不想當屋奴，買預售屋前抓住重點!小心估算購屋能力以免法拍!
買新屋不外分成新成屋或預售屋，想買新成屋的人認為，住新房子比較好，中古屋狀況欠佳，裝潢不但耗時又花錢，未來售價也比不上新屋，另外想買預售屋的人大力贊同它的優點，預售屋有價差賺，繳款負擔又較輕，還能自由修改想要的格局，以後不用再作工程，可是中間有一個缺點，那就是民眾無法事先看見房子蓋完後的模樣，成為許多人不推薦預售屋的原因，不然就要非常勤奮地察看，小心挑選有品質的建商，畢竟失敗的例子也很多，比如寶佳常有建築品質爭議，住進去之後才發現是漏水屋。
目錄
預售屋與新成屋的重點是什麼?
一、 預售屋要監督做工
雖然預售屋可以根據客變修改格局，但並非能任意變動，管道位置固定，調整空間不多，最多就是修改房間尺寸，假如是想移動廁所地點，不一定有辦法從這邊轉到另一邊，數量也很難變更，彈性做法是將四房刪成三房，一個房間併入加大的客廳，接著把廚房從封閉式改成開放式，通通可以在圖面上改完，付款方式同樣不變，先繳納10%的訂金，再來繳納施工期間的工程款。
二、 新成屋優先挑格局
新成屋還是要準備款項來裝潢，建商蓋好的房子僅有天地壁、廁所、附上的廚具，假如屋頂板有裝消防灑水頭，仍需要進行天花板、木作、系統櫃等工程，一般來說工程比中古屋簡單，但屋主若不喜歡隔間，一樣需要拆掉另裝，換掉地板、新釘天花板等，新成屋的格局是看房的一大重要關鍵，這關乎到未來裝潢如何決定預算。
如何估算個人買房能力?
一、 可以馬上使用的現金有多少
估算可用現金是首要問題，並非只是看個人帳戶數字多少，運用現金有三分法，消費占三分之一，儲蓄占三分之一，繳房貸占三分之一，正因如此，如果不想買個房子就被貸款困住，就一定要先具備懂得區分現金的觀念，這是提供給首購族的說明，能夠熟練安排財務、存款頗多，或根本就是富人，略過不看也沒有影響。
第一步列出日常生活費用，一般是列出為期半年的預算，萬一中途失去收入或從公司離職失業，最少身邊仍有半年的預算足夠備用，這種方式比較沒那麼穩健，由於現在不容易找到好工作，若是希望更加安全，最好是列出一年的生活開銷，不過要記得，每個月的生活開銷應該納入全部支出、保險、交通、醫療預備金等項目，假設一個人一個月支出3萬元，半年就要抓18萬元，一年就要抓36萬元，這是一筆需要保存的現金，五法以保險、股票代替，只能使用現金或定存的方式。
二、列出自己能夠使用的現金
像是存款100萬元，其中包含未來可能賣掉的基金、任何時間都能拋售的股票、父母額外贊助等，若有定存的話，適時解約也好，雖然領不到利息，但身邊留下越多現金是好事，部分存款移給半年的生活預算18萬元，孩剩餘可作為購屋自備款的82萬元，自備款除了支付房屋售價二成的頭期款，另外裝潢費、家電費、代書費等稅金也要算在內，裝潢費、家電費約是房屋售價一成，因此建議先預估售價三成當作基本數字，當82萬元是可負擔價格的三成，購屋預算可評估約為273萬元，當作銀行提供八成貸款的價位，那麼就能把目標定在價格273萬元的房子，進一步粗算，54萬元的自備款，27萬元的裝潢費、家電費，每月償還房貸金額約1萬多元。
得出這樣的數字，不少年輕人大概要忍不住嘆氣，因為現在273萬元很難買到好房子，甚至車位價格都比這個數字高，買房花掉這82萬元，最後剩下18萬元，27萬元的裝潢費最多加購一些櫃子、一台電視、一台冰箱，就花得差不多了，因此購屋絕對不能硬撐，並改掉房屋轉售一定有利差的想法，也別斷定以後收入一定會變多，有能力撐起更高的房貸，最好是以保守心態處理事情，以免繳不起房貸斷頭，白白賠掉所有支付頭期款的錢，新聞經常看見屋奴的消息，碰到經濟不景氣的時候，法拍屋的數量每月不斷變多，讓屋主得不償失。
三、了解如何實際挑選物件
先想像一下未來五年的人生規劃，是否要結婚或生孩子，這會影響你挑選房屋格局的決定，假如因為結婚需要買房，一間臥室給夫妻兩人使用、一間書房，那麼可以大概確定是兩房格局，小孩出生後、還沒開始上學之前，一起睡在父母的臥室還沒關係，就算以後收入不足以換屋，善用兩房格局的空間，可以把書房用途改成小孩房，保障父母與小孩的需求，假如五年沒有結婚計畫，也沒有煮飯習慣，平時躺床上看電視，那麼套房就非常夠用了，假如這段時間內意外結婚，挑選套房就要非常小心，便於以後出售或出租。
某些況狀可以不用考慮，比如想要多買一個房間，以後爸媽來住，才能多住一段時間，當這種狀況一年只出現極少次，住旅館就可以了，除非有大量多餘的錢，不然不必因此多支出幾百萬元，假設確定需求格局是兩房到三房，從中古屋售價來看，台北市要價起碼上千萬元，新北市靠近捷運也是千萬元，不要求捷運一樣快千萬元，至於新成屋的底價就又更貴了，舉例來說，想買800萬元的房子，以銀行提供八成貸款，且擁有80萬元的裝潢費與家電費來看，需要準備自備款240萬元，每月償還金額約是3萬2千元。
用收入三分法計算，房貸不超過收入三分之一最為保險，因此個人或家庭的月收入需要9萬6千元，有些人膽子比較大，房貸占到收入的一半，這種情況也時有所見，這時月收入就需要起碼6萬4千元，才負擔得起房貸，但千萬要記得，不論選擇哪種作法，身邊應該隨時準備現金240萬元。
用了寬限期也不保證回本
有些人認為應該加入寬限期考慮，既然都已經分期買房，而且付出了一大筆現金，還要買電器，那麼利用2年寬限期，減輕繳貸款的壓力，趁這段時間多賺錢儲蓄，加上現在利率低，寬限期不用也是浪費。
購屋能力不能以寬限期計算，假如一個人需要用到資金，當他的房貸利息比定存低，當然能拿回2年內投入的資金，這時透過寬限期靈活調用資金，還有一點用處，畢竟沒有方法確保2年間投資的金錢，一定能超過一胎房貸利息，如此清楚易懂的投資報酬率計算，為什麼一些人投資的結果，差別卻如此大，因為一不注意就會導致失敗，全部賠光無法動彈。
就算不參加投資，以長年停滯的薪水負擔高房價，依然沒那麼穩定，例如新冠肺炎爆發的時期，許多產業受影響卡住， 認為自己收入固定的人，如果還使用寬限期繳貸款，由於薪水不一定保得住，可能寧願賠售也不想斷頭，至於換屋族，可以用身邊拿得出的現金、每月收入兩個因素考慮，最大的差異是能賣屋同時買屋，出售房屋拿到錢可拉高預算，賣屋合約書上說明交屋期限這項，可註明拉長時間，像是對保後交屋時間推遲一個月，這樣一來就多出空檔期，能夠搜尋中意的換屋物件，還有一種情況是房子已出售，但還沒換到新屋，此時可試著租屋暫住，賣出後再回租，絕對不要遷就於時間。
建議預留多一點彈性空間，因為未來薪水不一定往上成長，如今公務員都可能因為考績制度而有差別待遇，千萬不要想最多就是賠錢，以後租房子住，當屋奴跟損失金錢都不是滋味，沒有必要體驗，賠售不表示能短時間賣掉房子，就有社區傳出上百戶滯銷投資房等脫手，即使降價賣出，怕是賠到欲哭無淚都還沒賣掉。
