【持分土地／農地貸款完整解析】銀行不願承作的原因是什麼？實際案例教你如何突破資金困境
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持分土地真的借不到錢嗎？關鍵不在土地，而在你忽略的這些細節
很多人以為，只要名下有土地，就等於握有一張可以隨時變現的資產。
然而，實際走過申貸流程的人才會發現，真正讓貸款卡關的，往往不是土地有沒有價值，而是「產權結構」是否複雜。
尤其是「持分土地」或「持分農地」，更常成為銀行與借款人之間的灰色地帶。
那麼，持分土地到底能不能貸款？又有哪些狀況會直接被拒絕？本文將從制度、實務到真實案例，一次說清楚。
先搞懂：什麼是持分土地？為什麼銀行特別保守？
所謂持分土地，指的是一塊土地由兩人以上共同持有。
這種情況在台灣其實非常常見，多半來自以下幾種原因：
- 遺產繼承，兄弟姊妹共同持有
- 長輩生前分配不均，未完成分割
- 親友合資購地，後續未整理產權
然而，持分土地又分為兩種完全不同的型態，而這正是能不能貸款的關鍵。
1️⃣ 公同共有：貸款難度最高
公同共有的土地，沒有明確標示每個人持有多少比例。
因此在法律上，任何處分行為（包含貸款），都必須取得所有共有人同意並完成簽字。
也正因如此，只要共有人數一多、關係複雜，實務上幾乎等同於無法操作。
2️⃣ 分別共有：仍有操作空間
相對地，分別共有的土地，會清楚標示每位持有人所占比例。
在這種情況下，金融機構只需依照借款人名下的持分比例，計算可貸金額即可。
因此，分別共有的持分土地，申貸成功率明顯高於公同共有。
為什麼持分土地常被「放著不用」？
即便知道土地有價值，許多持分地主仍選擇什麼都不做，原因往往很現實：
首先，家人意見難以整合。
只要牽涉到金錢，就容易出現分歧，久而久之，土地反而成了「誰都不敢動、卻又一直存在」的資產。
其次，銀行對持分土地態度保守。
對銀行來說，持分土地牽涉的人數多、後續爭議風險高，一旦借款人發生違約，處分土地時容易引發糾紛，成本與不確定性都過高。因此，除非地段極佳、產權單純，否則銀行通常會選擇直接退件。
最後，產權未整理，導致資產無法活化。
許多持分土地因為沒有分割、沒有整合，最終只能閒置，既不能賣、也借不到錢，長期下來，等於讓資產沉睡。
真實案例 當銀行幫不上忙，持分農地成為唯一轉機
阿毅出生於台中大雅，是一家遊戲開發公司的創辦人。
公司成立初期，他帶領團隊推出的作品表現不錯，但距離真正穩定獲利，仍需要時間與資金撐過過渡期。
然而，現實往往不給人準備的空間。
隨著市場環境急轉直下，原本預期的資金回流延後，加上人力成本高昂，公司很快出現現金流缺口。
阿毅嘗試向銀行申請貸款，卻因公司成立時間短、規模小，被一一拒絕。
政府紓困雖然有幫助，但實際拿到的金額，遠遠無法支撐營運。
就在情況逐漸吃緊時，阿毅的阿嬤站了出來。
「這塊地，是阿嬤留給你撐下去的」
阿嬤願意拿出位在大雅的一塊農地，希望幫孫子度過難關。
然而，這塊土地並非阿嬤一人所有，而是與姨婆「共同持分」。
阿毅滿懷希望地再次走進銀行，結果卻迎來更現實的回應：
- 農地本身貸款成數低
- 持分土地風險高
- 共有人年紀過高
- 銀行不承作此類案件
即使土地有價值，銀行仍選擇直接拒絕。
那一刻，阿毅才真正意識到：
問題不是土地不值錢，而是制度與條件，讓它無法被使用。
關鍵轉折｜持分土地真的「完全沒救」嗎？
不甘心就此放棄的阿毅，開始大量查資料，這才發現，銀行不是唯一的選項。
在仔細比較後，他注意到宅立貸的說明內容，發現這是一間合法立案、流程透明、且有合格代書配合的金融機構，並非一般人印象中的地下借貸。
經過詳細諮詢與評估後，宅立貸針對以下重點進行判斷：
- 土地是否為分別共有
- 實際持分比例
- 土地位置與利用性
- 實際資金需求，而非一次全借
最終，在風險可控的前提下，以約 3 成成數核准貸款，可動用額度超過 300 萬元。
阿毅實際先提領 200 萬元作為營運資金，其餘額度保留彈性使用，利率約 2%，並可隨借隨還。
結果證明：活用資產，比死守資產更重要
資金到位後，公司順利撐過關鍵期，新作品上市時正好遇上市場需求回溫，銷售表現超出預期。
不僅原本的資金壓力解除，後續也逐步清償貸款，讓公司重新回到健康軌道。
更重要的是，阿毅學到了一件事：
資產的價值，不在於「你擁有什麼」，而在於「你能不能善用它」。
持分土地要貸款，先確認這幾件事
如果你名下也有持分土地或農地，申貸前請先釐清以下重點：
首先，確認是「公同共有」還是「分別共有」。
這會直接影響是否需要其他共有人同意。
其次，了解自己的持分比例與土地位置。
地段、用途與可利用性，都是評估成數的關鍵。
再來，評估實際資金需求，而非一次借到上限。
彈性動用，反而能降低利息與風險。
土地不是問題，卡住的是方法
很多人卡在資金關口時，第一個念頭是「我是不是不夠資格」。
但實際上，真正該問的問題是：
你是否找對管道、用對方式？
持分土地並非不能貸款，而是需要更理解制度與風險的專業協助。
當銀行無法處理的時候，選擇合法、透明、流程清楚的方案，反而可能讓資產真正發揮價值。
土地還在，希望就還在。
差別，只在於你願不願意重新檢視它的可能性。
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