成數縮水 × 審核更嚴！你必知的關鍵
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央行限貸房市風向轉變
2024年9月央行啟動「第七波選擇性信用管制」，針對購屋與房貸申請設下更嚴格門檻，
有房者申請第二戶以上房貸的貸款成數大幅下降，最高只能貸到5成，且取消了寬限期。
此措施目的在於抑制炒房、降低銀行對不動產放款的集中風險，
以維持房市與金融體系穩健。
對於首購自住族來說，只要名下沒有其他房貸或房產，受限影響較小；
但若有第二、三屋或投資客背景，
恐將面臨貸款成數與寬限期的大幅收窄，需提高自備款比例。
核貸審查新趨勢
近年來銀行在核貸時愈來愈重視「整體信用負債結構與環款能力」，
除房貸本身條件之外，還款能力審查指標，
包括月收支比、信用負債比率，扮演愈來愈關鍵的角色。
銀行會依照申請人的月收入、月支出，
含房貸月付、信用卡、信貸、分期付款、其他貸款等，
計算收支比，若收支比過低，
例如支出佔收入比例偏高，即可能使核貸成數被降，甚至申請失敗。
此外銀行也可能將信用卡分期、信用卡額度使用率、
過去是否有循環利息或卡債、延遲繳款紀錄等，都納入風險評估，
即使是「0 利率分期」也可能影響負債結構與負債比率，成為銀行減額或拒貸的考量之一。
市場影響雙重壓力加劇購屋成本
由於限貸令限制，各銀行也傾向藉由「提高貸款利率」來調整風險與收益，
根據2025年統計資料，新承作房貸利率普遍提高，目前多數銀行房貸利率多落在約2.3%起。
對於欲購屋或換屋者來說，這代表兩項衝擊：
一是可貸的成數降低，需要準備更多自備款；
二是利率成本提升，每月還款負擔增加，對於自住首購族雖有較大彈性，
但整體財務規劃仍需更謹慎，特別是在收入、支出與現金流安排上。
信用消費與房貸關聯
近年常有「刷卡買手機、分期零利率，結果房貸成數被砍」的案例，
雖然消費分期本身不會直接影響信用分數，但銀行在房貸審核時，
會將這些分期付款計入負債，影響整體債務比。
舉例來說，若以信用卡分期方式購買高價手機、家電，雖然每期準時繳納，
但仍可能造成「債務負擔過重」，導致月收支比不理想，
最終銀行評估還款能力時，就可能因為「債務比偏高」而降低核貸成數或提高利率。
因此對於有計劃申請房貸者而言，不論是信用卡消費分期、信貸、車貸、或其他貸款，
都建議重新檢視整體負債結構，以免在貸款申請階段被「隱性負債」扣分。
如何在新環境下提升房貸通過率
基於目前法規與銀行審查趨勢，
建議有意申請房貸者參考以下做法，以提升成功機率與貸款條件：
- 規劃收支比與負債比：避免在申貸前有過多分期付款、信用卡債務、信貸或車貸；
如有必要，可提前整合或清償債務，
讓月支出/月收入比維持在合理範圍內，建議支出不超收入一半。 - 儲備足夠自備款：由於貸款成數可能下降，建議預留更多自備款，以降低資金壓力。
- 控管信用卡額度使用率：即使是零利率分期，
也應避免短期內過度使用信用卡，以免額度使用率過高提升信用風險。 - 選擇合適房貸方案：若符合條件，
可考慮像新青安貸款等政府優惠貸款方案，其利率與貸款條件較為穩定。 - 穩定收入與財力證明：銀行在審核時高度重視「收入穩定、財力證明齊全、還款來源清楚」，
準備完整薪轉、扣繳單、存款證明等，將有助於提高信貸評分。
房市收緊不是絕望
近年來因政策調控與銀行內部風險管理機制升級，
使得房貸市場的放款門檻與審核機制變得更為嚴格，
對於多屋族與投資客來說，承擔的風險與門檻都顯著提高；
但對於真正有自住需求、且財務規劃明確的首購、換屋族而言，
這正是一次機會在市況冷卻、競爭減少的背景下，有機會以較穩健條件取得房貸。
建議未來申貸者，
真正重視的是「還款能力、財務健康、信用紀錄」而不是你買過什麼、刷過多少卡，
掌握好這三重關鍵，就能在新制與嚴審下，依然穩穩踏入理想的屋主之路。
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