海砂屋是什麼？隱藏在精美裝潢下的危險陷阱！
買房是人生中的大事，但若沒有做好功課，很可能一腳踩進「看不到的地雷」。
近年就曾發生一則新聞案例，一名消費者在台北天母購入老公寓後，準備重新裝潢，拆除天花板才發現鋼筋裸露。
進一步檢測後確認氯離子含量嚴重超標，屬於海砂屋，買賣雙方因此爆發嚴重糾紛，最後不得不走上法律途徑。然而這類狀況並非個案。
海砂屋因為外觀初期不明顯、又常被裝潢遮蔽，是中古屋交易中最容易被忽略，卻風險極高的一種結構瑕疵。
目錄
什麼是海砂屋？不是「老屋」就等於海砂屋
所謂海砂屋，是指建築施工時，違規使用含鹽分的海砂取代河砂，加入混凝土中建造房屋。
海砂中的氯離子會長時間侵蝕鋼筋，導致：
- 鋼筋鏽蝕、膨脹
- 混凝土開裂、剝落
- 結構承載力逐年下降
這是一種不可逆的結構劣化，並非單純裝潢或修補就能解決。
官方判定標準是什麼？
依據經濟部標準檢驗局規定：
- 預拌混凝土水溶性氯離子含量
- 每立方公尺 不得超過 0.15 公斤
- 超過即符合「海砂屋」判定標準
為什麼海砂屋常在裝潢後才被發現？
在實務上，海砂屋往往因以下原因被掩蓋：
- 天花板、隔間、燈具遮蔽鋼筋
- 多層油漆、壁紙蓋住裂縫
- 局部修補掩飾結構問題
許多屋主或賣方，並非主動鑑定，而是「能住就住」，直到買方拆除裝潢才發現異狀。
常見的海砂屋警訊（但不等於一定是海砂屋）
以下狀況需要提高警覺，但仍須專業鑑定確認：
壁癌、白色結晶反覆出現
可能與鹽分有關，但也可能只是潮濕。
天花板或牆面裂縫，伴隨鏽水
裂縫方向若與鋼筋配置一致，風險較高。
混凝土剝落、鋼筋外露
這是結構安全的重要警訊，應立即鑑定。
海砂屋一定要整棟檢測嗎？為什麼會有不同結果？
新聞案例中，曾出現「不同單位檢測，結果差很大」的情況，原因在於：
採樣位置不同（梁柱 vs 裝潢層）
取樣方式不同（鑽心深度、數量）
檢測單位標準不同
實務上，結構技師公會鑽心取樣＋多點平均值，是法院最具採信力的方式。
買到海砂屋怎麼辦？法律上不是「現況交屋就沒責任」
很多人誤以為中古屋「現況交屋」，賣方就完全免責，但實際上並非如此。
重點法律觀念：
海砂屋屬於重大隱蔽瑕疵
非肉眼可輕易判斷
若賣方「知情未告知」，仍須負責
在瑕疵擔保期間內，買方可主張：
- 解除契約
- 請求減價、損害賠償
若鑑定符合契約中約定的解約條件，解約具法律基礎。
仲介如果知情不報，需負什麼責任？
依《不動產經紀業管理條例》：
- 仲介有合理查證與告知義務
- 若故意或過失未揭露重要瑕疵：
不得收取報酬
需負連帶賠償責任
實務上，仲介至少應：
- 查詢是否列管海砂屋
- 要求賣方誠實揭露
- 協助買方評估鑑定風險
如何避免買到海砂屋？
看中古屋時，合約先寫清楚
明訂「若鑑定為海砂屋的處理方式」
遇到可疑屋況，先鑑定再交易
不要因「怕麻煩」而省略檢測
查詢各縣市列管清冊
但要注意：清冊並不完整
裝潢前發現異狀，立刻停工
保留證據，避免爭議擴大
海砂屋還可以修嗎？現實答案很殘酷
結構型海砂屋：
- 無法完全復原
- 修補僅能延緩惡化
- 最終多為「打掉重建」
因此在法律與實務上，多數專家都建議優先解約，而非修繕。
結語：買房不是運氣，是資訊與判斷
海砂屋不是都市傳說，而是真實存在的結構風險。
它不一定馬上要命，但一旦發現，往往影響居住安全、資產價值與人生規劃。
買房時多一分查證，
比事後多花幾年訴訟、補救，更值得。
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