留意AB約！買預售屋要注意什麼？
在房地產交易中，「AB約」常被視為潛規則：也就是同一筆交易中，有兩份價格不同的合約。
簡單說明：一份用來對外申報與申貸（A 約），另一份才是真正雙方私下承認的成交金額（B 約）。
利用這種方式，有人可以申辦更高銀行貸款，或炒高實價登錄價格，表面看似雙贏，實則暗藏風險與違法可能。
以下讓我們重新檢視 AB 約的運作、最新法規與如何自保。
目錄
什麼是 AB 約？它是怎麼運作的？
「AB 約」大致流程是這樣：
A 約：與建商簽署的表面合約，價格較高，用於申辦房貸與對外申報實價登錄。
B 約：私下協議的真實成交價，用來處理退還部分差額、折讓條款等。
例如：A 約書價 1,800 萬元，B 約真成交價 1,200 萬元。建商在貸款撥款後，私下返還 600 萬給買家，再在 B 約上做折讓或退款處理。
這樣的操作可用於以下目的：
提高辦貸額度：讓買家借款額度增加
降低稅捐支出：實際簽約價格較低
提高市場行情、吸引買氣：建商可在實價登錄中「創造」更高成交價格
短期投資套利：轉售時以真實高價操作，保留差額利益
但這種方式在法律上非常危險，涉及詐欺、偽造文書、稅捐逃漏等多項罪名。
近年法規與稽查趨勢有什麼改變？
為了打擊房市不當操作，主管機關近年來雖未有完整專法禁止 AB 約，但在稅務、金融與不動產領域的查核更為嚴格。以下是目前較重要的趨勢與注意事項：
| 領域 | 新動態 / 強化 | 對買家、建商的影響 |
|---|---|---|
| 稅務查核 | 國稅局加強查核房地交易中的價格異常差距、折扣、折讓等情形 | 若被認定有逃漏稅之嫌，可能補稅、罰款、加徵利息 |
| 土地與房屋稅 | 地方稅捐機關會比對實價登錄與建商登記價格，一旦發現嚴重偏差會要求釋疑 | 差價部分可能被課重稅或被追稅 |
| 銀行貸款審查 | 銀行風險控管提升，若發現貸款標的有簽 AB 約紀錄或價格異常，可能拒貸或要求提前還款 | 買方信用紀錄可能受損，未來貸款更難 |
| 實價登錄與資訊揭露 | 實價登錄制度日益健全，買賣雙方的交易價格更易被比對與查驗 | 建商、代銷可能被限制使用高差價報價 |
儘管現在尚未有專門法律明文禁止 AB 約，但其所牽涉的「偽造文書罪」、「詐欺罪」、「稅捐逃漏」等法律條文，依舊可以因這類交易操作受到懲處。
AB 約對雙方的風險與代價
| 風險類型 | 對買家可能的影響 |
|---|---|
| 法律責任 | 簽訂假合約可能觸犯偽造文書、詐欺、稅捐逃漏等罪名，一旦被檢調偵查，可能被罰款或刑責 |
| 貸款遭拒 / 要求提前還款 | 銀行若發現異常，可能追回貸款、停止貸款、迫使買家提前償還 |
| 信用受損 | 一旦被列為詐貸紀錄，未來要申請信用卡、信貸、增貸都會受阻 |
| 無法主張權益 | 若屋況有瑕疵、公設未完成時，買家怕暴露 AB 約而不敢爭取權益 |
| 交易無法保障 | 若建商拒絕執行 B 約退款，或折讓條款無效，買家可能得不到應有的差額返還 |
AB 約看似對買賣雙方有利處，但實際上買方風險極高，一旦被查出，即使認定為「補正交易」仍會伴隨重稅與罰款壓力。
如何辨識 AB 約？購屋前的警訊與防範方法
想避免成為 AB 約犧牲者，購屋時一定要留意以下七個警訊：
售價明顯高於區域行情
若建商報價遠高於周邊物件，可能是要抬高 A 約金額。
裝潢、車位、設備費用被拆出來另算
建商可能把部分價差藏在這些費用當中，製造假象價格落差。
強調可「協助退差額」或「折讓方案」
若對方經常提到簽 A 約之後再返還差額，是最典型的 AB 約手法。
貸款金額被允許超過自備款預算
若銀行願意核貸你比實際預算高很多的金額，背後可能有AB 約操作。
建商態度強硬、不願公開B約內容
若建商拒絕讓你看真正合約細節，那就堤防了。
合約中出現「退差、折讓、退款條款」
若合約中暗藏這種條款，通常是 AB 約設計。
成交後退款、業績光環或銷售壓力過高
若成交後你被要求簽退款文件，或銷售成為業績掛勾的重點，那可能就有隱情。
想辨識AB約操盤不難，用「實價登錄」平台、「周邊成交價」比對、「詢問中介與銀行貸款條件」，就可以發現可疑異常。
買家應如何保護自己？三步驟自保策略
查行情與對比實價登錄
在看屋之前，就上實價登錄比對該區段過去成交價格，若報價遠高於平均，不妨三思。要求公開完整合約內容
要求建商提供完整 A、B 合約草稿，並拒絕簽署未經閱覽或含「退款條款」的文件。保留書面證據與通訊紀錄
將所有銷售宣傳、折讓協議、退差函件或電話對話以書面形式保存，一旦爆案可作為證明。
AB 約看似利多，其實隱藏的是高風險與法律災難
雖然 AB 約可能提供短期利益──更高貸款、低稅負、提升建商銷售價格，但其背後的風險與法律責任絕不可忽視。
當實價登錄制度與金流查核日益嚴格，AB 約的漏洞與風險正被逐步揭露。
若你身為購屋人，始終記得：合約公開、真實成交、安心貸款才是長久投資的不二法門。
想保障自己不踩雷？購屋前比價、索閱合約、保留證據，是你能為自己做的最基本防線。
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