借名登記的陷阱

近期一則司法新聞，再次揭開台灣長期存在的「借名登記」風險。

某間北部的公司，一名具「自耕農身分」的老員工，利用名下登記優勢，

長年霸佔並非自己出資的三十筆農地，甚至謊報權狀遺失補發，

最終遭法院認定構成背信與使公務員登載不實罪，判處有期徒刑四年。

什麼是借名登記？

所謂「借名登記」，是指實際出資人因資格、稅務或其他因素，

將不動產登記在他人名下，雙方私下約定由出資人實際使用、收益與處分該財產。

在法律上，這屬於一種無名契約，

實務上多類推適用《民法》委任或信用關係處理，但風險極高，

一旦發生糾紛，舉證責任往往落在實際出資人身上。

農地最常被借名登記

農地是借名登記的高風險類型之一，依現行《農業發展條例》，

原則上僅限具備自耕農資格者才能取得農地所有權，

許多投資人、企業主或非農民，便以員工、親友名義登記。

問題在於，法律只看登記名義人，若未留下完整書面證據，

實際出資人一旦身故或失去控制權，繼承人往往會陷入漫長訴訟。

實際案例揭露

可以清楚看出借名登記的三大致命漏洞：

名義人即法律權利人，只要完成登記，即取得完整物權。
出資人死亡風險極高，繼承人須重新舉證借名關係。
人性風險難以控制，一旦名義人反悔，往往衍生刑民交錯爭議。

刑責風險正在升高

過去不少人誤以為借名糾紛僅屬民事問題，但近年司法實務已明確指出，

若名義人利用登記地位侵占財產，甚至謊報遺失補發權狀，

極可能構成背信罪或偽造文書等刑責，因「明知不屬於自己仍據為己有」，

加上對公務機關為不實申報，遭判實刑，顯示法院態度已趨嚴格。

民事追回並不容易

即使未涉刑責，民事訴訟也並非輕鬆。

實務上借名人必須提出出資證明、金流紀錄、雙方合意事證，

甚至證人證言，才能證明借名關係存在。

資產規劃應合法化

隨著不動產法規日益嚴謹，過去以借名方式規避限制的作法，風險只會愈來愈高。

無論是農地、持分土地或高總價不動產，資產規劃都應回歸合法結構，

而非僥倖心態，一旦發生爭議，不僅資產受損，更可能連帶影響家族關係與繼承安排。

宅立貸的專業提醒，雖然並非所有案例都惡意違法，可能因早年資訊不足、輕忽風險，

才誤踏借名登記的灰色地帶，有資金需求或資產規劃問題，

應從合法貸款評估、產權結構與風險控管著手，

而非以人頭方式處理不動產，否則後果往往難以承擔。

別讓資產變風險

借名登記看似方便，實則暗藏巨大法律風險，

許多實際案例結果，已清楚說明「登記在誰名下，法律就保護誰」，而事後補救往往代價高昂。

真正穩健的資產配置，應建立在合法、透明與可控的基礎上，

這不只是風險管理，更是對家人與未來負責。

防詐騙注意事項

本公司不會主動以簡訊或來電的方式進行任何推銷行為。
本公司不會要求客戶提供存摺、印章、提款卡等。
喆方資產宅立貸僅有一間，沒有分公司。

如遇到類似情形，請撥打165反詐專線，或撥打0800-001-288 宅立貸官方免費專線，進行查證。

還款期限：最短6個月/最長30年 | 年利率:6-12% 手續費：0元 | 月利息0.5%借100萬，100萬X0.5%=月還5000元。案例說明：假設貸一筆新台幣300,000元的款項，還款期為60個月（最短6個月/最長30年），總費用年百分率為3.5%（年利率:6-12% 手續費：0元），等於每月還款額度應為新台幣5,458元，而總還款額則為新台幣32,7480元。

本公司由「周進文律師事務所周進文律師」擔任法律顧問