民眾貸款買房再平常不過，台灣房價飛漲，不辦房貸幾乎不可能，但也有些特別情況，房貸戶與屋主是兩個人，繳貸款的人與房屋所有權人不一樣，一些人辦理購屋貸款，可能出於某些原因故意分開，例如丈夫貸款買房，房子登記在妻子名下，或父母申辦房貸，小孩卻是所有權人等，這些情況不少民眾碰到，應該弄懂其中問題，不至於過程中發生意外。 借款人與房屋所有權人可以不一樣? 法律上並無強制規定，房屋所有權人與申貸人必須是一個人，假如分屬兩個人，也不等於可以隨便登記在某個人名下，通常是配偶、直系親屬，年齡要滿20歲，且不超過65歲為限，同時房屋所有權人出面當保證人。 什麼樣的人適合申請貸款? 當產權所有權人與申貸人分開時，可以從收入、財力、經濟狀況較優良，以及名下無房產、符合首購優惠判斷，看誰適合當借款人，例如軍公教人員、上市上市公司員工，或律師、醫生、建築師、會計師等專業人士，在銀行看來都是良好的目標客群，申貸時較容易拿到低利率，或符合優惠方案，取得貸款成數上也較高，可能貸到最高8成房屋鑑價。 如何預防其中一方自己賣掉房子? 因為屋主與申貸人不是同一人，不少人考慮到以後買其他間房子、夫妻離婚等情形，會想到關於產權的紛爭，例如房屋所有權人沒有提前告知貸款人，自己擅自賣掉房子，可以在申請貸款時順便一起辦理預告登記，對房屋所有權人權利設下限制，需要事先取得貸款人同意，才能出售房產、贈與他人、當作抵押貸款的擔保品。 房貸可以改變原有的借款人嗎? 一、…

央行升息風波未平，各大銀行紛紛宣布跟進調升房貸利率，調幅從0.25至0.28個百分點不等，房貸利率地板也從1.31%調升至1.56%，不過即使央行升息，其他銀行不代表會跟進，因此消費者不須提前慌張，且調動的幅度並不大。 但是由於金管會對於炒房盯得緊，因此銀行的不動產放款行為受到嚴格的監控，消費者若想拿到銀行的優惠房貸，恐怕難上加難，這將會造成消費者出現預期心理，影響房屋價格。 首購利率優惠…

依照金管會的最新資料，玉山、國泰世華、中國信託做為三大民營銀行，2021年房貸年增率明顯下降，玉山銀2021年11月的年增率，降回3年前最低點，只有7.37%，國泰世華銀年增率掉到16.12%，中信銀年增率掉到7.7%，全部是1年來的最低水準，可見民營銀不再對房貸出手。 為什麼銀行不再注重房屋貸款? 有商仲業者說明，分析三家民營銀的貸款餘額、戶數、存款年增率三項指標，從其中的關連能看出，民營銀暫緩房貸業務有三個原因，一是不動產放款法定限制30%，承作量已接近上限，二是金管會密切關注房貸高成長機構，推行打房政策，只能改為低調，三是放款目標轉做土建融。 近年銀行房貸成長率一路上升 2021年開始到現在，金管會針對所有房貸高成長銀行，已進行兩次不動產專案金檢，有消息傳出，金檢名單裡面，前十名民營銀中的部分名列其中，根據國泰世華的資料，截止2021年10月前，每月房貸年增率成長都超過2成，2021年4月年增率最高，爬升到33%，每月貸款增量都超過存款漲幅，11月年增率落到16.12%，依然比同期存款年增率11.74%高，房屋貸款飛速成長，不動產放款額度受到排擠，所以必須先縮手。 玉山銀同樣出現相似狀況，2018年第4季之後，每月房貸都有十幾趴的成長率，2020年11月更是高達26.17%，創下紀錄最高，那之後從2021年逐步下降，2021年9月年增率第一次不到一成，11月甚至到3年來最低的7.37%，同時戶數年增率下滑到3.05%，顯示新辦理戶數與額度通通放緩。 銀行轉向做土地融資的原因? 銀行主管說明，因為政府打房打不停，加上金管會以房貸高成長機構為目標，這些機構轉而降低熱度，不得不開始放緩相關業務，另有其他主管暗地透露，圈子裡面流行辦土建融比辦房貸好的觀念，房屋貸款利率只有1.31%，賺到的利潤太少，充其量保留基本客戶群，作為吸引客戶的手段，各銀行大多把不動產額度，轉向承辦土地融資，便於迴避30%的額度上限。 土地融資起碼可以坐收1.8%穩定利息，此外央行限制土地貸款成數，這種情況下，房屋貸款承受風險還比較高，辦理不動產放款額度有一定限制，怎麼在這些空間內，規劃出最好的作法，賺到最多的收入，才是優先要務。 什麼是不動產放款額度? 根據銀行法72-2條內容，國銀承辦房貸、企業建融的貸款總額，最多為存款總額、金融債的30%，就是所謂的不動產放款鐵則，相當於獲得100元存款，不動產放款只能用到其中30元。 土地貸款業務以少量增加為主 為了應對政府打房，各行庫的業務策略，最難判斷的就是土建融放款，陷入舉棋不定的局面，有行庫主管說，假如土建融承作量過多，恐怕成為央行目標，所以成長幅度只會訂在3%-5%間，已經有不少銀行決定套用這個區間，管理土地貸款成長率，稱得上是各行庫把握土建融業務的重點。 看央行統計資料，2020年到2021年國銀的土建融業務，成長率約17%，大多數公股行庫的年增率在8%-12%間，央行管制土地與房屋等貸款業務，將朝著更加收縮來推進，所以銀行對於如何配置放款資原，會有一定節制，即使土地貸款機會不少，也不會投入太多資源。 其他銀行二胎房貸文章： 民間二胎是什麼? 台中二胎房貸的陷阱!千萬要小心台中二胎的陷阱! 二胎轉銀行容易嗎?民間貸款轉銀行有哪些條件? 房屋三胎貸款推薦!…