由於房價越來越高，造成有些人若不把貸款時間拉長，便無法負擔起月付壓力，因此在低利率的環境下，銀行推出30年、40年等超長期房貸方案，且若是條件優良的客戶，甚至還有最長5年寬限期。但是隨著房市過熱，政府意識到打炒房勢在必行，甚至為了對抗通膨壓力，於3月17日正式宣布升息1碼，但此舉將會對現在主流的20年、30年房貸，造成那些影響? 升息的短期影響? 由於央行計畫未來將會繼續升息，只不過每次升息的幅度以及時間未定，因此若以短期來看，目前升息1碼，也就是0.25%，若以1千萬元的房貸，利率1.5%來看，在不考慮寬限期的情況下： 20年期的房貸，每月本利攤還原為48,255元，可升息1碼後，每月攤還金額上升為49,413元，增加了1,158元。 30年房貸，每月本利攤還原為34,512元，相較20年房貸月付壓力降低了不少，那麼升息1碼後，每月攤還金額上升為35,724元，增加了1,212元。 看出來了嗎?在升息之後的短時間內，房貸月付金額增加並不多，且20年與30年房貸的增加金額差異不大，但是你發現了嗎?20年房貸的增加金額低於30年房貸，這代表升息之後，對於還款年限拉越長的人來說，所增加的壓力越大。 升息之後…

依照金管會的最新資料，玉山、國泰世華、中國信託做為三大民營銀行，2021年房貸年增率明顯下降，玉山銀2021年11月的年增率，降回3年前最低點，只有7.37%，國泰世華銀年增率掉到16.12%，中信銀年增率掉到7.7%，全部是1年來的最低水準，可見民營銀不再對房貸出手。 為什麼銀行不再注重房屋貸款? 有商仲業者說明，分析三家民營銀的貸款餘額、戶數、存款年增率三項指標，從其中的關連能看出，民營銀暫緩房貸業務有三個原因，一是不動產放款法定限制30%，承作量已接近上限，二是金管會密切關注房貸高成長機構，推行打房政策，只能改為低調，三是放款目標轉做土建融。 近年銀行房貸成長率一路上升 2021年開始到現在，金管會針對所有房貸高成長銀行，已進行兩次不動產專案金檢，有消息傳出，金檢名單裡面，前十名民營銀中的部分名列其中，根據國泰世華的資料，截止2021年10月前，每月房貸年增率成長都超過2成，2021年4月年增率最高，爬升到33%，每月貸款增量都超過存款漲幅，11月年增率落到16.12%，依然比同期存款年增率11.74%高，房屋貸款飛速成長，不動產放款額度受到排擠，所以必須先縮手。 玉山銀同樣出現相似狀況，2018年第4季之後，每月房貸都有十幾趴的成長率，2020年11月更是高達26.17%，創下紀錄最高，那之後從2021年逐步下降，2021年9月年增率第一次不到一成，11月甚至到3年來最低的7.37%，同時戶數年增率下滑到3.05%，顯示新辦理戶數與額度通通放緩。 銀行轉向做土地融資的原因? 銀行主管說明，因為政府打房打不停，加上金管會以房貸高成長機構為目標，這些機構轉而降低熱度，不得不開始放緩相關業務，另有其他主管暗地透露，圈子裡面流行辦土建融比辦房貸好的觀念，房屋貸款利率只有1.31%，賺到的利潤太少，充其量保留基本客戶群，作為吸引客戶的手段，各銀行大多把不動產額度，轉向承辦土地融資，便於迴避30%的額度上限。 土地融資起碼可以坐收1.8%穩定利息，此外央行限制土地貸款成數，這種情況下，房屋貸款承受風險還比較高，辦理不動產放款額度有一定限制，怎麼在這些空間內，規劃出最好的作法，賺到最多的收入，才是優先要務。 什麼是不動產放款額度? 根據銀行法72-2條內容，國銀承辦房貸、企業建融的貸款總額，最多為存款總額、金融債的30%，就是所謂的不動產放款鐵則，相當於獲得100元存款，不動產放款只能用到其中30元。 土地貸款業務以少量增加為主 為了應對政府打房，各行庫的業務策略，最難判斷的就是土建融放款，陷入舉棋不定的局面，有行庫主管說，假如土建融承作量過多，恐怕成為央行目標，所以成長幅度只會訂在3%-5%間，已經有不少銀行決定套用這個區間，管理土地貸款成長率，稱得上是各行庫把握土建融業務的重點。 看央行統計資料，2020年到2021年國銀的土建融業務，成長率約17%，大多數公股行庫的年增率在8%-12%間，央行管制土地與房屋等貸款業務，將朝著更加收縮來推進，所以銀行對於如何配置放款資原，會有一定節制，即使土地貸款機會不少，也不會投入太多資源。 其他銀行二胎房貸文章： 民間二胎是什麼? 台中二胎房貸的陷阱!千萬要小心台中二胎的陷阱! 二胎轉銀行容易嗎?民間貸款轉銀行有哪些條件? 房屋三胎貸款推薦!…