【道路用地全攻略】產權糾紛、容積移轉與貸款變現：名下有道路地該如何解套？
你名下有道路用地嗎？許多地主常因為持有這類土地而產生諸多困擾：不僅無法自行興建建物，還常因用路權與鄰里發生糾紛；想向政府申請徵收，卻總得到「財政預算不足」的冷回應。
當急需資金週轉時，銀行更視道路用地為「無價值資產」而拒絕貸款。
為了避免日後陷入路權泥淖，關於道路用地的法規知識與資產活化手段，您必須深入了解。
本文將解析道路用地的種類、用途，並透過新竹胡先生的實戰案例，分享如何利用房屋二胎籌措資金，解決棘手的買地糾紛。
目錄
深入解析：為何會有私人持有的道路？
一般所謂的「道路用地」，涵蓋了大馬路、房屋旁的狹小巷弄及人行道。理論上，這類土地應屬於政府的公共設施用地，但台灣存在大量私人持有的情形，主要導因於：
都市計畫設定：政府在進行都市更新計畫時，將特定私人土地劃設為公共設施用地。
徵收補償卡關：政府劃設後，卻因預算不足無法完成補償徵收，導致土地名義上是「道路」，產權卻仍掛在民間個人或企業名下。
地主既不能蓋房，還要負擔管理責任，形同資產被凍結。
道路用地的三大種類：你的地屬於哪一種？
1. 計畫道路
在都市計畫圖上已明確標示為道路，地籍圖上也有登記。但政府可能因資金問題或計畫停滯，導致土地長期處於「尚未開工」的狀態，地主只能苦等徵收。
2. 既成道路
最具爭議的一類。雖然地籍圖上可能未標示，但已供公眾通行超過 10 至 20 年，且為兩戶以上居民必須通行的唯一出口。
這類土地雖是私人持有，但已產生「公用地役權」，地主不得設置障礙阻礙通行。
3. 私設道路
為了特定目的（如社區保留通道）所自行劃設的道路。這類土地不會出現在都市計畫圖上，但在法律實務中，仍常涉及鄰里通行的優先權問題。
持有道路用地如何運用？三大活化路徑
若您名下持有道路用地，除了消極等待政府徵收，還有以下三種方式可活化資產：
容積移轉與交換： 建商為了提高建案的容積率以擴大建築坪數，常會向民間購買道路用地並捐給政府，以此換取容積率轉移。
這是道路用地在市場上最主要的變現管道。容積交換： 地主利用道路用地與政府交換同等價值的土地，這需要較複雜的行政程序，通常是專業土地開發商較常運用的策略。
道路用地貸款： 銀行百分之百不會受理道路用地貸款。然而，專業的民間融資公司（如宅立貸）可以針對這類土地提供免費評估。
雖然風險較高、利率稍升，但卻是地主在政府徵收遙遙無期時，唯一能將資產變現的救急管道。
實戰案例：新竹胡先生的路權糾紛與資金策略
新竹胡先生居住在 3 樓透天厝已逾 20 年，出入一直平安無事。然而近期，家門口唯一的聯外通道卻突然被鄰近地主圍起，要求胡先生必須以 300 萬元買下這塊不到 10 坪的土地，否則禁止通行。
1. 路權困境：無法設定為既成道路
胡先生向政府請願，希望能將該地設定為「既成道路」以換取通行權。
但因該土地僅供胡先生一戶通行，不符合「兩戶以上、通行 20 年不間斷」的法定條件，政府無法介入，實屬私人土地。
2. 資金缺口：銀行增貸額度不足
為了保障居家通行權，胡先生決定忍痛買地。土地公告現值加計地主要求，最終定價為 300 萬。
胡先生向銀行申請房屋增貸，卻因其收入條件與房屋成數限制，最高僅能核貸 200 萬，尚有 100 萬的資金缺口。
3. 解決方案：宅立貸新竹二胎房貸
在時間緊迫的情況下，胡先生選擇了宅立貸新竹二胎房貸。
資產再評估：專業團隊重新審核胡先生透天厝的市場殘值。
快速補位：不看銀行聯徵，直接核貸 100 萬作為買地基金。
安心居住：胡先生順利取得資金完成土地過戶，成功拆除門口的圍欄，找回原本的安心居住權益。
為什麼選擇宅立貸辦理二胎房貸？
當您面臨像胡先生一樣的緊急用路權糾紛，或名下持有難以貸款的特殊土地時，宅立貸提供以下優勢：
全台服務（含新竹、台中等區）：專業團隊親自現勘，針對地段潛力精準鑑價。
高成數二胎：銀行做不到的殘值運用，我們為您辦理。
利率透明、免手續費：利率 0.5% 起，不收取任何代辦費，減輕您的還款負擔。
隨借隨還彈性大：短期救急最佳選擇，不綁長約，隨時可還本降息。
別讓道路用地凍結您的財富
道路用地的產權問題是台灣歷史遺留的難題，身為地主，與其被動等待徵收，不如主動了解資產的活化可能。不論是透過容積移轉變現，還是利用房屋二胎解決路權糾紛，找對專業的諮詢窗口是關鍵。如果您在土地或房屋融資上遇到任何阻礙，歡迎諮詢宅立貸，讓我們助您一臂之力，化資產為轉機。
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