借名登記是什麼？風險、契約內容與財產返還完整解析
「借名登記」指的是把房屋、土地、股票或帳戶等財產，登記在別人名下。
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那為何這樣做？
常見的目的在於節稅、取得資格、貸款申請或避免債務追討。
雖然看似方便，但實際上風險極高：一旦信任破裂，財產可能被偷偷出售、甚至難以取回。
因此，若不得已必須使用借名登記，一定要透過借名登記契約保障權益，並保留付款紀錄、繳稅證明、管理費帳單等證據，避免日後出現爭議。
什麼是借名登記？
借名登記，是指「**借名人」（實際出資人）購買房屋、土地、股票或個人帳戶，
卻登記在「出名人（名義持有人）**名下」。
雖然真正的所有權與使用權仍屬於借名人，但因產權在出名人名下，一旦缺乏契約保障，就容易引發爭議。
舉例：
黃先生買了一棟房子，卻將產權登記在朋友名下。雖然房子實際使用與管理都由黃先生決定，但若朋友私下將房子賣掉，也是可行的！
為什麼要辦理借名登記？
借名登記常見於下列情境：
節稅
自住房屋稅率優惠只限一戶，多餘房產會增加稅負，因此有人透過借名登記減少稅金。
取得資格限制
特殊不動產如早期農地（僅限自耕者）、原保地（僅限原住民）、軍宅（限制過戶年限）等，借名登記成為繞道方式。
貸款需求
若借款人信用瑕疵、年齡過高，銀行貸款受限，會借用條件較佳親友的名字，取得更高成數或更低利率。
親友間安排
父母買房登記給子女、夫妻間互相登記，或朋友合資購屋。
規避查封
為躲避債務強制執行，將財產轉登記給他人。不過此舉屬於損害債權人權益，法院通常判定無效。
借名登記的風險
雖然借名登記表面上解決了一些問題，但其實充滿法律風險：
財產被出名人賣掉：產權在名義人名下，第三人購買房產時，法律會保護第三人權益，真正出資人可能求償無門。
契約無效：若借名登記涉及逃漏稅、規避查封等違法情況，法院會認定無效。
舉證困難：沒有留下書面契約或金流證明，日後爭議很難證明所有權。
可能需繳贈與稅：若法院認定關係不成立，只能用贈與方式返還，還必須繳納贈與稅。
借名登記的法律效力
法律上，若借名登記符合一般契約原則，且不違反強制規定或善良風俗，則具有委任契約效力。
但其效力僅存在於借名人與出名人之間，不會涉及於第三人。
例如：出名人將房屋賣給無關的第三人，第三人買受的權益會受到保護，借名人只能向出名人求償，而無法要求買方返還。
借名登記契約應包含哪些內容？
為了保障自身權益，雙方必須簽訂借名登記契約，內容應包括：
契約雙方：借名人與出名人
簽約日期
財產種類與地點
登記期限或終止條件
所有權歸屬：強調借名人為真正所有權人
相關支出由誰負擔（房屋稅、地價稅、水電費、管理費等）
借名人是否需支付出名人報酬
如何取回借名登記的財產？
若要取回借名登記的財產，可以依以下流程：
協商返還：最單純的方式，雙方同意轉回登記。
提起訴訟：若出名人拒絕返還，借名人需提出證據至法院。
舉證內容：
不動產買賣契約
出資憑證（匯款單、支票、存摺紀錄）
房貸繳款紀錄、繳稅單據（水電、地價稅、房屋稅）
管理費、修繕費用紀錄
出租收益紀錄
相關見證人證詞
若證據充足，法院會認定借名登記關係存在，並要求出名人返還財產。反之，若資料不足，只能透過「贈與」方式處理，還可能衍生額外稅負。
結論
借名登記雖能暫時解決貸款、稅務或資格限制問題，但同時帶來高度法律風險。
若非必要，應避免此方式；若不得已使用，必須簽訂契約並保留完整金流與稅務紀錄，才能在日後爭議中保護自身權益。
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