原來的房屋所有人,同時也是債務人,便喪失處分、買賣、移轉的權利,屋主的所有權將受到侷限,以免妨害到行政效果,不過依然能夠自住或出租,所以就算房子進入法拍程序,住戶也可以暫時居住,直到得標人完成點交才要搬離。
哪些原因會導致房屋面臨查封?
…

少子化時代房價依然不跌!勞動力減少反而增加營建成本!
台灣的出生率在全球敬陪末座,出生人口與死亡人口已經邁入死亡交叉,人口的自然增加近來首次出現負成長,如今台灣要維持人口數量可說是岌岌可危,但房地產業卻呈現截然不同的情況,不少民眾思考少子化使房價下跌的可能性,各方的看法不盡相同,有人認為說不定會崩跌或調整,有人認為房市前景依然欣欣向榮,背後都有強力的理由支撐其說法。
台灣出生率全球墊底?
台灣的少子化問題日益嚴峻,美國CIA針對2021年全球出生率作調查報告,台灣以1.07個新生兒,排在全球倒數第一,此外內政部的統計數據顯示,2021年前4月的出生人數相較去年減少11.4%,總共只有47181個新生兒,而死亡人數則是61902人,相較去年增加0.8%,死亡人數比出生人數整整多出14,721人,整體來看今年的人口狀況,可說是生育率遠追不上上死亡率。
21世紀不動產董事長王福漲認為,房市的狀態短期是看金融,長期是看人口,人口數的下滑會成為房地產、國家經濟成長的阻礙,傷害未來發展的機會,從另一方面來看,人口數下滑會導致勞動人口變少,近來原物料價格頻頻上漲,也是短期內房價不斷墊高的原因。
短期內房價不受少子化影響嗎?
許多民眾反映,現在台灣人普遍不願意生小孩,是因為房價過高負擔不起,形成先買了房子,就沒辦法養孩子的窘境,房子、孩子只能選擇其中一個,也有人表示,未來人口繼續減少,買房市場跟著縮水變小,房屋肯定要調降出售。
房市想要長久延續,必須有基礎人口來承託買盤,人口紅利是決定房市熱度高低的關鍵因素之一,新生兒嚴重不足的結果是少子化與老年化,將損害到國家經濟的成長,在企業的全面發展以及科技領域的創新,都是拖累競爭力的包袱,長期來看於對房地產業而言,同樣是相當不利的因素,但因為勞動人口變少,加上原物料價格在高位的關係,房價不但不一定跌落,或許還有成長的空間。
建商規劃建案時,也會一併觀察人口結構,來決定針對客戶推出什麼樣的案子,比如過去以大家庭為主,老中青三代同堂的情況很常見,建商推出的建案大都是坪數較大的房子,近來因為明顯少子化,建案轉變成適合小家庭、單身貴族居住的小宅,人口結構從大家庭變成如今的小家庭,每戶的人口數減少,因此戶數反而進一步增加了。
新竹網友不等價格下跌再買房
有一名竹科工作的網友在論壇分享,自己原本抱著在少子化的趨勢下,房價肯定下跌的想法,想說等價格動搖再來看房子,但眼看著身邊的同事一個一個買房,自己也覺得再拖下去太遲,決定先設定好挑選條件,包含3房、不住2樓、戶數在80-500戶、預算不超過1200萬元、容易轉手換屋,在看過網站、建案接待中心之後,還是通過仲介用換約的方法買到屬於自己的房屋。
網友說自己在2020年,看過新竹市東區的清大四季,因為預算不足最終沒買,然後連絡上網路的賣家,討論用1080萬元買下4樓,結果被人中途攔截,深刻感受到新竹房市的熱門程度。
接下來又看了新建案皇普雲鼎,價格落在1100-1200萬元之間,雖然符合預算卻只剩不想買的3樓、頂樓,代銷推薦說價格相當有競爭力,也只是當作話術聽過而已,但網友最近發現該建案的價格大漲,3房大坪數的價位介於1450-1880萬元中間,他驚訝地表示真的沒想到。
早期置產更省預算
輪番看完幾個建案後,網友找上仲介協助,希望用中古屋跟預售屋換約,最後用超過預算50萬元的金額,買到座落於新竹市東區的建案挪威麗園,房子的位置距離北新竹站近,來回竹科相當便利,而且具有新屋、學區等優點。
網友最後悔的是加錢買房,覺得應該要早點買下來才對,這一年來眼看新竹的房價不斷上漲,網友也承認新竹置產真的有難度,想購屋還要事先掌握消息、管道,現在看來多50萬元根本不算什麼,其他留言也表示只加50萬元等於賺到,有些新屋才剛賣掉,下個月就多出200萬元,早點置產後面就不會太辛苦。
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申請自用住宅優惠稅率攻略一覽! 教你地價稅5倍省稅妙招!
已經11月囉!想必都收到了地價稅繳納通知書了吧!為了能夠降低稅務支出,不少符合自用主宅用地規定的民眾,在9/22之前就向土地所在的稽徵機關申請了自用住宅稅率,也就是享有2‰優惠地價稅率,可如果逾期未申請成功,就只能按一般10‰的稅率繳納,屆時那可以差了將近5倍的金額阿!因此身為精明的屋主,請一定要注意。
自用住宅稅率申請條件與資格一次看
既然稅金上差了這麼多,現在申請已經來不及了,那麼至少現在了解,在明年的繳稅季節前,注意申請優惠稅率,那要如何申請,申請又有那些條件呢?就繼續往下看吧!
申請自用住宅優惠稅率條件:
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台北市老公寓屋況欠佳且設施破舊 仍有35-45歲購屋族成為中古屋貸款的主力軍
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台北市老屋眾多,可能是六都之中數量最驚人的,但就算屋齡再高,設備再過時,也不能阻擋民眾想要入住的腳步,即使是價格不低的老舊公寓,缺乏各種新式施設,在生活上造成許多不方便,住起來麻煩多多,還是不缺乏購屋族搶著買下來,希望成為整個繁榮都會區的一份子,如果座落地區又很吸引人,花一筆大錢買中古屋,好像也不是那麼吃虧的事。
平均坪數3.6坪老公寓要價千萬元,超過35歲青壯年紛紛買進
依照聯徵中心的數據分析整理,所有年齡分布裡面,35-45歲的壯年群體是北市老公寓的購買主力,2020年前3季申貸筆數件數,在各個年齡層中成長最多,根據數字統計,想要購買30.6坪的公寓,平均需要貸款8成的總金額,但是專家特地提醒,老公寓狀況比較差,買家要事先準備可用現金,好針對問題進行整修。
現在的房價和以前的時代比,已經來到大不同的水準,尤其台北市更是漲翻天,想要買個房子,沒有強大的財務基礎,還真的負擔不起,因此許多人退而求其次,改買價格偏低的老舊房屋,35-40歲的壯年群體,是去年前3季北市公寓貸款件數增加最多的族群,多出了711件,放款成數的中間數值是78.9%,買屋平均價格要花費1432萬元,平均利率有1.47%,公寓平均坪數是30.6坪,等於是購買北市30.6坪的老公寓,就要貸款8成金額。
件數第二多的群體,是40-45歲的購屋族,買公寓平均價位是1456萬元,成數的中間數值是77.5%,平均坪數是31.5坪,件數第三多的是50-55歲的群體,買公寓平均價位是1597.5萬元,成數的中間數值是71.78%,平均坪數是32.7坪,。
舊公寓可以貸到7-8成,顯示北市購屋負擔巨大,買家需要向銀行借來大筆金額來付款,從另一個角度來看,公寓年齡雖然老舊,但是地點良好,房價保值不容易下跌,對銀行而言,仍然是低風險的物件,所以買家可以拿到比較高的放款成數。
老公寓相比新大樓有低價優勢,入住前先準備裝修費用
信義房屋不動產企劃研究室經理曾敬德說明,屋齡高的老公寓,設備比不上新建大樓,沒有加裝電梯,社區缺少專人照理,沒有給住戶用的停車場,郵件必須由自己簽收,倒垃圾也是要自己來,幾乎一切新社區會有的服務,都變成屋主親力親為,但如果地理位置不錯,生活機能優良,不用離開台北市工作,或是避免長時間來回通勤,此外老公寓坪數又比新大樓惠實,不用管理員省去了額外費用,加上相比鄰近的全新大樓,價格便宜不少,當然會有一定買家產生需要,願意入手這類老屋。
老公寓經歷長時間風吹雨打,屋體老化嚴重,比較容易出狀況,屋主想要住的舒適,到時候會需要更新一些設備,像是翻修天花板、牆壁重新油漆、重做水電管線等,因此最好是預備足夠的現金,或是貸款時,順便留下整修金,不用等到發生問題才煩惱。
從老屋來考慮的話,最合理的預算分配方式,應該是基礎作業占用50%,裝修作業占用40%,裝潢作業則是占用10%,舊公寓的整修、裝潢費用,大約可以預估每坪6萬元,有了這筆資金,大體上就能夠完整翻新破舊的環境,讓屋主住得安心滿意。
相關房市時事新聞新知:
民間二胎是什麼?
二胎房貸可以隨借隨還嗎?…

台北房價看過來! 北市十大熱門交易社區 這個地方39戶奪冠!
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想在台北置產的看這邊,最新十大熱門交易社區公開,吸引力在哪?房屋利多、價格落點,行政區所在一次看,目前有購屋需求或是換屋族群,可以先了解房屋趨勢再做決定喔!
熱門交易社區前三名?
根據永慶房屋的實價登錄資料顯示,其盤點了北市2021年1月-8月的熱門社區交易量,其中第一名的社區由內湖的「潤泰京采」拿下,交易量達39件奪冠,平均交易價格來到80.3萬/坪,其次為萬華的「台北晶麒」,交易量為29件,平均交易價格為61.5萬/坪,第三名則同樣為萬華的「全坤威峰」,交易量為21件,平均交易價格為65.6萬/坪。
熱門交易行政區花落誰家?
雖說交易量前三名中,有兩個社區落在了萬華區,不過在十大熱門社區中,佔有最多席位地落在了中山區,包括「大直美堤花園」均價58.8萬/坪、「安家…