土地貸款申請方式、流程一覽！土地貸款利率、額度、還款資訊整理

將不動產變現，不僅可以在持有不動產的情況下，有筆大額資金靈活運用，又可以在“不變賣”的情況下，讓不動產繼續增值，等到日後傳給下一代。因此若你有資金需求，並且名下有不動產，不論是房屋或土地，藉由抵押貸款的方式，才能幫你在瞬息萬變的經濟環境中，擁有靈活的現金流，也就是利用土地貸款！

什麼是土地貸款？

利用名下持有的土地，向借貸機構以抵押的方式換取資金，之後每月償還利息與攤還本金，讓你在短時間內獲取大額資金，卻可以每個月以小額償還，達到靈活運用資產，建立現金流的方式。

土地貸款的申貸機構？

可以申請土地貸款的機構有：一般公股銀行、農會、民間不動產貸款機構、當鋪等等。

不同的機構在額度、利率、方案上各有不同，因此借款人需要針對自身的條件去選擇借貸機構，並且先評估好還款能力後，再決定是否申請，或者決定申請的額度。

土地貸款管道分析

不同的機構、管道，在申請的難易度以及額度、利率上差異頗多，以下整理各種管道的差異，幫助你在選擇申請機構時，有個參考。

	銀行	農會	民間(宅立貸)
審核	條件嚴格	嚴格	寬鬆
額度	約估價之6－7成	最高1,000萬	約估價之8－9成
利率	約落在年息2%－6%	約落在年息1.5%－5%	約落在月息0.5%－2%
還款	需本利攤還	需本利攤還	可隨借隨還
年限	約20年	約20年	無限制
撥款	快則7天，慢則月餘	快則7天，慢則月餘。	最快3天內
申請限制	1.年齡不超過60歲。 2.需有穩定收入、信用正常。 3.土地坪數不能過小。	1.年齡不超過60歲。 2.需有農會會員。 3.需有農保。 4.信用正常。	無

土地種類介紹

土地根據地形、地理位置、使用目的等分為各種不同土地種類，而人們若要對土地進行任何處置，都需要符合土地使用分區所劃分的土地使用範圍，這也導致了不同土地，在申請貸款上產生價值差異。那麼到底有哪些土地種類呢？

土地總分4大類

1. 建築用地：任何建築、機構、住宅等使用的土地種類，不過不包括農舍。
2. 直接生產用地：指可直接於土地上生產作物、養殖、狩獵等的土地。
3. 交通水利用地：顧名思義指的是道路、溝渠、河道、海岸等土地。
4. 其他土地：泛指無法準確分類的用地，例如無法蓋房、生產的沙漠地、雪山等等。

都市土地5大類

1. 住宅區：為保護居住環境而劃分，主要建築為住宅，並以寧靜、安全、衛生為主。
2. 商業區：為發展商業而劃分，以供商業使用的建築為主，其建築不得有礙商業發展。
3. 工業區：促進工業發展而劃分，其土地主要以工業使用為主，因具有一定危險性、汙染性，因此應特別指定於工業區建築。
4. 其他行政、文教、風景、保護、農業等使用區：區域內的土地與建築用途，依照使用規定為主。
5. 特定專用區：區域內的土地、建築使用，不得違反其特定用途規定。

非都市土地劃定的10種使用區

1. 特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經過農業主管機關認定為必須加以保護而特別劃定之土地區域。
2. 一般農業區：特定農業區以外的農業使用土地。
3. 工業區：促進工業發展，依主管機關劃定之土地。
4. 鄉村區：改善農村生活、環境，並且配合政府機關興建住宅社區之政策需要，由機關劃定之土地。
5. 森林區：為了保育生態、水源等森林資源，所劃分之土地區域。
6. 山坡保育區：為保育自然生態、水源，且避免山體崩落、土石流、地滑等地質災害而劃定之土地區域。
7. 風景區：為了維護自然景觀，並且提供國民康樂休憩而劃分之土地區域。
8. 國家公園區：為保護國家特有之風景、野生動植物、歷史遺跡等，並提供寓教於樂而劃分之土地區域。
9. 河川區：為保護水道，確保河防安全及水流宣洩，依照水利法相關法令而劃定之土地區域。
10. 其他使用區或特定專用區：為了其他事業推動業務之實際需要，而根據相關法令劃定之註明用途土地區域。

不同種類土地貸款利率？

從上述即可看出，不同的土地使用劃分，讓土地有了不同的使用價值，在買賣上各有利弊，當然土地貸款利率上也會有所區分。

銀行&農會：

建地約2%－4%、工業用地約3%起、農地則為2%至6%(農會在農地貸款利率上較為優惠)。其他的土地種類因基本不承作，而未提供利率。

民間土地貸款：

不論土地種類，利率皆為月息1%起，最高不超過2%。(以宅立貸為例)

土地貸款額度、利息試算

想知道自己的土地可以貸款多少，或者每個月需要多少利息費用，可以參照以下步驟：

1. 根據公告土地現值計算目前持有土地的大約價格。
2. 評估自身條件可以貸款的機構、管道。
3. 參考上述申請機構分析可貸成數。
4. ( 預估土地價格 × 預估成數 ) – 目前尚餘負債總額 = 可貸額度。
5. 到線上試算系統。
6. 輸入欲貸款總額、貸款年限、預估利率等。
7. 即可得知每月還款金額喔！

影響土地貸款額度條件？

除了參考公告現值之外，借貸機構還會以其他準則對土地貸款額度進行估價，可能增值亦或降額，就看你的土地有多優秀了，那麼有哪些因素會影響土地價格估算呢？

• 土地的種類：建地＞工業用地＞農地。
• 土地的形狀：愈方正、平穩的土地價格愈高。
• 土地的大小：土地愈大，價格愈高。
• 土地現況：是否臨路、是否有建物、周邊是否有嫌惡設施等等。
• 土地使用分區：是否落在都市計畫之內，是否有使用限制等。

除了土地本身的條件會影響額度之外，個人的借貸條件也會是額度的參考準則。

• 借款人目前的收入多寡。
• 借款人的職業性質。
• 借款人的信用分數、聯徵紀錄。
• 借款人的年齡高低。
• 借款人目前持有的資產總額。
• 借款人目前的負債總額。

不同借貸機構所針對的審查項目各不相同，若你有疑問的話，可以針對想要申請機構提出諮詢，讓你事先預估自己是否能申貸成功，之後再向機構申請土地貸款，才能避免浪費時間或是查詢過多次聯徵紀錄。

已經有土地貸款還可以再申請一次嗎？

假如目前土地已經申請過一次土地貸款，並且在尚未清償的情況下，還能向借貸機構申請一次土地貸款嗎?答案是可以!不過也有不同的方式。

一、土地增貸

指的是向原來的申貸機構，例如銀行等，申請將已經償還的本金部分，藉由增貸的方式取出來，以換取現金達到融資目的。

申請的條件：不得有遲繳紀錄、收入穩定、負債總額不得過高。

二、土地轉貸

指的是將土地貸款，整筆轉移至另一間借貸機構，藉此提高可貸金額或降低利率。但轉貸成本較高，須衡量借貸成本。轉貸的機構可以是其他銀行或民間。亦可從民間轉貸至銀行。

申請的條件：轉貸銀行須信用正常、收入穩定，轉貸民間則無限制。

三、土地二胎貸款

指的是向不同借貸機構，再次申請一次土地抵押貸款，並設定第二順位抵押權，藉此換取現金流。在這樣的情況下，你會同時擁有兩筆土地貸款、兩種利率、兩種還款方式。優點是通常土地二胎可以給予更靈活的資金流、更寬鬆的額度，大多承辦者為民間機構，例如宅立貸就有二胎土地貸款。

申請的條件：不限信用、收入多寡、年紀多大，只要有土地即可辦理。

申請成本比較：土地轉貸＞土地二胎貸款＞土地增貸。

申請土地貸款可能遇到的阻礙？

單純地拿土地申請貸款，若非要用於興建建物的話，對於銀行來說並非好的事情，因為土地可能遇上的情況很多，其中包含：

• 風險較高：若土地上有建物，且有第三方主張所有權，就容易發生糾紛，造成銀行的額外成本。
• 不易勘查：因為土地需要每隔一段時間就去勘查、勘驗，還需要拍照存證，對於銀行來說一樣是額外的成本，並不划算。
• 貸款用途很重要：畢竟土地用處很多，你需要有明確的貸款用途，銀行才會根據你的用途、計畫，來決定利率以及額度，所以借款人需要提供完善的土地貸款規劃。
• 土地使用分區、類別的差異：即便是同一個區段、路段的土地，在使用分區上不同，其價值大相逕庭，而且周遭的變化也會影響著地價，因此借款人需要特別注意。

申請土地貸款需要避免的事

比起房屋貸款、二胎房貸，土地貸款的利率之所以較高，是因為土地本身的不確定性比房屋更高，因為房屋是既有建物，並不會新增建物，且一旦進行設定，將不可對建物進行所有權變更，但是土地一旦抵押，若沒有經過預告登記等，將可能有新的建物產生，就容易產生糾紛。

• 土地面積過小，不足15坪的土地將無法順利辦理。
• 土地為山坡保育地、國家公園用地、道路用地等等，都難以申貸。
• 土地形狀畸零，不夠方正或者地形不宜建設。
• 土地沒有臨路，這會造成交通不便，嚴重影響地價。
• 附近有嫌惡設施，包括土地旁有公墓、電塔等，都會影響建設。
• 土地持分人太多，會造成糾紛，因此最好不要是持分土地。
• 貸款人本身信用不佳、收入不穩，會影響貸款成數、利率甚至核貸率。

申請土地貸款所需詳細文件

土地貸款文件本身需要準備較多，且大多向銀行申請，還需要繳交企畫書，代表你對土地貸款的資金已經有明確的用途，另外個人與公司所需準備的文件也有差異。

個人土地借款文件：

1. 雙證件，含身分證 + 第二證件(駕照、健保卡)
2. 收入證明，需有薪轉或財務報表、存摺出入明細等。
3. 需有工作證明，最好工作達1年以上。
4. 戶籍謄本或戶口名簿(擇一)。
5. 土地所有權狀。
6. 若為土地買賣貸款，還須提供買賣契約書、謄本的影本或權狀影本等資料。

公司土地借款文件：

1. 公司詳細資料，包括設立函、營利證、事項卡影本，以及公司近半年來的出入明細以及公司甲存帳號近半年的出入明細。
2. 負責人資料以及其配偶身分證影本。
3. 報稅資料、年度報表、資產負債表等。
4. 土地所有權狀。
5. 若為土地買賣貸款，還須提供買賣契約書、謄本的影本或權狀影本等資料。

簽約對保用文件：

申請完成後，一旦進入核貸程序，則需要進行貸款簽約，並在簽約之前進行對保，而對保也需要準備以下資料：

1. 借款人身分證正本、私章、土地權狀正本。
2. 保證人身分證正本、私章、土地權狀正本。
3. 應由代書備妥之文件，包含借款人的土地所有權狀、土地登記申請書、抵押權設定契約書等。

持分土地可以申請貸款嗎？

持分土地的意思是，一塊土地卻有兩位以上所有權人共同持有。根據持分的狀態不同，分為「分別共有」、「公同共有」兩種持有方式，而這兩種都可以申請持分土地貸款，不過申請的額度、利率上會有差異。

分別共有持分土地

這種持分方式，每個持分人都有特定的比例，因此可以輕易計算出持分的價值多寡。這樣的情況下，亦能輕易計算出可貸額度，因此在申請貸款上，只要持分的比例達1/2，就可以貸款。

公同共有持分土地

這種持分是沒有比例的，意思是每個人都擁有這塊地的全部所有權，因此若想對這塊土地進行所有權處分，例如買賣、貸款等，都需要經過全部持分人同意，才可以繼續進行。

持分土地貸款利率、額度？

通常不論你是哪種持分方式，對銀行來說都不是好的貸款案件，因為持分土地易產生糾紛，且很多持分土地大多來自於繼承，因此有經常找不到其他所有權人的情形，在這樣的情況下難以貸款成功。

以銀行來說，持分比例若沒有超過1/2，或者沒有全部所有權人的同意，是無法提供任何額度的，另外就算真的可以申貸，但利率相較其他單純產權的土地來說比較高，因此不論是哪種，都很吃虧。

至於民間持分土地貸款就沒有這麼多禁忌了，因為審核較為寬鬆，在額度與利率上與一般土地貸款無異，且分別共有土地持有1/3以上即可貸款，而公同共有一樣需要全部所有權人同意，才可申辦。

宅立貸土地貸款申請流程

1. 準備資料：身分證及第二證件、印章、不動產權狀、謄本。
2. 申請諮詢：可撥打免費專線：0800-001-288，或用LINE：@jf1288，聯絡宅立貸王副理，提供免費諮詢、申請貸款服務。
3. 提供資料：確定想要申貸後，依照王副理指示，提供身分證影本或照片，以及不動產權狀影本或照片。
4. 鑑價審核：等待宅立貸專業團隊為土地鑑價，評估可貸額度、利率等。
5. 現況勘查：專業鑑價人員會到土地現場進行勘查，確定土地的現況符合額度。
6. 簽約對保：王副理與專業代書一同向借款人進行對保，確認合約內容後，在代書的見證下進行簽約。對保內容包括：額度、利率、還款方式、還款年限等等。
7. 抵押設定：簽約後會由代書與借款人到地政事務所，進行抵押權設定，並繳交相關文件正本，包括身分證與不動產權狀，待設定完成後即可歸還。
8. 完成撥款：設定文件下來後，即可安排撥款時間，並用現金撥款的方式，提供借款人更加靈活的現金流。

全部流程從申請到撥款，3天內就可搞定，對於有資金急用或者無法在銀行申請到足夠額度的人來說，是非常便利且快速的選擇。