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中古屋貸款會被屋齡影響嗎?哪些方法可以幫助提高放款成數?

當借款人申貸時,屋齡太大可能會成為一個問題,中古屋不像新成屋,不用擔心審核過程出現太多狀況,但在台灣的房市之中,中古屋依舊是相當熱門的物件,有著備受消費者青睞的優點,比如價格比較便宜,若是位於精華區,更享有非常便利的生活機能,另外公設比低,自由使用的室內空間大,對於不少購屋族而言,是划算又實惠的優良選項!
台灣房屋照片

中古屋貸款有哪些審核條件?

買家申貸之後,可能才發現核貸金額和想像中不一樣,以為市價就等於金融機構的內部鑑價,尤其中古屋經過折舊之後,實際鑑價或許會更加低一點,讓借款人以為是承辦機構方面有問題,其實審核房貸時會參考下面幾項。

市價:依照時價登錄上查詢到的價格,或房仲所給予的交易紀錄,作為訂定價格的依據,因為要減少承辦風險的關係,往往放款金額會比市價來得低。
屋齡:屋齡太高,表示房子剩餘的年限變得更短,殘值隨著時間下降,鑑價自然會跟著逐漸變低。
座落位置:位於都市精華區的房子,不但價值高而且放款成數也高,過件非常容易,如果是位於郊區、鄉村的房子,或餘屋賣不完的重劃區,鑑價便會偏低,放款成數很難提高。
現場狀況:屋內格局、採光性、通風性、有缺陷的地方等等,都會讓金融機構的價格判斷出現差異。
借款人條件:當案件進入審核過程後,一個非常關鍵的重點就是借款人本身的條件,在大企業工作或身分是公務人員,就算房產的條件不算上等,依然可能獲得8成的放款成數,條件較差的,就沒有這麼好的待遇了,甚至無法在成功申辦任何借貸。

屋齡對於中古屋貸款有影響嗎?

所有的建築物都有耐用年限,通常是以法令訂定的年限規範,是指建物蓋好之後,能夠使用的最長壽命,比如加強磚造的年限是35年,鋼筋混凝土、鋼骨鋼筋混凝土的年限是50年,當屋齡越大,耐用年限便跟著減少,屋齡超過法定年限的話,表示這棟房子的價值所剩無幾,不容易貸到好的方案,值得注意的是,除非是屋齡超過50年的磚造房屋,才會被銀行拒絕以擔保品申貸。
若是抵押品的價值過低,可能會給予較高的利率、較低的放款成數,甚至縮短還款年限,以銀行的看法而言,衡量標準是屋齡加上借貸期限,不能超過50年,假設屋齡是35年,那麼還款年限只剩下15年,申貸上需要小心謹慎,未來每月的還債負擔大增,將造成個人的經濟壓力更加沉重。

如何提高中古屋貸款成數?

銀行判斷如何放款時,會同時參考借款人的還款能力,考慮項目包含支出債務在收入的占比,總債務在資產的占比,如果希望拉抬借貸成數,可以設法提供更有利的證明。

穩定的財力證明:每個月有固定收入進帳的上班族,可給予申報所得稅的證明,或薪資匯入的存摺明細,不是上班族,或被認為個人所得不足,可給予本人或保證人的財產資料,比如名下其他房屋與土地、存款金額、基金或定存等理財商品。
個人經歷好的保證人:按照現在金管會現在的規定,銀行不能強制借款人準備保證人,不過借款人可自願主動進行考慮,有沒有需要另外提供信用良好、條件佳的保證人,銀行會加進保證人的還款能力來決定借貸額度,然而能夠通過審核的保證人,大都是以配偶、本人及配偶父母、成年子女為多。
增添其他抵押品:另外給予有價值的不動產,幫助增加擔保的額度。

中古屋貸款成數不足怎麼辦?

一、 增加自備款額度

當前幾個方法都無法解決問題,或許要考慮自己的存款是否充足,能不能準備金額更大的自備款,補足借貸金額不夠的問題,尤其是償還能力欠佳的狀況下,金融機構為了規避風險,一定會降低放款額度,最後只剩5-6成的資金可拿,所以若不是向親朋好友借錢,就是先多做一些事前作業,看自己的財務狀況合不合適,藉此決定買房的時機。

二、配合銀行信用貸款

銀行的信用貸款額度不高,適合收入穩固的上班族申辦,利率大約在4%-5%,貸款的債務支出占月所得比例小的話,利用信貸可補上買房差額,但信貸有負債比的限制,債務人對於金融機構所發放無擔保債務的總額,除以平均月收入,不能超過22倍的限制,不然就是搭建商貸款的順風車,部分建商為了推銷所開辦的專案,也能獲得較高的成數。

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