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公股銀房貸低成長!第二戶房貸限制成數?
政策推動之下,公股行庫房貸業務受到嚇阻,首季業務成長率比全部國銀平均值來得低,銀行局發布首季國銀房貸業務,比2021年底多出1.8%,然而再看土銀、合庫、台銀,成長率分別只有0.6%、1%、1.7%。
各大行庫自2021年下半年開始,對於土建融業務逐漸減少承辦,導致大量進件的整批性貸款業務被波及,是成長率低落的主因,除此之外,央行升息之前,許多行庫不希望被主管機關特別關照,故意以價制量防止放款業務大增。
央行限制二房的三大類型
6月16日央行舉行理監事會議,公股業界推測,由於台美利差拉大,為了防止資金嚴重流失,央行起碼會升息半碼,也就是0.125個百分點,與此同時,土建融成數已經降到不能再降,不少中小型建商紛紛退出場外,如果還要繼續實施房市管制措施,轉向第二棟房子的機會最大,央行可能祭出3種不同方向的措施。
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租金增加壓力大!國泰金調查買房意願3年來新低!
國泰金控於4月20日發布國民經濟信心調查,根據調查顯示,地緣政治的不確定性以及全球主要央行加速緊縮政策,4月份的景氣展望指數從3月份的-0.2下降至-16,民眾薪資上漲預期指數,從3月份的8.4降到7.1,大額消費意願指數更是直接從10.8降至0,另外買房意願指數更降至-52.1,3月份是-46,創下2019年5月以來新低。
升息之後…

償還房貸不一定是優先事項!高息債務先還清,後面生活才輕鬆!
年齡較大的人買房後,大都希望趕快還完房貸,努力在8-12年內把所有債務清光,這樣一來退休後就能安心領退休金,不用在那邊繳利息,不過關於這個部分,仍有值得討論的空間,不一定真的急著把貸款還清。
最理想的狀況是,退休生活沒有留下其他債務,就像那些輩分較大的人,不怎麼辦理銀行信用貸款或用到信用卡循環利息,盡量減少債務,對他們來說房貸就是最大筆的債務,加上當時利率較高,因此最適合的作法,就是盡快償還貸款,不用一直煩惱繳利息,甚至退休後還背債,在當時是較符合的觀念。
運用房貸額度靈活進行投資
現在房貸利率一般落在1.35%~1.75%的範圍,相比過去更低,因此是否有必要趕在退休前還清所有的欠款,可以分成兩個部分探討,如果不熟悉如何投資,大部分錢都存進銀行的人,身邊若有現金,就應該將還房貸列為優先事項,房貸利率通常比銀行定存利率高,用定存利率償還貸款利率,等於無故浪費掉兩者的利息差額,假如認為自己對投資不甚了解,最好先清償貸款欠款,避免退休後還在還款。
假如是對於投資理財有心得的人,肯定可以取得投資工具,且有超過4%的年化報酬率,是否需要先還清房貸,這個問題就不是那麼絕對,可以有其他更好作法,比如投資股票所獲得的收益,可能大幅超過貸款利率,靠著每年收取的投資利息,就足以還掉大部分借貸本金。
因此擅長投資的人,償還房貸反而沒有那麼急迫,不需要趕著全部繳完,舉例來說,可以向銀行申請循環透支額度,再次動用先前已還清的本金,如果股票發生恐慌式下跌,行情一下子下俢,就能馬上利用循環透支額度,進場收便宜的股票,藉由這種方式賺錢,不但可以早一點還完本金,還會拉高循環透支額度,將所有欠款償還回去後,使用額度就等於最早辦理房貸的全部款項,對於投資股市、基金而言,有效運用放在銀行的這筆額度,能調出更多資金,即使扣掉每年循環透支額度的利息支出,依然能創造豐厚的被動收入。
需要注意的一點是,只要是投資就必定伴隨風險,所以不要追求太高的目標,由於是用預借的錢投資,一定要尋找能夠每年固定分配利息的ETF、股票,或投資等級債的債券基金,小心挑選標的,避免自己借錢承受高風險的意外。
還沒退休先清理高息債務
房貸的利率較低,不一定需要急著還清,可以先從上面提到的做法嘗試看看,打造一個最符合自身條件的還款計畫,某些債務算是高利息貸款,比如利率超過3%的信貸、車貸、信用卡循環利息等,高息債務會增加支出,因此當身邊有錢的時候,建議先拿去償還這類債務,還款時間不要拉得過長,整個還款時間拖越久,等於付出的利息不斷變多。
或許有些人可能想問,自己懂得一點投資知識,可是應不應該在退休前還掉所有房貸欠款,面對這種問題,有一個很好判斷的方式,假如把房貸留到退休生活,還要拿退休金繳款,讓你覺得心情很鬱悶的話,就應該趕快在退休前了結所有借貸,至少保障退休生活安全無虞,放心渡過以後的日子。
靈活理財投資把房貸先全部清償
假如是一位投資非常厲害的人,不一定要遵循上面提到的方式,通過靈活有效的理財投資,把房貸先全部清償,利用房子向銀行申辦循環透支額度,這類借貸的利息,是根據使用金額、借出天數來計算,搜尋比循環透支額度利率還要高出3倍的目標,就不用擔心賠錢,安排好退休後的財務狀況,為自己創造老年的被動收入。
所有人的性格、存款、負債種類都不一樣,到底什麼樣的方法最有效,沒有把握的話,多多向專家提問,下功夫做好準備,希望用房子創造收入,帶來另一份退休金,少不了深入研究投資理財,最忌諱完全不懂就輕率入場,隨便亂買的結果,沒賺錢還倒賠本金。
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不想當屋奴,買預售屋前抓住重點!小心估算購屋能力以免法拍!
買新屋不外分成新成屋或預售屋,想買新成屋的人認為,住新房子比較好,中古屋狀況欠佳,裝潢不但耗時又花錢,未來售價也比不上新屋,另外想買預售屋的人大力贊同它的優點,預售屋有價差賺,繳款負擔又較輕,還能自由修改想要的格局,以後不用再作工程,可是中間有一個缺點,那就是民眾無法事先看見房子蓋完後的模樣,成為許多人不推薦預售屋的原因,不然就要非常勤奮地察看,小心挑選有品質的建商,畢竟失敗的例子也很多,比如寶佳常有建築品質爭議,住進去之後才發現是漏水屋。
預售屋與新成屋的重點是什麼?
一、…

新竹買房背將近26年房貸!平均期數超過六都!
房價猛漲讓還款期限也拉長,根據不動產資訊平台的近期數據,2021年全台第四季房貸期數處於高位,繼續維持和第三季相同的287期,幾乎逼近24年的時間,尤其位於主要都會區的貸款期數仍然持續增長,例如六都的新北市、台北市、桃園市、高雄市,加上不在六都內的新竹縣,期數全都來到有史以來最長紀錄,新竹縣平均期數309個月,算下來25.7年,可見30年房貸占比已反超都會區。
為什麼延長還款年限?
房地產業者表示,主要都會區貸款期數不停攀高,顯示這些地區申請30年期的房貸族人數仍繼續成長,30年期逐漸成為市場上的主流趨勢,低利環境下,購屋民眾會希望還款期限更長,與此同時房價居高不下,將期數拉長有利於借到更多額度,加強消費者承擔高房價的能力,所以過去數年數據才會顯示還款年限一路增加。
都會區房貸期數創新高!
從聯徵中心的最新資料來看,六大主要都會區中的四都貸款期數來到歷史最高,例如高雄市有306個月,桃園市有298個月,新北市有291個月,台北市有282個月,如今拉長還款年限的做法已屢見不鮮。
新竹縣房貸還款年限衝到25.7年,這是因為竹北是新竹縣的精華區,當地房產大都是大樓產品,用於抵押的條件原本就不差,此外竹科工作人員集中購屋地區位於竹北,不少員工在上市公司上班,收入比較高,銀行核貸時較容易提供有利方案,另一方面竹科園區購屋族也擅長仔細盤算,身邊可能會保留用於投資的現金,不然就是想減少還款壓力,所以在銀行辦理30年期。
30年期將成為常態?
長期來看期數變化,房貸年限過去10年都是朝著擴張發展,不過2017年後增加速度變得更快,近5年的第四季貸款期數,每年出現年增7-11期的幅度飛快成長,30年期的申請比例一直以來不斷上升,銀行方面設下的限制,若不談論年齡門檻,其他部份相比20年期幾乎沒有多少差距。
房價只漲不跌的狀況下,延長年限將越來越常見,以購屋族的角度而言,除了避免被負擔壓得喘不過氣,也需要一定空間保持生活水準,或規劃理財投資,若政府不干涉,未來可能變成普遍現象。
延長年限先注意升息!
因為30年期已經是房貸主流,所以央行宣告未來可能縮短年限時,才會引起市場劇烈反應,之後又趕緊解釋可能會修改先前規定的範圍,不會衝擊到一般首購族,可以發現房價之高,民眾買不買得起房子,需要依靠30年期的使用,雖然延長年限與寬限期,是減少借貸壓力的工具,不過市場邁向升息循環的前提下,最好小心衡量能否利用。
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預售屋到底要挑高樓層還是低樓層? 想要買好房先做這件事最重要!
相信買房在大多數人心目中,是一件既期待又害怕受傷害的事,因此抱持著謹慎的心態是對的,但是有名網友在半年內看了超過20個建案,卻驚訝地發現,大多數建案竟然都只剩下2樓且靠近車道上的那間,到底這間是有多差?於是好奇PO文問網友後,才知道原來這間就算便宜賣,也很難賣出去。
在車道上的房子…

房屋轉增貸不能提的禁語!小心說了被銀行拒絕!
通膨的高牆加上升息時代,房貸族開始盤算其他計畫,蒐集各銀行優惠利率、寬限期等資訊進行比較,希望透過房屋轉貸、增貸,增加手上可以馬上動用的現金,然而專家表示,現在轉增貸最好不要提到的說法不只購屋、裝潢等,連電動車也加入禁語行列。
銀行轉增貸注意哪些關鍵字?
房價節節升高,這也表示資產價值增加,雖然升息到來,不過目前利率依然位於歷史低位,房貸因為利率偏低、還款期限長等,加上借款額度不被月收入22倍限制等優點,比起信用貸款更受消費者喜愛,然而有民眾談論好所有方案內容後,卻因為接受行員照會,無意間說出翻修舊屋這件事,貸款遭到拒絕。
根據銀行從業人員的說法,客戶申請轉增貸,資金用途規定通常限制嚴格,那些不能說出來的禁語,包括購屋、裝潢等,一般而言專員都會預先向客戶說明,照會時應該閉口不談,然而最近不僅是購屋、裝潢,不可以提及的禁語還多出電動車這個項目。
買電動車申貸限制大
銀行對於風險較大的貸款產品,態度上趨於保守,逐漸盛行的電動車也包含在內,由於普及性仍比不上一般汽機車,例如市場上充電裝置仍有發展空間,以及未來脫手難度,全都是銀行懷疑的要素,所以大部分要搭配品牌價值、車牌幫助核貸,才有通過的可能性。
另外有行員說明,並不是絕對不行提到電動車,若申請貸款的這筆資金是為了購買電動車,必須一起附上購買相關證明,尤其現在電動車市場需求成長,銀行業者才會在資金用途訂下這個門檻,放款業務審核越來越嚴格。
貸款必須附加資金用途證明!
此外那些用於投資的房地產,銀行會要求客戶簽下資金用途的切結書,若使用裝潢作為申貸理由,很容易被當作為了買房增貸現金,金融業需要控制房地產投資帶來的風險,以前曾有投資客謊稱裝潢,還為此開立假發票,銀行為了避免觸犯洗錢防制法,通過增貸更小心,於是裝潢便成為說不出口的機密,假如增貸目的真的是維修裝潢,許多承辦機構也會要求申請人提交照片、價格憑據等相關證明,才願意核准放款。
喆方資產讓房屋貸款變輕鬆!
銀行申請房屋借貸屢屢受阻嗎?如果已經毫無辦法,建議尋找民間借款的幫助,審核資料不像銀行設立那麼多條件,當然也不會限制資金用途,借款人順利拿到款項後,想要使用在什麼地方都是個人自由,不論是買汽機車、買房子、投資股票、短期週轉等,全方位滿足借款人生活中的需求,借錢不用挖空心思想藉口,任何時候都是適合時機,只要提供房屋殘值作為核貸依據,確定有足夠空間承作,資金立即入袋!
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民間二胎是什麼?
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銀行估價成數落後房價上漲速度!自救方法公開
銀行評估的房屋價值並非購買價,想必有些人並不知道。隨著銀行估價成數房市的熱度擴張,房價上漲飛快,民眾購屋的價格每天都在變動,但銀行鑑價的速度卻無法跟上市場行情,因此有可能會出現貸款成數不足,造成自備款不夠的情形,面對這樣的情況,消費者、房貸族又該如何是好呢?
房價上漲…