建築執照是什麼？建築執照與使用執照的差異？搞懂建築執照才能買得安心！
建築執照經常在預售屋交易中出現糾紛，或者在中古屋中發現違建。以前我們偶爾能看見一些建商在尚未取得建造之前，就開始違法販售房屋，結果民眾一時不察導致買房買了一肚子氣，或者在路邊看見各種違建，這些都不被記錄在建照當中，那建築執照是什麼?為什麼建築執照這麼重要呢？
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什麼是建築執照？
其實建築執照是統稱，根據不同時間點所取得的執照，其實可分為四種：
- 建造執照：也是最常、最主要提到的執照，包括建物的新建、增建、改建及修建，都應請領執照。
- 雜項執照：雜項工作物的建築，應請領雜項執照。
- 使用執照：當房屋興建完畢，若要使用則需要申請使用執照，包括完工後或變更使用後。
- 拆除執照：若要將建物拆除，應請領拆除執照。
而我們經常看到的預售屋須取得「建照」方能販售，其中的建照就是指「建造執照」。
為何一定要建築執照？
- 為了避免建商亂蓋因為建築執照中包含了建築設計圖，細節到每層樓的格局、陽台、建築材質等都會記錄，並且須通過政府審核才能拿到執照，因此施工必須完全依照執照進行施工，才不會發生濫竽充數、違建等情形。
- 避免民眾權益受損
也因此民眾在購屋之前，千萬別忘了要求建商須提供建築執照，且政府也有明確規定表示，建商必須在取得執照後，才可以開始販售房屋，並且得依照建照上規定的時間內完工，以免預售屋市場出現混亂的局面。
違章建築就是這麼來的！
我們經常會聽到違建，但是卻不明白到底違法在哪？答案就出在建築執照上。由於任何房屋在建造時，都必須取得建築執照，並依照執照內容進行施工，然而許多人在申請到執照後，卻對房屋動手腳，可能加裝外推陽台、雨遮等等，只要不符合執照規定的額外建物，就屬於違建。
建築執照包含的項目？重點四項要注意！
申請建照之前需要繳交非常詳細的建築設計圖，其中細節非常多，小到管道走向、窗戶大小、材質，大到梁柱位置、建築格局，建蔽率、容積率都記錄在其中。那麼其中比較重點需要看的是以下四個項目：
1. 起造人與設計人
起造人：指的是建築物的申請人，通常做為出資的一方。
設計人：通常是指具有合格執照的建築設計師。
建照上的起造人、設計師是不能任一更換的，一旦進行更換就要申請變更。而要注意的是，若更換起造人因會涉及買賣交易或贈與，就會有報稅的問題。
2. 建物的使用分區
使用分區非常重要，這將會影響房屋本身的價值高低，畢竟地段的用途不同，房屋價值的保值性不一，雖然都是建築用地，但農業區與住宅區的建築，因開發程度不同，自然會有價格差異。
3. 建蔽率、容積率
從這兩點就能大概推估出建物的規模，只要懂得計算，就能夠得知建物的高度，另外也可以此對比與法定的容積率與建蔽率，看看是否有剩下的空間用作未來改建。
算式：容積率 ÷ 建蔽率 = 樓層數
4. 發照日期
因近幾年對於建照制度的改動頻繁，因此發照的日期很重要！
不同時期的標準不同，尤其在雨遮計坪計價的部分。根據規定在100年4月30日前申請的建照，不論房屋種類的雨遮都是「可計坪可計價」；100年5月1日－106年12月31日，預售屋的雨遮是「可計坪不可計價」，成屋則維持；107年1月1日以後所有的房屋種類雨遮都「不可登記不可計價」
使用執照的主要功能是什麼？
上述說到，建築執照是四大種類的統稱，其中建造執照、使用執照尤為重要，那麼介紹完建造執照，接下來了解什麼是使用執照。
如何取得使用執照？
要取得使用執照必須由起造人、承造人以及監造人向地方政府提出申請，主要是為了審核建物本身的構造、間隔、材質等是否有符合建造執照當中所規定的內容，只有當審核後與設計圖相符合的建物，才能通過並且得使用執照。
使用執照取得後，建物才能辦理登記並取得權狀，也才能開始接水電並使用，而在房屋取得權狀之前，這棟建物都叫做預售屋，而非新成屋，因為並未成立正式的產權。
使用執照最大的功能在於，決定預售屋完工的最終日期。通常建築在工程進度約70%－80%左右，就會申請使用執照，因為根據規定，只要完成建築主體以及部份的指定項目即可申請，直到申請後才能接水電，所以至此到真正入住恐還需一段時間。不過領了使用執照後，建商就要注意了！
取得後執照後 6個月內要通知交屋！
根據《預售屋買賣定型化契約應記載事項》第15項中表明，領到使用執照後的六個月內，需通知買家交屋。也就是說一旦拖延交屋，買家即可向建商索賠，遲一天可索求已繳價款的萬分之五，作為延遲利息的賠償。
另外會有此交屋時間限制也是為了避免建商在取得使用執照後，對建物進行二次施工，亦稱作二工宅，比如把蓄水池改作游泳池等，這些一旦被發現，都將成為違章建築，嚴重影響到屋主的權益。
如何查詢建築執照？
如果現在好奇自家建物的建築執照，目前都可到網路查詢各縣市政府的執照存根檔案，只要到建築工程履歷查詢系統中查詢，就能取得資料喔！
不過查詢至少需要以下資料，像是起造人、設計人、監造人、承造人等，則一查詢都能查得到，或者若直接有建物執照號碼，即可輕鬆查詢。
