為什麼房屋所有權人和借款人是不同人？誰當借款人比較好？

民眾貸款買房再平常不過，台灣房價飛漲，不辦房貸幾乎不可能，但也有些特別情況發生，例如「借款人」與「屋主」為不同人的情況。

繳貸款的人與房屋所有權人不一樣！有些人辦理購屋貸款，可能出於某些原因故意分開，例如丈夫貸款買房，房子登記在妻子名下，或父母申辦房貸，小孩卻是所有權人等，這些情況不少民眾碰到，應該弄懂其中問題，不至於過程中發生意外。

借款人與房屋所有權人可以不一樣？

法律上並無強制規定，房屋所有權人與申貸人必須是一個人，假如分屬兩個人，也不等於可以隨便登記在某個人名下，通常是配偶、直系親屬，年齡要滿20歲，且不超過65歲為限，同時房屋所有權人出面當保證人。

什麼樣的人適合申請貸款？

當「所有權人」與「貸款人」分開時，可以從收入、財力、經濟狀況較優良，以及名下無房產、符合首購優惠判斷，看誰更適合當借款人，例如軍公教人員、上市上市公司員工，或律師、醫生、建築師、會計師等專業人士，在銀行看來都是良好的目標客群，申貸時較容易拿到低利率，或符合優惠方案，取得貸款成數上也較高，可能貸到最高8成房屋鑑價。

如何預防其中一方自己賣掉房子？

因為屋主與貸款人非同一人，不少人考慮到以後買其他間房子、夫妻離婚等情形，會想到關於產權的紛爭，例如房屋所有權人沒有提前告知貸款人，自己擅自賣掉房子，可以在申請貸款時順便一起辦理預告登記，對房屋所有權人權利設下限制，需要事先取得貸款人同意，才能出售房產、贈與他人、當作抵押貸款的擔保品。

房貸可以改變原有的借款人嗎？

一、房子脫手轉賣

房產賣給別人，是變更借款人的一個常見原因，若是面對這種情況，所有權人需要先清償所有房貸債務，才能更換成下一位申貸人，如果出售後依然留下沒還完的借貸債務，房貸可以轉移到買家銀行下面，並一起進行所有權變更，代為清償剩餘債務，

二、夫妻離婚重新立約

若是夫妻共同買房，通常一個人當申貸人，另一個人當保證人，離婚的話就需要改變借款人，再次簽訂一份新的保證契約，不過解除舊的保證人，便要提供另一位保證人給銀行，或到其他機構辦理轉貸，那麼就能直接挑選新的保人。

三、原借款人過世

申貸人若不幸離世，將根據繼承順位選擇繼承人，依照順序分別是配偶、直系親屬、父母、兄弟姊妹等，繼承到借貸的人必須還清債務，這時建議檢查原申貸人的資產與債務，衡量是否可以接受，否則要進行拋棄繼承，不然銀行收不到繳款將不停催收，房子也會被法拍。

所有權人與借款人不同的須知事項？

房屋所有權人與貸款人不一樣，肯定會連帶產生各種問題，例如怎麼擬定契約、如何應對課稅、是否需要保人等，下面就來一一釐清這四種狀況，看懂其中關鍵不怕處理不來！

一、所有權人需要同時是保證人

購屋貸款不要求提供保人，然而房屋所有權人與貸款人是兩個人時，所有權人應該同意作為房貸的保人，提高銀行核貸機會，對銀行來說債權沒有足夠保障，假如有一天申貸人無法負擔房貸，所有權人也不願意繳，自己塗銷抵押權設定，造成承辦機構承受剩餘債務損失，就會因此不願意過件。

二、沒有簽下不動產借名登記契約，需要繳交贈與稅

貸款人和房屋所有權人不同的情況，並非僅出現在贈與，假如預先定下「不動產借名登記契約」，就能視為借名登記，然而需要保存不動產交易契約、所有權狀、繳稅證明、房貸還款明細，當作契約有效的證據，此外更要留意收入，當所有權人與申貸人收入落差過大，例如申貸人是父母，房子登記給子女，銀行可能認為房價超出所有權人能力，而改用贈與辦理。

三、 合資購屋在契約上清楚說明

不同人共同出資買房，也會造成所有權人與申貸人不一樣，為了保護對房產應有的權利，建議在契約上詳細說明，標出合資人、每人出錢金額、日後出售的分配方式、若有獲利如何配額、課徵稅金怎麼分擔繳納，再找第三人公證，確保契約法律上生效。

四、 不屬於自住用房屋出售將課徵房地合一稅

通常發生這種狀況，原因大都在父母出錢幫子女買房，如果子女想要賣掉父母贈送的房產，加上沒有達到自住使用的資格，就需要繳交房地合一稅，適用稅率15%-45%，以此計算課稅，那麼什麼情況下，房子才會被歸類於自住使用呢？