老屋重建有哪些細節需要注意? 老房就一定能等到都更嗎?
你以為只要房屋夠舊且地段夠好，就有機會等到建商幫你免費都更?事實上並非所有房屋都符合都更的條件，而是要根據建商的利益思考，畢竟無利可圖的事，對他們來說就是吃力不討好，沒必要為了都更而都更，因此以下三種情形，基本上難以都更成功。都更話題夯，尤其每到選舉前夕，總會有很多候選人開始推都更議題，但我的房子真的等得到都更嗎?
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並非所有房屋都能都更
都更老屋重建過後真的可以「一坪換一坪」?都更又有哪些分別呢?
(一) 土地使用分區住三、超過五樓的房屋
對於建商來說，一個好的都更案件，自然是要有更高的容積率、獎勵值，建商才會心動，才會想把你的房屋用來重建，但是越高樓層，所需分配的住戶就越多，因此四樓以下的公寓案件，因住戶分得少，建商更喜歡這種的。
一旦有了更多空間，建商就能自行配置，得到更多獲利的機會。不過若以土地分區住三的土地為例，若有5樓的公寓，則重建則必須要分配至少5戶的住民，實際上重建利率較低，甚至需要犧牲掉室內的利潤，建商才有利可圖。
(二) 巷道寬度未達6公尺以上房屋
若巷口太小，一旦進行重建將會造成困難，畢竟大型機具無法進入之外，還可能造成鄰近房屋損壞的問題，除非是整片區域需要都更的大型建案。
另外還有房屋退縮的問題，因為巷弄的房屋要督更，還需要考慮到退縮容積，因此建商大多不太願意，加上臨路的房屋也比較好賣啊!
(三) 樓下是黃金店面
這種情況要想整合較為困難，因為重整期間需要補貼租金給屋主，但黃金店面租金昂貴，月租動輒幾十萬上下，而重建又需要花費2、3年的時間，光租金不就要上千萬了嗎?因此大多建商看到黃金店面就會打消都更念頭了。
土地使用分區容積率介紹
- 住宅區分為：住三、住三之一、住三之二、住四、住四之一
- 商業區分為：商一、商二、商三、商四
- 住宅區容積率分別為：225%、300%、400%、300%、400%
- 商業區容積率分別為：360%、630%、560%、800%
- 住宅區建蔽率：住三皆為45%，住四皆為50%
- 商業區建蔽率：55%、65%、65%、75%
由此可見，商業區的都更效益比住宅區更好，不僅容積獎勵較高，就連建蔽率也是比住宅區高出不少，這也是為何建商更願意選擇商業區住宅作為都更項目。
要如何查詢土地分區?
既然知道土地分區各自的建蔽率、容積率為何，那你一定會好奇，自己家是屬於那種土地使用分區呢?這時就可以上網到內政部網站上的全國土地使用分區資料查詢系統進行查詢。
想要投資待更房?先從這幾點下手!
有些投資客專門獵捕這種即將都更的老屋，利用老舊房屋低價的特性入手，待都更之後，房屋增值就可給他大賺一筆。不過要如何挑選到可能會進入都更的房屋呢?
答案就是挑選坐落於商業區、坐擁16米寬道路、沒有黃金店面的四層樓公寓。
其實並非絕對啦!但是掌握這幾點比較能讓自己挑到對的物件，比較不會踩雷，這樣知道了嗎?
都更一定可以「一坪換一坪」嗎?只要房屋的基本條件夠好，例如上述講到的條件都有符合，就有機會以一坪換一坪，得到新房屋，不過就算不能一坪換一坪，只要重建後，房屋有增值，例如：原本房屋價值2,000萬，但是經過重建後，雖然持有坪數縮小了，但房價卻漲到4,000萬，對屋主來說也是一件好事，這就看你的取捨了。
危老重建V.S都更重建
將老房屋打掉重練，常聽到的有兩種方式，一是危老重建、二是都更重建，這兩種到底有何差異呢?以及我們該如何選擇，才是對自身資產最好的打算?
都更重建的基本條件：
- 都更案都會有最小基地限制，各縣市不同，但大約落在300坪以上。
- 同意都更的門檻在三分之二的所有權人同意即可申請都更，話雖如此，建商還是會希望全體同意，避免日後紛爭。畢竟一旦有人不同意，建商就需要與所有權人進行協調，協調道第3次就會由政府介入，若還是協調不成就會進入訴訟程序了。
- 都更的程序更為複雜，且還需要經歷公開展覽等的檢核項目。
- 基地條件：公劃更新地區須符合自劃更新標準，且山坡地並不適用都更條例。
- 容積獎勵：1.5倍或是原容積的1.3倍。
危老重建的基本條件：
- 土地大小無限制，不過當然土地越大，容積獎勵越高。
- 審查方面，危老重建的部分只要獲得全部所有權人同意，即可申請，另外根據法規規定，地方主管機關受理申請核准重建計畫，應在30日內審核完成，且經核准後，由起造人於180日內申請建築執照。
- 符合條件：結構安全評估未達最低等級、屋齡大於30年、耐震未達標準且改善不具效益，即可符合危老重建。
- 容積獎勵1.3倍或原容積的1.15倍。
根據房屋本身的條件，去找到最適合的方案，去重建老舊房屋，除了上述的條件之外，還需要注意是否有釘子戶，畢竟危老重建需要百分百的住戶同意，只要有一戶說不行，那就無法執行，但都更卻只需要三分之二以上同意即可。
哪種重建方案對屋主最有利?
一般來說重建的方式有三種，「公辦」、「民辦」、「自辦」等方案。
公辦都更：因主要由政府主導，因此在政府人力有限的情況下，公辦的成功案例較少。
- 自辦都更：全由屋主包辦，不需要分給建商，也可自行規劃想要的建築，但缺點就是什麼都要自己來，像是建築師畫圖、行政流程等等。
- 合建都更：也就是找建商一起合作，由建商出錢並且計畫全部方案，但你必須要與建商談獲利分配的問題。
最大宗的做法都是自己來比較多，畢竟只要住戶都同意，自己來也比較不會被建商反咬一口，成為他們的待宰羔羊，但是若資金不足等情況，就可能需要找建商來幫忙了。
就想當釘子戶這樣就能賺更多?
其實都更難都難在要將所有人的產權進行整合，畢竟不是每個人都希望自己住了幾十年的家，突然就變了樣，且通常之後分得的坪數不見得跟原本一樣，所以在整合這塊，若大家都沒有共識，很難做成。其中到最後都不同意的那一戶就很容易被說是「釘子戶」。
釘子戶的心態除了念舊之外，還有一部分人是為了能夠賺更多，想說撐到最後，說不定分配到的坪數就越大，其實不然，因為即便你不同意，還是會走到權利變換的方案，換到一個新的分配比例，且並不一定比原來的更好。
且一旦你錯過都更，不僅會與鄰居不和睦，還可能成為三明治，被大樓夾在中間動彈不得，因為這時你若想都更，除非你自己打掉重練，卻也無力回天，大屋包小屋的現象，台灣偶爾還是會看見，這些都是都更失敗的例子。
