自主都更時代來臨
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自主都更崛起
在傳統都更模式中，地主多需要與建商協商分配土地容積，
共享開發利益，過程繁瑣耗時，
近期行政院院長公開提出，政府正研擬「自主都更」機制，
讓房地所有權人不必與建商分土地容積，未來可保有更多使用面積。
此舉若能落實，對民眾來說是重大利多：
簡化合作模式、降低協調成本、提升住家換新誘因；
對房市、建築業而言，有可能掀起都更業態革新。
為什麼自主都更被提出？
過去27年，全台僅約1,200件都更案完成，
但危老重建8年就突破4,500件。主因包括：
- 審議期程太長、行政程序繁雜。
- 產權整合困難、住戶意見不一。
- 地主分容積意願低、誘因不足。
政府因此規劃修正《都市更新條例》，
希望以自主都更突破量能瓶頸，讓更新更靈活。
自主都更制度架構與特色
制度設計以「建築經理公司（建經公司）」為核心，
地主可自行與建經公司合作，由對方協助整合、設計、融資與施工，
地主仍保有土地所有權，其中好處包括：
- 不必完全依賴建商、不用大幅割讓容積。
- 行政與技術支援集中，地主負擔減輕。
- 若建經公司具金融背景，能協助融資與信用保證。
為了鼓勵推動，行政院已在2026年度預算中編列獎勵經費，
並研擬放寬融資限制、擴大信用保證，讓民間資金更容易投入。
條例修正或專法研議
目前內政部對《都市更新條例》進行修正，
旨在簡化程序、統一獎勵標準、強化程序正義機制。
另一方面，立委也建議另立專法，將自主都更定位為獨立法制體系，
明定業者資格、監管制度與責任歸屬，
行政院院長表示支持，認為無論修法或立專法，
關鍵在於制度是否能專業化、可監督。
在條例修正案中，已納入以下幾項重點：
簡易變更程序擴大適用、爭議案件聽證機制、
三道把關程序、代拆遷機制精緻化等設計。
自主都更風險注意
雖然自主都更具有誘因與潛力，
但推動過程仍存在若干風險與挑戰，須從以下角度慎思：
- 建經公司實力：需確認其資本、技術與過往案源，避免延宕或品質風險。
- 制度落實期模糊：細節尚待明確，容積獎勵、公共設施分擔等仍待定義。
- 資金壓力：即便程序簡化，更新仍需長期資金與現金流規劃。
即使制度開放，仍會有許多地主面臨「資金卡關」問題。
這時，二胎房貸往往能成為過渡期的關鍵工具，
宅立貸專門協助有房產的地主取得資金，用於更新整合或工程週轉，
合法公司免手續費，讓資金調度更靈活，先掌握主導權再談合作。
自主都更若能順利落地，將重塑台灣都更生態，
分散建商壟斷，讓地主真正成為更新主角，
不過要真正實現這樣的願景，
政策設計必須周延、法制落實必須及時、地方政府執行力必須提升。
究竟自主都更能否成為台灣都更的下一代標準呢？
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