買預售屋留意AB約!為什麼不要亂做假合約?

買一棟房子出現兩份契約，申貸時發現房屋總價比售價高，種種現象已表明，買家碰到傳說中的AB約，就是一般認識的假合約，可能是為了增加貸款金額，或炒作實價登錄上的成交價，雖然看起來好處多，但這些情況已違反刑法，買家擔心見光死，不敢積極爭取屋況、公設，對權利反造成損害。

AB約是什麼意思?

AB約是指房地產中的假合約，交易有2份不同合約，一份用來拉抬房屋總價的假合約，可以申報實價登錄和申辦房貸，另一份是私低下買家和建商簽署的真合約，合約上有真正成交價，並清楚寫下退款、折讓單，把過高的總價轉變為交易談好的售價，例如A約的房屋總價是1800萬元，申請房貸後錢匯入建商或買家帳戶，完成實價登錄，再根據B約繳納稅費，退回600萬元給買家，因此真正成交價其實是1200萬元。

為什麼消費者和建商做AB約?

1. 免繳稅金：承以上案例，假如屋主轉手賣出1700萬元，別人還以為倒賠100萬元，房地合一稅基本免繳，其實賺到500萬元價差。
2. 額度超貸：申請銀行房貸可貸到更多資金，可能還超過自備款，變相不花錢買房，甚至多出一筆款項用來裝潢、理財等，而網路上許多教人0元購屋的廣告，真相就是叫人簽假合約，故意犯法。
3. 提高行情：對建商等賣家而言，申報實價登錄的售價越高，房市行情越好，目前實價登錄已是大多數買家、賣家參照標準，提高登錄價格可以讓建商受惠。

賣方如何誘導你同意AB約?

銷售人員可能請買家申請金額較高的房貸，或說買家的價格太低，破壞當地社區行情，幫他一下忙，平衡社區整體行情，不然以後房價大崩，就是你的問題，另一個說法是，幫買家稍微抬高一點房價，將來賣房子就算賺到錢，也不用繳房地合一說，省下一筆錢，透過種種誘因，讓民眾同意簽下AB約。
有些建商會拿送裝潢當藉口，再推高房價，買家收回退還的裝潢款，房產專家表示，AB約分成2種類型，假如建商自己想做AB約，一般來說他們會負擔稅費，但若是民眾希望增加房貸額度，建商將要求提供繳過稅費的發票。

AB約真好用?承擔法律責任大!

雖然AB約有利於買賣雙方，但已損害交易公平，違反稅捐稽徵法和平均地權條例，被查獲一樣要罰錢，刑法嚴禁此類行為，將觸犯下列條文。

1. 第214條公務人員登載不實罪，處以3年以下有期徒刑、拘役，或1萬5千元以下罰款。
2. 第210條偽造文書罪，處以5年以下有期徒刑。
3. 第339條普通詐欺罪，處以5年以下有期徒刑，或50萬元以下罰款。
4. 第339-4條加重詐欺罪，處以1年以上、7年以下有期徒刑，或100萬元以下罰金。

就算最後免受罰，只是警告修正實價登錄價格，銀行只要知道某人做過AB約，就會註記詐貸，除了必須歸還所有非法獲取的資金，更會影響信用條件，民眾以後想申辦信用卡，或申辦信貸、增貸等，很難爭取到額度、降低利率，被拒絕退件的機會也大增，有些銀行可能還希望借款人轉貸，要求快清償貸款。

AB約不曝光就沒有風險嗎?

消費者有所顧忌不敢聲張，假如房屋發生狀況、公設點交有瑕疵，往往擔心被發現做AB約，而無法向建商據理力爭，維護自己的權利，結果很多人啞巴吃黃蓮，內心又不甘願，最後選擇賣房子走人。
假合約之所以會曝光，原因大都是出自紛爭，建商或買家決定同歸於盡，像是一起出資賣房，幾個買家意見喬不攏，於是自己人爆料做AB約，還有建商和住戶糾紛不斷，無法完成公設點交，跑去檢舉住戶做AB約，高雄有一件建案，全部住戶都是AB約，買家舉發才浮上檯面。

買房多調查 不當冤大頭!

購屋族要小心以對，不要為了撿便宜輕易上鉤，做假將扛上嚴重刑責後果，而才剛準備入場看屋的新手，想看穿AB約手法，可以上實價登錄網站，比較物件周邊每坪價格水準，並查詢銀行、房仲業者的房價行情資料，多去了解當地房市成交價，絕對大幅降低被矇騙的機會。