購買預售屋從注意看屋開始!介紹房屋平面配置圖的幾大必看重點!
買房是人生重要大事，建商所推出的預售屋，不像新成屋可以鑑定完工品質，加上整個施工、交屋期限長，民眾購屋前一定要仔細考慮，事前清楚了解各種事項，像是交屋過程、設計圖、契約內容等。
目錄
建物公設比占到35%是指什麼?
公設比可分成大公、小公兩種。房屋所有權狀上面所顯示的資料，有3個項目和使用面積相關。
- 面積：通常稱呼為主建物，等同室內確實可以利用的坪數。
- 附屬建物：花壇、陽台、遮雨棚、露台等，都屬於建物的一部分。
- 共有部分：通常稱呼為公設，分別有大公、小公。
知道上面這3個項目的面積大小，後面就可以計算整體的公設比例，計算公設比的方式是，共有部分除以面積、附屬建物、共有部分的總和，現在建案的公設比大都是介於30-35%之間，屬於常見範圍。
除此之外，公設比又有大公、小公的區別，大公是全體住戶共同使用的部分，比如健身房、游泳池、一樓電梯、梯廳、大廳、交誼廳等，小公是特定大樓住戶共同使用的部分，比如各樓的電梯、梯廳、樓梯間等，全都需要在計算公設比時一起放進去。
公設模擬圖看上去很精美，交屋就真的沒問題?
注意不要忽略非法公設的存在。因為預售屋沒有真實可見的成品，最多就是藉由參照建商給予的模擬圖、平面圖，來推測房屋的結構，圖面裡面可能會藏著難以察覺的圈套，需要買家多加小心，以台北市的例子而言，依照土地使用分區管理自治條例的規定，建築物每樓地板的總面積，每100平方公尺必須設立一個機車停車位，不過建商的模擬圖、平面圖上面，卻找不到機車停車位的規劃，這是因為原本應該設置停車位的地方，可能被修建成健身房、交誼廳，變成非法公設的存在，這時應該向房仲、代銷人員詢問，大樓有沒有設置應有的停車位區域，位置座落在哪個地方，好確認買下的公設沒有違法。
初次購買預售屋，最好避開哪些不良設計?
通過家具配置圖可發現蛛絲馬跡。開始看屋之前，應該先收集整理預定物件的建案DM，但不要被DM上面安排得非常好看的家具配置圖，迷惑了雙眼，可以多多觀察圖面中，是否存在不對勁之處，比如廚房水槽放置在廚具轉彎的地方，是否方便使用；臥室內衣櫃距離床太近，中間走道太窄，衣櫃的門、抽屜是否方便打開；床距離梳妝桌非常接近，人是否有辦法走過去；客廳設置的電視牆深度不夠，是否容易放置視聽設備；以上所提到的細節，都能從家具配置圖看出一二，動工前沒有送出修改意見的話，將會完全根據圖面施工，可能導致後面發生更多問題，花更多錢處理。
怎麼識破平面圖的機關，確保預售坪數不會和交屋相差太多?
看樣品屋應該提出正確問題。通常合約中都會直接說明建物坪數，因此遇到預售坪數與房屋實體落差太大的情況，機會並不高，較常發生的事是尺寸出現誤差，最好在簽下合約前，協商定好能夠承受的誤差範圍、比例，並於合約內容中直接列出，保護權益不受損。
不只圖面上的尺寸誤差，另一個重點，是現場看屋時提出適當的問題，比如樣品屋臥室內梳妝台地板看見虛線，表示極有可能是陽台外推形成的違建，所以一定要清楚了解標出虛線，到底包含了哪些意思。
此外就是建材與設施部分，樣品屋裡面採用的建材、衛浴、廚具設備，比較高級一點，不過合約內只以同等級、最新款標註，或部分設備沒有列入附贈項目，建議合約內容明白寫出選擇的品牌、型號、數量等，防止日後發生糾紛。
怎麼安排預售屋平面圖配置，透過客變節省費用?
從個人偏好的格局修改。不滿意預售屋事先準備好的格局配置，可以向建商詢問是否能夠更動，進行客變的區域有多大，但許多預售屋建商一收到客變修改的請求，往往勸說客戶改成採用毛胚屋，然後自由設計成愛好的室內格局，雖然聽起來有助於節省建材費。
不過若是仔細思考，建設公司只需要退回材料，大量購買有利於壓低價格，因此退回的價格一定比市價低，另外請和建商合作的設計公司，來修飾格局更動，不但需要額外支付工錢，材料費一樣增加，計算下來根本沒有省到多少錢，最好還是挑好自己喜好的格局，從頭開始修改設計。
如何找出預售屋平面圖的大樑?
透過柱子的位置辨別樑位。建商出售的平面圖通常不會特地標出大樑，不是依靠累積經驗辨別，就是利用平面圖上柱子的定位去尋找，兩根柱子之間一般有樑，藉由對照樑的安裝位置，可以知道是否位於自己不想要擺放的地方，想辦法以設計修改，或是請求建商在圖上圈出樑位，讓買家可以更了解，大樑會不會對整個空間產生不好作用。
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