文章

什麼是夫妻房產共有? 結婚後買房有哪些房貸技巧?
你和你的愛人準備要步入禮堂了嗎?在疫情影響世界的這段期間,許多人省下了到國外出遊的費用,無形中手上多了點錢,而且銀行利率持續走低,不少人開始打算買房,小夫妻檔也打算脫離租房,成為有殼一族。只是婚後需要注意財產分配的問題,兩個人之間的感情需要好好經營,但是其中最容易傷感情的就屬錢這件事,因此買房前,建議先了解夫妻之間的房產分配問題,以及一些貸款小撇步。
要小心婚前與婚後買房可不一樣
若你是在婚前購屋,那麼房屋的產權屬於個人財產,因此不會有分配的問題,也比較不容易有糾紛。但是就經常有一些案例是男方在兩人結婚前,為了表示誠意,於是買了房後登記在女方名下,但如果之後不幸分手,女方就直接將名下的房給賣了,男方也無法進行索討,因為是婚前財產,等同於男方送了棟房屋給女方,只能賠了夫人又折兵。
至於婚後買房可就不同了兩人可約定是否要聯名登記或是單方登記,且不論何種登記方式,都屬於共同財產,而聯名登記的話,可以保障彼此之間的權益,因為如果其中一方要對房屋進行處分,則需要經過對方的同意才行。但是當方登記則可以取得較好的貸款條件。
婚後買房貸款技巧有哪些?
婚後夫妻所買的房產,就害怕遇到產權問題,有可能兩人喬不攏就這樣不歡而散,因此一定要兩人是先約定,但是若遇上聯名登記的話,雖然可以保障雙方權益,卻有可能無法取得較高的貸款成數及較低的利率。
至於若有夫妻雙方為軍公教身分,或是五百大企業員工,則可由那一方作為房貸申請人,因為可以取得銀行的軍公教優惠方案等,銀行會更願意貸款給優質的客戶,因此可以利用這些條件去申請房貸。
現在也有青年安心成家購屋貸款,身為首購族且名下無其他房產的小夫妻,就可以向各大銀行申請青安貸,以減少負擔。
至於貸款金額的部分,要以自身條件去評估,可利用網路上的二胎房貸試算功能,預算出每月應繳金額後,確定每月負擔不會超過收入的3成,這樣才能保證生活穩定,不會被房貸壓垮。
相關房屋時事新聞新知:
雙北房價高到把人都嚇跑了!…

房屋換現金只能找銀行嗎?民間借款的最低利率是多少?
擁有房子就能獲得自己專屬的家,不用為了四處找住處操心,但房子除了用來住之外,因為本來就有很高的價值,又有非常優秀的保值性,比起珠寶首飾等貴重物品,是更加重要的個人資產,許多人買房不但自用,更是為了增加財富、創造被動收入,房價不容易跌還能變現,抵押貸款讓你輕鬆換到現金,不論是透天厝還是公寓,都是所有人解決資金煩惱的最佳後援。
房屋怎麼成功換到現金?
賣掉房子馬上有巨額資金到手,但不是所有屋主都能放棄財產所有權,畢竟現在買房不易,這時可以利用其他管道,辦理抵押貸款快速籌資,提供房屋給金融機構當作擔保品,鑑定價值多少,登記設定抵押權來借用現金,不過借貸需要簽訂契約書,依照契約規定,貸款期間每月向債權人支付利息,直到整個還款期限結束,期滿清償所有欠款便能塗銷抵押權,完好無缺拿回房子,生活中陷入困境,難以改善現況,或希望扭轉人生,開創新的道路,利用房貸靈活週轉,及時幫助借款人取得資金化解難題。
同一棟房屋可以再借第二次錢嗎?
可以的,借款人辦理房貸後,之前借的剩餘款項尚未全數還清,生活中又出現資金需求,身邊缺錢急著用,可以看一下房屋是否已借到最高限度,如果仍留下部分殘值,加上利用過去幾年的增值空間,就能向金融機構再次提出申請,重新借來一筆金額,不過貸得到的最大額度,相比第一次會有落差,金融機構派員現場查看房子,所評估的價值不是最終結果,除了給予貸款成數,也要扣除過去辦理的借貸餘額,因此到手金額不一定完全符合預期數目。
二胎房貸和增貸有哪些不同?
房屋抵押貸款的作法可以相當靈活,就算你已經把住宅抵押出去,仍有機會彈性運用剩餘殘值,增貸和二胎房貸都能進行資金週轉,然而根據借款人的需求和條件,兩者適合的狀況不一樣,增貸是從已有的貸款方案申請借來資金,前提是本金已償還一定額度,且還款紀錄沒有嚴重瑕疵,原銀行願意再提供空間給借款人,通常維持相同的利率和還款期限,辦理方式直接快速,對有急用的人而言相當便利。
增貸雖然快速且利率較低,相對地原銀行的審核也會更嚴格,借款人信用不良或負債比過高,都會降低銀行的放款意願,如果借款人無法順利償還已有借款,銀行當然會視為風險升高,而予以拒絕,另一個辦法是詢問其他機構的二胎方案,房子交由第二家機構登記第二順位抵押權,並評估房子剩餘的可貸額度,這樣一來還是有機會借到錢,缺點是利率較高,銀行的還款期限短,
目前銀行開辦哪些房貸方案?
…

房貸利率上升!30年房貸在升息下比20年壓力更大!
由於房價越來越高,造成有些人若不把貸款時間拉長,便無法負擔起月付壓力,因此在低利率的環境下,銀行推出30年、40年等超長期房貸方案,且若是條件優良的客戶,甚至還有最長5年寬限期。但是隨著房市過熱,政府意識到打炒房勢在必行,甚至為了對抗通膨壓力,於3月17日正式宣布升息1碼,但此舉將會對現在主流的20年、30年房貸,造成那些影響?
升息的短期影響?
由於央行計畫未來將會繼續升息,只不過每次升息的幅度以及時間未定,因此若以短期來看,目前升息1碼,也就是0.25%,若以1千萬元的房貸,利率1.5%來看,在不考慮寬限期的情況下:
20年期的房貸,每月本利攤還原為48,255元,可升息1碼後,每月攤還金額上升為49,413元,增加了1,158元。
30年房貸,每月本利攤還原為34,512元,相較20年房貸月付壓力降低了不少,那麼升息1碼後,每月攤還金額上升為35,724元,增加了1,212元。
看出來了嗎?在升息之後的短時間內,房貸月付金額增加並不多,且20年與30年房貸的增加金額差異不大,但是你發現了嗎?20年房貸的增加金額低於30年房貸,這代表升息之後,對於還款年限拉越長的人來說,所增加的壓力越大。
升息之後…

什麼是代償?代償應該找銀行還是民間貸款?循環卡債繳不出怎麼辦?
你有身負過多債務的問題嗎?利率太高讓你還不起?卡債循環讓你喘不過氣?大家都知道,如果身上有過多債務並不是一件好事,例如你可能同時有卡債、信貸等等,這些來自不同機構的債務,利率不同、還款日期不同,對借款人來說不僅花時間又花精力。如果不想讓自己的信用評分降低,就必須確實做到正常繳款,但卻總有疏失的時候,如果遲繳、缺繳,對之後的貸款來說非常不好,你的個人條件降低,銀行不願貸款給你,會讓你失去很多權益。
代償是什麼意思?…

2022銀行房貸最新優惠方案出爐! 想要1.31%低利 快看搶優惠!
因為通貨膨脹的關係,房地產市場受到不少人的歡迎,畢竟買房抗通膨是保值的好選擇,但是由於市場旺盛,銀行為了搶優質房貸戶,紛紛推出優惠房貸方案,目前利率最低來到1.31%,且貸款成數最高還能達到8.5成,非常吸引人,不過要取得這些優惠是有條件的,就看你是否符合囉!
銀行的小心機…

銀行放款轉做土地融資!打房壓力下銀行房貸全面降溫!
依照金管會的最新資料,玉山、國泰世華、中國信託做為三大民營銀行,2021年房貸年增率明顯下降,玉山銀2021年11月的年增率,降回3年前最低點,只有7.37%,國泰世華銀年增率掉到16.12%,中信銀年增率掉到7.7%,全部是1年來的最低水準,可見民營銀不再對房貸出手。
為什麼銀行不再注重房屋貸款?
有商仲業者說明,分析三家民營銀的貸款餘額、戶數、存款年增率三項指標,從其中的關連能看出,民營銀暫緩房貸業務有三個原因,一是不動產放款法定限制30%,承作量已接近上限,二是金管會密切關注房貸高成長機構,推行打房政策,只能改為低調,三是放款目標轉做土建融。
近年銀行房貸成長率一路上升
2021年開始到現在,金管會針對所有房貸高成長銀行,已進行兩次不動產專案金檢,有消息傳出,金檢名單裡面,前十名民營銀中的部分名列其中,根據國泰世華的資料,截止2021年10月前,每月房貸年增率成長都超過2成,2021年4月年增率最高,爬升到33%,每月貸款增量都超過存款漲幅,11月年增率落到16.12%,依然比同期存款年增率11.74%高,房屋貸款飛速成長,不動產放款額度受到排擠,所以必須先縮手。
玉山銀同樣出現相似狀況,2018年第4季之後,每月房貸都有十幾趴的成長率,2020年11月更是高達26.17%,創下紀錄最高,那之後從2021年逐步下降,2021年9月年增率第一次不到一成,11月甚至到3年來最低的7.37%,同時戶數年增率下滑到3.05%,顯示新辦理戶數與額度通通放緩。
銀行轉向做土地融資的原因?
銀行主管說明,因為政府打房打不停,加上金管會以房貸高成長機構為目標,這些機構轉而降低熱度,不得不開始放緩相關業務,另有其他主管暗地透露,圈子裡面流行辦土建融比辦房貸好的觀念,房屋貸款利率只有1.31%,賺到的利潤太少,充其量保留基本客戶群,作為吸引客戶的手段,各銀行大多把不動產額度,轉向承辦土地融資,便於迴避30%的額度上限。
土地融資起碼可以坐收1.8%穩定利息,此外央行限制土地貸款成數,這種情況下,房屋貸款承受風險還比較高,辦理不動產放款額度有一定限制,怎麼在這些空間內,規劃出最好的作法,賺到最多的收入,才是優先要務。
什麼是不動產放款額度?
根據銀行法72-2條內容,國銀承辦房貸、企業建融的貸款總額,最多為存款總額、金融債的30%,就是所謂的不動產放款鐵則,相當於獲得100元存款,不動產放款只能用到其中30元。
土地貸款業務以少量增加為主
為了應對政府打房,各行庫的業務策略,最難判斷的就是土建融放款,陷入舉棋不定的局面,有行庫主管說,假如土建融承作量過多,恐怕成為央行目標,所以成長幅度只會訂在3%-5%間,已經有不少銀行決定套用這個區間,管理土地貸款成長率,稱得上是各行庫把握土建融業務的重點。
看央行統計資料,2020年到2021年國銀的土建融業務,成長率約17%,大多數公股行庫的年增率在8%-12%間,央行管制土地與房屋等貸款業務,將朝著更加收縮來推進,所以銀行對於如何配置放款資原,會有一定節制,即使土地貸款機會不少,也不會投入太多資源。
其他銀行二胎房貸文章:
民間二胎是什麼?
台中二胎房貸的陷阱!千萬要小心台中二胎的陷阱!
二胎轉銀行容易嗎?民間貸款轉銀行有哪些條件?
房屋三胎貸款推薦!…

二順位房貸怎麼借?銀行願意接受二順位房貸嗎?
許多人知道房屋借貸的存在,懂得怎麼把房子價值轉換成現金,卻不了解房子的抵押權還可以分成第一順位和第二順位,借款人率先和第一間銀行接洽,拿出名下房產當作擔保品,典押給對方借來第一筆資金,假如借款人不滿意金額,覺得自己的房子還可以帶來更大價值,又嘗試向第二間融資機構辦理申貸,按照自己的預期借來第二筆款項,這時候這棟房子已經被拿出來擔保兩次了,銀行在債權人的第一位,另一家金融機構則是在第二位,這種借款方式就是二胎房貸。
為什麼會需要二順位房貸?
小光當了一段時間的上班族,逐漸厭倦這種困在辦公桌前的生活,突然冒出想要自己創業當老闆的想法,開一間咖啡廳享受自由的生活,雖然已經用房子辦理過一次借貸,但是計算過添購原料、尋找店面等預算後,資金仍稍嫌差一口氣,考慮到房子的還有多出的可貸金額,小光決定申辦次位借貸,幫助他順利按照預定日期開業,除此之外,短期週轉、企業經營、臨時用錢、建物整修、結婚生子、出國進修和發生緊急意外等重要事件,都適合借助申貸度過人生某個階段,急需用到現金的話,此類借貸快速調度金流也毫無問題
二順位房貸的利率如何計算?
次位借貸所要承受的風險比一位借貸來得高,原因出在於房子被法拍之後,拍賣金先拿去償還第一筆債務,第二筆債務不一定有辦全數還清,所以利率通常比前一次來得多,願意承接的銀行也比較少,至於具體怎麼調整數字,端看借款人的個人信用狀況和房子的各方條件,若借款人和擔保物皆處於非常良好的狀態,自然有機會取得低利率,銀行的年利率多數在7%~18%之間,民間公司的利率稍微高一些,月利率在1.5%~2.5%之間,借款人若不放心,可使用網路上銀行頁面放置的試算工具,仔細計算月付金額。
民間二順位房貸有什麼優點嗎?
…

國際房價快速上漲!信用管制真的有效嗎? 是打炒房還是拉大貧富差距?
國際房價上漲劇烈,各國皆祭出不同的打炒房政策來抑制房價,打房壓力遽增,卻無法馬上見效,然而在利率無法隨意更動的情況下,政府也無法利用調高利率方式降低民眾的購屋意願,畢竟因疫情造成的全球景氣低迷,調高利率並非一件好事。
那麼既然無法更動利率,那就針對房貸政策著手,不過一旦政策不良,將可能無法有效的抑制房價,甚至還會讓整個社會的居住正義受到挑戰。
升息可以有效抑制房價…

購屋貸款搶年末辦理卻遭擋!降低貸款成數才能加速通過!
購屋族希望在年末完成交屋,然而銀行貸款卻成為阻礙,銀行表示撥款時間最快是2022年1月,想要過年前遷入新居肯定趕不上,銀行局解釋說,各家銀行承作額度現在仍有1兆多,尚未達到上限,房仲則認為11月房貸案件數量多,為了防止核貸金額超出規定,銀行審核客戶變為更加謹慎。
成數民眾年前辦好房貸希望渺茫
年末房市湧現換屋熱潮,即使房價不斷上揚,民眾考慮通膨和營建成本,依然想完成買房夢,沒料到交易過關,房貸反而陷入停滯,民眾詢問進度,銀行表示想要在年底完成撥款,實現機會非常渺小,依照銀行說法,就連他們自己也無法把握放款的真正時間。
計畫年底辦好交屋,住進新家過好年的民眾,恐怕要失望,因為可能造成違約,必須事先和屋主談好,在合約中加入貸款未知因素再簽約,聯徵中心資料顯示,2021年第三季房價平均為1154.5萬元,授信平均額度為836.6萬元,刷新過去紀錄,房貸利率同樣降到去年第四季最低的1.45%。
銀行防範核貸金額超標
不動產業者分析,2021年的移轉棟數有機會超過35萬,起初銀行計畫整體房貸時,可能給予預算沒有那麼充足,因此進入12月分之後,可以放款的額度已用完,另有房仲說明,全台各地房價齊齊上漲,北部增加1成5,中南部增加2成,而銀行辦理房貸、建築融資額度,上限是總存款加金融債總額的30%。
銀行局的說法是仍有空間,副局長林志吉表示,大多數銀行放款目前都在26%-27%,用來提供使用的資金,依然留下1兆多,然而銀行局的資料僅收到10月,11月才申請的購屋族,確實有可能被壓縮,從銀行的核貸情形來看,申貸者條件差異有影響,選擇首先撥款給自住首購族,或依照財務狀況保障債權,讓案件出現落差。
2021年第三季房貸案件鑑價平均額度,台北市最高為2318.9萬元,接下來是新北市的1348.4萬元,後面依序為新竹縣、台中市、新竹市,民眾若在年末置產,一定會拖延到審核時間,假如急著交屋,身邊的現金充足可以提高自備款,減少貸款成數和銀行協商,增加順利通過的機率。
相關房市時事新聞新知:
台中房屋增貸找誰辦?…