什麼是房屋淨值貸款?我能用房屋淨值貸款能買新房嗎?
當你想要買入其他間房子,可以透過房屋淨值貸款,也就是二順位房貸實現,消除或減少購買另一間房子的自付費用,只是從原有資產抵押借貸中取得資金,購買另一間房子會帶來風險,為了避免危害,應該多了解有關使用房屋淨值貸款購買第二套住宅的資訊。
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什麼是房屋淨值?
房屋淨值是住家具有的經濟利益,根本上而言,是指你已經償還了多少房貸金額,而不是承辦方仍有多少放款金額,房屋淨值會一直改變,初期還是較低,支付越多房貸本金,便會增加越多價值,屋主可以取得或損失一部分,要看償還多少本金、是否申請二順位房貸、房價上漲或下跌來決定,你也可以把淨值用在消費上面,不過開始申請前,應該先了解有多少資產價值。
如何使用房屋淨值貸款購買另一套住宅?
如果你有興趣使用房屋淨值購買新房,需要足夠高的剩餘價值,便於支持申貸,且需要能夠達到承辦方的要求,這是獲得二順位房貸,藉此購買另一間房產的方法。
1. 確定你想借的金額
在抵押原有資產,從中取得資金,購買另一間住宅之前,先確定你想要和需要多少錢,房屋淨值貸款限制了可以借到的額度,在大多數情況下,最多只能取得房產85%的價值,例如名下房產價值1000萬元,還剩餘750萬元的房貸,那資產淨值就是250萬元,再以85%為計算,在這個例子裡,屋主最多能取得212萬元。
2. 準備申請程序
對房屋淨值貸款的批准將取決於多種因素,房子的價值決定可用資產的最大額度上限,而你的財務狀況將影響可以借出多少資金,此外銀行會查看申請人的信用評分、收入來源、其他未償債務和必要資訊。
3. 貨比三家以獲得房屋淨值貸款
為第二套住宅準備房屋淨值貸款時,你可以向任一家機構申請,房貸不一定要和當前的銀行、融資公司相關,想要拿到最優惠利率的最快方式,就是多比幾家,從各家機構取得利率報價,同時不要忘記查看利率、條款、費用、預估交易費用,也可以和承辦方針對利率和特定條款討論協商。
4. 以最優惠的條件進行申貸
一旦確定了條件最好的方案,就能著手申請了,這時要提交申請書,提供所需文件,承辦方將下令對房產進行評估,或利用其他方法確定價值。
5. 完成借款
結束承銷流程後,你的申請就可以關閉了,在全部塵埃落定之前,請先檢查自己是否仔細了解條款,另外簽約完文件再取消,可能有違約金等處罰費用,具體情況是看條款內容來處理。
申辦房屋淨值貸款有什麼優缺點?
開始使用房屋淨值貸款支付買房款項前,先考慮這種作法可能面臨的利弊。
1. 優點
保留你的現金流:以房屋淨值貸款購賣第二間住宅,能幫助你把現金留在口袋裡,不然這些錢將花費在買房,多出來的現金流,可以做信用為較健全的應急基金,或拿去投資理財商品。
增加你的借款能力:透過淨值買房,讓你有能力付出更大的頭期款,甚至負擔所有費用,幾乎和現金買家一樣。
較低的房貸利率:相對於其他形式的借貸方式,你擁有更低的利率,房貸產品利率大都低於無擔保貸款,例如信貸、信用卡循環利息等,所以以房屋淨值貸款購買住家,相較不需抵押的借貸還划算。
比抵押借貸有更好的過審機會:與額外抵押借貸相比,你能獲得更高的批准機率,對於承辦方而言,房屋淨值貸款的風險比承辦第二套住宅的房貸較低,因為借款人的優先事項通常是他們的主要住所,這可能比單獨新申請的房貸,更容易利用房屋淨值貸款來購買另一間房產。
2. 缺點
無法避免主要住所處於危險之中:當你無法正常還款,那以房屋淨值貸款買新房,可能會危害到你的主要住所,你需要負擔多筆借貸,以房產價值買其他間房子,代表除了房屋淨值貸款之外,仍要讓主要住所和第二間房子進行抵押,所以你可能要同時支付三筆借貸。
- 支付比抵押借貸更高的利率:房屋淨值產品利率比一般房貸高,所以你需要付出更多的總成本。
- 交易費用成本:透過淨值買新房的話,你還要支付一筆交易費用,大約是放款金額2%-5%的費用。
使用淨值購買房屋的其他選擇?
以房產剩餘價值買下其他房子,只是借款人可以採取的一種方式,以下是靈活運用產值的一些額外選擇。
1. 現金再融資
現金再融資是使用淨值購買新房的其中一種作法,能幫你完成兩個目標,第一,它能讓現有房貸再融資,並以市場利率為準,可能減少你支付的利息,第二,它能重新評估可貸餘額,使其大於屋主未繳納的金額,可以一次性付清買房花費的款項。
藉由現金再融資,從房貸中取得資金來買房,比其他選項更有優勢,因為你其實是使用單一而非兩個抵押借貸,不過現金再融資的利率大都比標準再融資還高,因此是否是一個合適的方式,要看實際利率狀況。
2. 房屋淨值信貸額度
房屋淨值信貸額度(HELOC)是利用淨值入手新房的另一種選項,有點像是房屋淨值貸款,不過並非預先拿到一筆資金收益,而是在借貸的提款期間內,取得信貸額度,然後在還款期間內清償,如果你想要炒房,使用這種方式投資房地產,有非常大的幫助,它讓你能購買房產、支付裝潢費用,並在賣掉房子後,還掉信貸已借額度,只是利率通常會變化,所以這個選項存在一些不確定性。
3. 反向抵押貸款
60歲或以上的屋主還有一個替代的選擇,即是用房屋淨值轉換貸款(HECM)買第二間住屋,通常又被稱為反向抵押貸款,允許借款人不用付款,就能將產值變現,相反的,借貸會在你留下房子後清償,反向抵押貸款提供一種自由的方式,運用淨值購買其他不動產,因為借款人可以決定要使用一次性付款或信貸額度,只是注意一件事,雖然不用另外付款,但仍會產生利息費用,這會使得已貸金額不斷變多,可能會消耗掉房產的所有淨值。