房屋轉增貸利率會高多少?轉貸、增貸不一樣?
當你買下房子後,就是等待貸房貸繳清,這段不短的時間內,每個月的開銷,都需要先將房貸繳款金額預留下來,避免遲繳導致信用不良或房屋遭到法拍,可是如果需要用錢時怎麼辦?人生需要面對很多不確定性,萬一錢不夠了,需要救急,又不能不繳房貸,你該怎麼辦呢?
其實房子擁有比你想的更多價值,有了房屋轉增貸,把資產價值變現成手上的鈔票,解決遇到的週轉問題,若是想要進場投資理財,房子可以做為資金支援,最大限度發揮資產價值,了解下列內容,馬上掌握轉房屋增貸的基本重點!
目錄
什麼是房屋轉貸?
房屋轉貸是把在某間金融機構名下的貸款,搬到其他機構再次申貸,等於「重新訂定另一份合約」,利率、額度、期限等條件,全部使用新的方案。通常新機構會評估原有的借貸金額,代為清償後再辦理抵押設定。
舉例說明:阿香在國泰銀行的房貸因利率比較高,所以希望將貸款轉至合作金庫,因此合庫先與阿香簽訂合約,並代償阿香在國泰銀行的貸款,並將新的房貸抵押權設定上去,因此阿香的房貸便由國泰銀行轉貸至合作金庫。
房屋轉貸有什麼好處?
- 降低利率:如果原本房貸利率太高,可以尋找利率較低的機構申請轉貸,減少每月支付利息,對許多借款人來說,是省錢的好方法。
- 延長期限:新機構清償舊有的債務後,簽訂一份新合約,以後借款人就是繳付本息金給新機構,等於還款年限從頭開始,至少可以延長10多年時間。
- 更新寬限期:銀行寬限期通常最長3年,用完就沒有了,轉貸後能取得新的寬限期,對減輕還款壓力非常有幫助。
房屋轉貸有什麼壞處?
- 辦理成本較高:在新機構辦理新借貸,全部又要重新開始,不但跑流程費時費力,還要照規定支付手續費、代書費、地政規費等費用,全部加起來也是不小的金額。
- 大筆違約金支出:所有貸款都會簽訂合約,違反合約內容需要支付違約金,若有清楚規定綁約期,期限內提前清償便是違約,到時候要支付借款金額0.5%-1%的違約金。
- 無法享有原有優惠:當初房貸合約可能提供一些特別優惠,解約後就不能繼續使用,和舊機構的往來也會馬上中止,所以轉貸前要考慮划不划算。
什麼是房屋增貸?
房屋增貸是向原機構再次申貸,利率、期限不會和原方案差太多,重新借出過去已償還的款項,通常需要還掉一定本金,才會多出可以放款的空間,金融機構會評估之前的還款狀況,決定要不要予以辦理。
舉例說明:阿香在轉貸至合作金庫後,覺得合庫的利率低,她想多貸點出來做生意,因此與合作金庫申請房屋增貸,透過重新評估,合庫願意提供50萬的資金,因此原本阿香的房貸還有200萬未繳清,現在因為房屋增貸,變成了250萬。
房屋增貸有什麼好處?
- 辦理成本較低:因為是向原機構使用同樣擔保品申貸,不用額外花時間查詢資料,費用支出也比較低,例如房屋已設定抵押權,可略過地政規費。
- 調度資金較快:承做機構和擔保品沒有不同,借款人資料也已經相當熟悉,可以簡化辦理流程,加快案件審核速度,自然縮短拿到資金的時間。
- 維持舊有利率:利率不會有太大差距,如果原本使用優惠利率,那麼申請增貸其實更加省錢,不至於增加太多月付金。
房屋增貸有什麼壞處?
- 嚴格審核個人狀況:原機構接獲申請後,將審核過去的還款紀錄,看有沒有按時還款,再依照現況評估決定是否放款,銀行特別重視信用條件,若發現逾期還款、信用評分不佳、信用卡循環利息等,將質疑借款人的還款能力,甚至拒絕核貸。
- 可貸空間可能不足:如果房貸辦理時間不久,沒有償還多少本金,房子也沒有多少增值空間,這時可放款額度就會受限,尤其銀行增貸鑑價偏向保守,即使借款人預期空間不小,實際金額不一定一樣。
如何決定申辦轉貸或增貸?
如果不想放棄原本的優惠利率,且房屋仍有充足的放款空間,向原銀行申請增貸是最好的做法,幫助節省辦理時間、金錢成本,不過前提是「保持良好信用」、「還款紀錄正常」、「收入來源穩定」、「需求金額不超過上限」,不然最後結果仍是吃閉門羹。
相反的,覺得現有房貸利率太高的人,再考慮要不要辦理轉貸,最好先掌握各項成本,並確認自己符合條件,以免辦了發現成本太高,此外有些人雖然可以在原機構增貸,但拿不到足夠多貸款額度,也會希望藉由換掉承做機構拉高成數。
利率相差多少適合申請轉貸?
雖然轉貸是爭取優惠的一個方式,但每家金融機構的收費規定不一樣,所有這些費用加總起來,至少上萬元起跳,申請前要先計算出具體數字,了解轉貸後降息的差距,是否能補上過程中的貸款支出,否則轉了也是白轉,以借款200萬元為例,當利率減少0.5%,一年利息節省1萬元,幾年內就回收當初付出的成本,換言之,利差起碼要有0.5%以上的差異,轉貸才不會白費心血。
要想得出成本,許多銀行網站都有提供試算工具,輸入金額和利率,可以輕鬆得到計算結果。「591房貸試算」
房屋轉貸V.S房屋增貸
房屋轉貸 | 房屋增貸 | |
辦理方式 | 重新簽約替換掉原合約 | 原合約再次貸款 |
承做機構 | 新機構 | 原機構 |
申請原因 | 減少原本利率、拉長還款年限、取得更高額度 | 需要資金週轉、節省辦理成本 |
可貸額度 | 依照房屋現值決定 | 依照原額度計算 |
使用利率 | 比原貸款低的利率 | 沿用原有利率 |
還款年限 | 使用全新年限 | 不能拉長年限 |
相關費用 |
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注意事項 | 利率有一定降幅,省下來的利息抵消申貸費用。 | 需要先還清一部份本金,且過去還款紀錄正常。 |
什麼是房屋轉增貸?
房屋轉增貸是把借貸從舊機構轉移到新機構,新機構重新評估房屋殘值,再看剩下的借貸金額,清償掉這筆金額後, “仍有多餘額度” 就能辦理增貸,提供另一筆資金給借款人,當新機構的利率、期限比舊機構來的好,房價在過去一段時間也出現增值,就能考慮轉增貸借出額度。
房屋轉增貸有哪些申請條件?
- 年滿20歲以上的國民,名下有房屋。
- 可提供收入證明,確保具有正常還款能力。
- 銀行審核信用條件,房貸保持按時還款,沒有逾期繳納、停卡、債務協商等狀況。
- 房屋具備充分增值空間。
考慮房屋轉增貸前先做什麼事?
如果借款人保持信用良好,和原機構互動不錯,務必先找原機構討論能否降低利率,成功調降的可能性不小,這時需要資金周轉的話,還能順便協商增貸的事情,回頭利用已償還額度。另一方面,一定要查看合約規定的綁約時間,留意解約會不會背上違約金,一般而言最長不超過3年,例如借款200萬元,違約金1%,那就是1萬元的費用,等綁約時間結束再來解約,避免巨額違約金支出。
房屋增貸利率和期限是多少?
銀行房屋增貸利率約在2.185%起,還款期限則約在20-30年,可擁有和原房貸相近的利率和期限,承辦機構會重新評房產價值、借款人的信用錄件和收入狀況,調整貸款方案,如果沒有準時繳款或收入欠佳,可能推高最終利率,不過增貸相比其他不動產融資,利率還是較低,期限也較長,直接減輕一大半還款壓力,申請時碰到的關卡也較少,相當方便使用。
哪些銀行推出房屋轉增貸方案?
(2024.12.09更新)
銀行 | 額度 | 利率 | 期限 | 手續費 |
台新 | 鑑價8成 | 2.85%起 | 20年 | 8,000元起 |
兆豐 | 鑑價8成 | 2.435%起 | 30年 | 5,300元起 |
凱基 | 鑑價85成 | 2.47%起 | 30年 | 5,000元起 |
中信 | 鑑價85成 | 2.185%起 | 30年 | 8,000元起 |
永豐 | 鑑價85成 | 2.22%起 | 20年 | 5,000元起 |
國泰 | 鑑價8成 | 2.72%起 | 20年 | 5,000元起 |
王道 | 鑑價8成 | 2.19%起 | 30年 | 3,000元起 |
玉山 | 鑑價8成 | 2.45%起 | 30年 | 5,000元起 |
富邦 | 鑑價85成 | 2.6%起 | 30年 | 3,000元起 |
銀行轉增貸被拒絕怎麼辦?
銀行對於借款人條件,有著非常嚴格的規定,不是所有人都能成功通過,不想要房屋價值就這樣浪費掉,你還有其他選擇,民間借款不審核信用條件、收入證明,提供房子的第二順位抵押權,辦理民間二胎房貸方案,真正借給客戶需要的資金,面對緊急用錢情況,民間借款迅速匯款,馬上解決眼前的資金問題。
房屋增貸額度看哪些因素?
由於以同一棟房子進行擔保,不改變已存在的原房貸,評估額度需考慮更多層面,以下列出4點:
- 房屋目前價值:金融機鑑定房屋最新價值,當作核貸依據之一,這是對額度影響最大的因素,放款成數通常落在房產價值7-8成,如果屋況良好、周邊地區增值,房價出現成長,鑑價過後的金額會比原本高。
- 已償還本金:償還原房貸一定本金,能提高核貸機會,同時給予增貸更多額度,建議還款半年以上,才有機會貸到大額資金,若償還本金太少,可能無法提領出金額,甚至被認為殘值不足而退件。
- 申請人信用條件:銀行會檢視借款人還款紀錄,是否曾經遲繳,若確認原房貸還款紀錄正常,每月準時繳掉本金、利息,通過審核的機會就高,容易拿低利率,此外其他債務是否違約、卡債是否繳最低應繳金額等,都會影響審核結果。
- 負債狀況:因為借款人已有債務,若負債比太高,銀行也會擔心無力還款導致違約,所以對此有一定規定,月收入負債比小於70%,總資產負債比大於1.5倍,以免負荷遠超還款能力。
申請房屋增貸注意哪些情況?
- 保持屋況良好:進行房屋鑑價時,將列入考慮所有狀況,記錄現場便於日後作業,借款人可以觀察設備是否正常,適當整理房間,甚至好好裝潢一番,都能給人留下好印象,增加貸款成功率。
- 改善個人條件:申請前最好檢查個人條件,消除有瑕疵的部分,以免被當作有風險的客戶,借款人可以固定存錢進帳戶,準時繳納貸款、卡債,記得全部繳清,不要另外借新的款項,例如信貸、預借現金等,讓信用評分保持高分,能成為有利優勢。
- 負擔能力範圍:前一筆房貸加上後來的貸款,同時還兩筆債務,壓力將變得非常有感,所以借款人自己也要考量財力,規劃清償方式,確定可以照合約還款,不會超出可承受範圍。
為什麼銀行房屋增貸被退件?
- 信用評分太低:分數低於600分,代表個人金融紀錄有問題,很有可能因信用不良被拒絕。
- 收入來源不明:穩固收入是還款能力的證明,工作年資短、收入時有時無,甚至薪水是領現,都是不利因素。
- 房屋殘值不夠:房價沒漲或下跌、前不久剛貸款,導致評估沒空間,沒辦法提供另一筆額度。
- 資金用途不明:為了防範炒房,如果資金用於買房、裝修,可能被認為是投資房地產而失敗。
使用房屋增貸、轉貸、二胎的優先次序?
一般需要資金的情況,應該依照增貸、轉貸、二胎的順序來進行選擇,增貸是最快的方式,利率也較便宜,如果已經還掉一部分款項,先找原銀行討論借出本金,反而可省掉許多麻煩,當增貸這條路行不通,或利率略高,接下來再試試看轉貸,轉貸會代償原房貸,剩餘金額則能另外提領,不過過程較複雜,必須重新申辦,計算其中產生的成本,花費時間也較長,所以決定前一定要考慮周全,假如借款人條件真的不好,連轉貸都遭到拒絕,那就是找二胎房貸解決問題,名下有房就能申請,調度資金速度極快,但因為利率較高,不建議長期週轉。
房屋轉增貸掌握哪些重點?
1. 注意房屋價值
既然是重新申請,承做機構就需要重新評估房屋價值,看代償完前一筆債務後,有沒有其他可提供放款的部分,如果距離原貸款僅有幾年時間,房價可能沒有上漲多少,借款人就不太容易取得大額資金,如果是經過非常久時間,這時候房價或許已大幅成長,本金也還掉一大部分,借款人很有機會借到幾百萬元,因此可以多評估當地房價行情,當作轉增貸的參考。
2. 財務狀況穩健
無論什麼樣的貸款都存在風險,考驗借款人的還款能力,如果希望透過房貸增加手上的資金,一定要衡量財務狀況是否穩定,畢竟借出來的錢,遲早要全部還回去,即使寬限期可減輕還款壓力,也只是延後償還本金,債務壓力不會消失,事先擬好還款計畫非常重要,按照規劃一步步還款,才不會被債務壓垮。
3. 蒐集比較不同方案
市面上的房貸方案非常多,利率、額度、手續費全部不一樣,有時候還能發現短期優惠方案,多找一些不同機構提供的條件,比較各項內容,挑選最有利於自己的方案,也是為了讓債務負擔不要那麼沉重!
4. 三個月內不要申請超過3次
聯徵報告上面會註明3個月內的查詢次數,也就是說向銀行申貸,都會留下一次痕跡,次數超過3次將影響信用評分,造成借款人條件不佳,銀行也會擔心申請人是否有問題,多多查詢資訊是好事,但是不要到處試著申請,反而沒辦法過件。
房屋轉增貸準備哪些資料?
- 雙證件
- 戶籍謄本
- 建物及土地所有權狀
- 近1年房貸繳款證明
- 薪轉明細、扣繳憑單等財力證明