斡旋與要約書差在哪？買房前必懂的交易關鍵
民眾在買房時，常會透過仲介簽訂「斡旋契約」或「要約書」來表達購屋意願，但許多人不清楚兩者差異。
其實，這兩種方式都是傳達「想買房」的訊號，但在操作流程、是否需支付金錢，以及法律效力上卻不相同。
若沒有搞清楚，很可能在購屋過程中吃虧。
目錄
斡旋金是什麼？
斡旋契約：買家透過仲介簽下文件，並支付一筆斡旋金（一般為房價的1%至5%）。
仲介會拿這筆錢向賣方談判，如果價格談成，斡旋金會直接轉為定金，視同雙方達成協議，後續就必須簽訂正式買賣契約。
若賣方拒絕價格，斡旋金需全額退還。
- 賣方同意但買方反悔，將無法拿回斡旋金。
簡單來說，斡旋金是一種「具金錢保證的購屋意向」，買家必須審慎考慮，不可隨意出價，否則一旦違約，恐有金錢損失。
要約書是什麼？
要約書：買家不用先支付斡旋金，而是以書面方式寫下購屋條件與意向。
仲介再將文件交給賣方，若賣方在期限內同意簽署，即代表雙方須履行承諾，進入正式契約階段。
若賣方逾期未簽，則要約書自動失效，不需支付任何金錢。
- 法定有三天審閱期間
- 賣方同意但買方反悔，依約支付違約金(通常為總價的3%)
要約書適合較謹慎的買家，能先以書面確認意願，再由仲介促成後續談判。
斡旋 vs. 要約書 差異比較
| 項目 | 斡旋契約（斡旋金） | 要約書 |
|---|---|---|
| 是否需付款 | 房價的1%至5% | 不需付款 |
| 作用 | 藉由金錢表達購屋誠意 | 書面記錄購屋條件與意向 |
| 成交條件 | 賣方接受即轉為定金，必須簽約 | 賣方簽署才具法律效力 |
| 風險 | 違約恐失斡旋金 | 若失效則不涉及金錢損失 |
| 適合對象 | 買房誠意高、希望快速成交 | 想先確認條件、不急於出價 |
別輕率簽斡旋或要約書
提醒各位，買房動輒數百萬甚至上千萬，簽署斡旋或要約書前，一定要確認自身財務能力、出價合理性，避免因衝動出價導致損失。
斡旋金並非兒戲，要約書雖無金錢壓力，但一旦賣方簽下，也代表買方需履約。
重點建議：
買房前應先評估還款能力與資金來源，並請仲介清楚解釋斡旋與要約書的法律效力，確保交易公平、透明，保障自身權益。
