房貸利率上升!30年房貸在升息下比20年壓力更大!

由於房價越來越高，造成有些人若不把貸款時間拉長，便無法負擔起月付壓力，因此在低利率的環境下，銀行推出30年、40年等超長期房貸方案，且若是條件優良的客戶，甚至還有最長5年寬限期。但是隨著房市過熱，政府意識到打炒房勢在必行，甚至為了對抗通膨壓力，於3月17日正式宣布升息1碼，但此舉將會對現在主流的20年、30年房貸，造成那些影響?

升息的短期影響?

由於央行計畫未來將會繼續升息，只不過每次升息的幅度以及時間未定，因此若以短期來看，目前升息1碼，也就是0.25%，若以1千萬元的房貸，利率1.5%來看，在不考慮寬限期的情況下：
20年期的房貸，每月本利攤還原為48,255元，可升息1碼後，每月攤還金額上升為49,413元，增加了1,158元。

30年房貸，每月本利攤還原為34,512元，相較20年房貸月付壓力降低了不少，那麼升息1碼後，每月攤還金額上升為35,724元，增加了1,212元。

看出來了嗎?在升息之後的短時間內，房貸月付金額增加並不多，且20年與30年房貸的增加金額差異不大，但是你發現了嗎?20年房貸的增加金額低於30年房貸，這代表升息之後，對於還款年限拉越長的人來說，所增加的壓力越大。

升息之後長期對房貸造成的影響?

長期若利率上升1%，從1.5%升至2.5%，對於20年房貸的人來說，每月多了9.8%的月付金額，而30年期的則增加了14.5%，若你原本的一胎房貸已經很緊繃了，對於申貸30年期房貸的人來說，會非常有感，甚至會造成一定壓力。

20年房貸升息至2.5%，每月本利攤還金額為52,990元，與最一開始的48,255相差了4,735元，上升了9.8%。

30年房貸升息至2.5%，每月本利攤還金額為39,512，與最一開始的34,512相差5,000，上升了14.5%。

為何30年期房貸增加的壓力更大?

有些人可能不太知道房貸每月攤還的原理，所以疑惑著為何升息的幅度一樣，但年限的不同竟然差異如此之大!這邊就來向各位稍微解釋一下。

本利攤還，意味著每個月你所償還的金額，除了利息費用之外，還包括本金，而為了讓每個月的攤還金額相同，利息與本金是每個月不同的，但是最後相加的金額都會是一樣的。

舉例來說：

30年期的房貸，利率1.5%，每月固定需繳34,512元的房貸，而第一期的房貸組合為本金22,012元加上利息費用12,500元；第二期本金為22,040員加上利息費用12,472元。
也就是說隨著繳款時間越長，本金會越繳越多，利息費用會月繳越少，但你每期所需繳交的金額不變。

那20年期的房貸呢?

攤還原理是一樣的，只是與30年期不同的是，由於年限較短，因此每月需攤還的金額較高，但是在利率一樣的情況下，20年期每個月需攤還的本金較高，因此每個月的利息費用會下降得快，當然就會比30年期來的划算了。

試算六都20年房貸的每月還款金額

根據聯徵中心去年第四季的平均鑑估值，發現最高台北市每月光房貸就要9萬元的支出，若以負債佔薪資33%為基準計算，

台北市每月房貸9萬元，月薪要達27.3萬元。
其次為新北市房貸月繳5.4萬元，月薪要達16.3萬元。
第三名台中市每月房貸要4.5萬元，月薪要達13.5萬元。
第四名高雄市每月房貸要繳4萬，月薪要達12萬元。
第五名台南市房貸月繳3.9萬元，月薪要達11.8萬元。
最後是桃園市月繳房貸3.8萬元，月薪要達11.6萬元。

20年與30年房貸的差異?

利息費用的計算，是以你目前尚欠的房貸總額去計算的，因此隨著你償還本金，欠銀行的錢越少，利息費用就越低。例如第一期的利息費用，20年與30年是一樣的，都是12,500元，但是第一期的本金卻不同，20年期的本金為35,755，但30年期卻只有22,012，因此下一期開始，利息費用就變成了20年期為12,455元，但30年期卻有12,472元。

這也就是為何，一但升息，對30年房貸的持有者會有更大的影響，畢竟同一時間，別人的本金還得比你多，當然利息比你少。