生前贈與還是繼承？傳承關鍵解析
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房市冷卻新現象
近年房市交易量明顯降溫，買賣移轉棟數大幅下滑，
反而讓「等繼承」成為不少家庭的選項，
根據最新統計，截至去年11月底，全台繼承移轉棟數約7.1萬棟，
年增約3%，表面看似穩定，實際上卻隱含高度的稅務風險。
繼承不是零成本
多數人以為繼承取得不動產「不用花錢」，但真正的成本往往在未來出售時才浮現，
依現行房地合一稅規定，繼承取得的不動產，
其取得成本多以繼承當時的公告現值或評定現值計算，與實際市價常有明顯落差。
當市價遠高於公告現值時，出售時的課稅所得自然放大，稅負也隨之提高。
贈與的常見誤區
近年市場流行以「生前贈與」作為節稅手段，但實務上常被誤用，
尤其是所謂的「附有負擔的贈與」，在生前贈與架構中幾乎不存在操作空間，
若將高價不動產先贈與子女，再透過設定房貸試圖降低贈與價值，
常會被國稅局認定為規避稅負，不僅要補稅，還可能面臨罰鍰。
債務名義是關鍵
真正能影響節稅成效的核心，在於「債務是否在長輩名下」。
若長輩仍具備借款能力，於生前即以自己名義設定房貸，
未來發生繼承時，該筆債務才有機會列為遺產稅的扣除項目，
反之若是子女借款、父母僅提供擔保，稅法上通常不予認列，節稅效果自然落空。
假買賣真風險
市場上也常以「假買賣真贈與」的方式試圖降低稅負，
例如子女購屋資金實際來自父母，再繞一圈回流。
這類操作在金流清查下極易被識破，本質仍屬未申報贈與，
一旦遭查核，補稅與罰則風險相當高，較可行的作法，
通常需結合部分贈與、部分買賣與合理貸款，並事前完整規劃。
連續繼承的優勢
在合法架構下，「連續繼承」是常被忽略的重要節點，
如果不動產在短期間內由祖父、父親再到子女連續繼承，
其持有年限在特定條件下可合併計算，有機會適用較低的房地合一稅率，
不過需要特別注意，取得時間仍以最近一次繼承為準，
新舊制適用錯誤，反而可能增加稅負。
新舊制影響差異
從整體稅制來看，民國105年以前取得的不動產，多數情況下仍以繼承較具優勢；
105年後取得的不動產，若未審慎評估便貿然贈與，往往是最不利的選項，
不同取得年度，適用稅制與計算方式差異極大，不能一體適用。
繼承前先清楚規劃
房產傳承不只是情感問題，更是高度專業的稅務與財務規劃。
單純想「留給孩子」，卻忽略制度細節，往往會變成高稅負風險。
宅立貸建議面對複雜的房產傳承選擇，沒有標準的答案，
建議在規劃生前贈與或繼承前，先進行完整評估與專業諮詢，
才能讓資產真正成為家族的助力，而不是未來的負擔。
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