所有權人與借款人不同的須知事項 房屋所有權人與貸款人不一樣，肯定會連帶產生各種問題，例如：如何擬定契約、如何應對課稅、是否需要保人等，以下釐清這四種狀況，看懂其中關鍵不怕處理不來。 所有權人需要同時是保證人 購屋貸款不要求提供保人，然而房屋所有權人與貸款人是兩個人時，所有權人應該同意作為房貸的擔保人，提高銀行核貸機會。對銀行來說，沒有保人就等於債權＂沒有保障＂，萬一有天申貸人無法負擔房貸，所有權人也不願意繳，若屋主自己塗銷抵押權設定，造成銀行承受剩餘債務損失怎麼辦？因此若所有權人不願意當擔保人，貸款申請就會被駁回。 沒有簽下不動產借名登記契約，需要繳交贈與稅 貸款人和房屋所有權人不同的情況，並非僅出現在贈與，假如預先定下「不動產借名登記契約」，就能視為借名登記，然而需要保存「不動產交易契約、所有權狀、繳稅證明、房貸還款明細」作為契約有效的證據，此外更要留意收入，當所有權人與申貸人＂收入落差過大＂，例如申貸人是父母，房子登記給子女，銀行可能認為房價超出所有權人能力，而改用贈與辦理。 合資購屋在契約上清楚說明 共同出資買房，也會造成所有權人與申貸人不一樣，為了保護自身對房產應有的權利，建議在契約上詳細說明，「標出合資人、每人出錢金額、日後出售的分配方式、獲利如何配額、課徵稅金怎麼分擔繳納」，再找第三人公證，確保契約法律上生效。 注意非自住用房屋出售…

我們人身上會有兩種資產，一為不動產；二為動產，兩者的分界非常明顯，土地、房子，根深蒂固不可隨意變動者稱為不動產，非不動產的資產皆為動產。因此動產的範圍非常廣泛，小到一包衛生紙，大到一艘郵輪都是動產，只要你身上所擁有的具有價值的東西，皆是動產，那麼不動產呢?什麼是不動產? 依據民法第66條：「稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」根據法律條文的解釋，簡單來說就是土地上不可與土地分離的物品，如果分離了，可能無價值或無所有權，例如房屋、植物等。 我們常見的物品有些會經常改變動產與不動產的界定，例如長在樹上的果實，尚在樹上並未離開土地的為不動產，如果從樹上掉落或摘下，就成為了動產；例如水泥原為動產，但如果成為了房子的一部份，那就是不動產。也就是說能移動，並且不會有價值上的損害，就稱為動產；如果移動了，會使物品失去價值的稱為不動產。 但像電視、冰箱、桌子那些家具，並非是不動產喔!他們只是不需要經常移動，但他們即便移動了，本身的價值並不會有所損害，因此不要覺得不會動的都是不動產喔! 不動產融資有什麼特性? 雖說動產可以經常性買賣，且可隨意變動，機動性強，但是也因為此特性，動產通常都會有折舊，例如最常見的汽車算是能彰顯身分的其中一項資產，但是新車與二手車的價格就有落差，因為汽車會耗損，因此就有折舊的問題，基本上只要新車一落地，其價值就會開始溜滑梯，不過再貴的汽車卻還是有人買，其主要功能就是彰顯身分或是享受性能，並非作為投資。那麼不動產呢?為何房價高漲、土地買不起，這全都是因為不動產具有保值的特性。所謂不動產代表別人不可隨意移動，且土地基本不會改變，除非遇上火山爆發、地殼變動等改變地貌的災害，當然這樣的情況基本上難遇到，也希望不要遇到啦!所以土地就成了永久不變動的資產，自然就能保有價值，不會遇上折舊問題，會遇上價格變動的，往往都是市場炒作或外部影響，例如政策、人口的變動，進而影響土地價格。 不動產一定可以保值嗎? 那房屋呢?房屋會舊、會壞，但房價卻怎還高漲不跌呢?作為地上定著物，房屋的價值是隨著土地及外部影響而改變的，因為我們在進行房屋交易時，定會將土地與房屋一並交易，總不能說我賣你房，但土地不賣吧!所以基本上房屋與土地屬於連動，因此地段越精華的房屋，想當然的房價舊越貴，主要因為土地價格的影響。 不過房屋的折舊的確會影響房價，但影響力不大，例如同地段、同坪數的房屋，屋齡1年跟屋齡30年的比，價格肯定有落差，但落差不大，畢竟房屋的建材才多少錢?跟土地價格比，那簡直小巫見大巫。不過若屋齡超過了房屋的耐用年限，可能就無法賣出好的價錢，或許在進行房屋買賣時，只會以土地價格交易。 相關房市時事新聞新知： 二胎房貸利息設定多少才合理?自己的房貸總額?…

房子不是憑空出現的，想要蓋出一棟完整的住宅，藉由向銀行辦理建地貸款，很快就能籌措出來，幫助借款人貸款獲得自己的土地，順利在上面興建房屋。需要事先規劃設計圖，運送材料，經過不同階段的建築工程，才有了在眾人面前展現出的模樣，整個過程從無到有，花費的時間非常長，最重要的是，沒有房子底部立基的土地，完成建築物可以說是不可能的事，因此動工之前要先買一塊建地，至於購地所需的巨額資金。什麼是建地? 土地劃分成都市、非都市兩大類，都市裡面會規劃商業區、住宅區等，非都市是指不在都市計畫訂定範圍內的用地，包含農業、工業、鄉村、森林、山坡地、河流等區域，這些地方若有是有興蓋建物的需求，等於作為建築用途使用，就稱為建築用地，建地依照性質來看，還可以細分成甲、乙、丙、丁四種類別。…

台灣房價接連上漲，好比坐雲霄飛車，跌卻跌不下來，民眾領到的薪資又長年持平，趕不上房價飛快上漲的速度，月薪族不禁大呼吃不消，想買個房子還要擠出微薄的錢包，努力工作，省吃儉用只為了擁有一個自己的家，去年台灣的房價所得比全球排名第9，即使買下理想中的新居，依舊要長時間背負欠款還債，高房價已經讓許多人倍感壓力，進而衍生出了經濟、政治問題，不但少子化和高房價息息相關，年輕人住不起也生不起，澆息養育孩子的熱情，對於居住正義議題的討論，也從未停止下來過，甚至引發民眾的連連抱怨，政府和央行最近開始出手打炒房，除了搬出信用管制措施以外，未來還要修改房屋稅條例，加重課稅的比例，究竟為什麼台灣的房價會如此高昂，高到讓大部分人都摸不清頭腦，下面列出了幾種可能的成因。一、高額土地成本反映在房價上面 台灣的地理環境，高山多而平地少，可用土地成為稀缺資源，而地價自然就水漲船高，尤其在人口密集的都市地區，寸土寸金，蓋一棟房子往往造價不斐，主要成本就是反映建物下面的土地，房價通常包含營建成本、用地成本、行銷成本、盈利的總和，鋼筋水泥之類的建材花費，通常不會有太大差異，每坪的房屋單價中，可能有1/3的金額耗費在土地成本上，因此當地價越來越高的時候，蓋新屋取得的土地成本也會飆升，開發商為了不賠本出售，就會把房價定得高，近年來台灣房價狂漲，和高價用地脫不了關係。 二、追求短期投資過於熱門 對許多投資人而言，房子是一種可以運用的資產，不只有自住用而已，還能租賃給別人住，相比其他金融理財方式，像是股票、債券、基金等，風險低且收益高，只要遇到房價上漲的時機，脫手等於現賺一筆現金，很多人一旦手頭上有足夠現金，就會選擇拿去買房產，為自己的財產加裝一道保險，所以房子不僅僅是一個居住空間而已，同時具備理財、儲蓄的作用，當投資人大量進場的時候，競相買下房子，就會造成房價上升，而推擠到一搬的買房自住者，使得他們覺得房價高到不可思議。 三、建案快速銷售完畢 當開發商一推出新建案，都被搶購一空的時候，就會認為是當初價錢定得太便宜，所以導致買家下手毫無顧慮，考慮到銷售熱度，下次的案子的價錢可能會推更高一點，或是藉由高價格，來標榜自己是高品質的住宅社區，這就是所謂的市場機制，如果依然在短時內就銷售完畢，開發商便會繼續調高價格，來反映房市交易的現況，所以一直有買家、投資客持續進場的話，房價當然很難順利調降下來，而且開發商降價的話，會被買家當作房子品質不佳，或是房市交易狀況冷冰冰，反而讓購屋的意願卻步，其他業者則覺得這種做法，容易對市價產生負面影響，所以不到萬不得已的時候，大部份開發商是不會隨便降低房價，來換取房子出售的機會。 四、購買預售屋的人多容易哄抬價格 預售屋是指房子還沒開始興建，先呈現完整設計圖開賣，不會完整進入實價登錄的範圍，價格由開發商自行預先訂下，當一群人搶購預售屋紅單，就會引發其他人認為銷售情形火熱，進而過來一起下訂金預購，帶動房價上揚，開發商考慮到預售屋賣得好的話，之後房屋建造完成，實價登錄價格就不會訂得太低，反之和預期程度不符合的話，就會調降價格，來迎合市場需求，這中間多出了調整房價的空間，所以若是購買預售屋的買家眾多，表示市場反應相當良好，那麼新成屋的價格將會偏高，當有人買下預售屋，又轉賣給其他人，藉機從中賺取一筆價差，等於變相在給新屋拉抬價格，便產生了炒作房價的疑慮。 五、房屋持有成本太低 台灣購置不動產的成本，相比其他發達國家來得便宜，最常見的稅務有地價稅、房屋稅，基本的計算方式，是由土地、房子價值乘以稅率，得出納稅人需要繳付的金額，但是台灣的稅率計算却和真正的市價有落差，另外2009年曾經大幅調低遺產稅、贈與稅，從50%減少到10%，結果房價立刻應聲上漲28%，過低的稅率讓房子的交易、轉手過程，變得非常輕鬆簡單，因此即使房價再高，對於囤房者來說，課下來的稅金可能還是不動不癢，想要改變這種情況，就需要提高房屋持有成本，可以從修改囤房稅、房屋稅開頭，進行一系列的稅務改革，並且以實價登錄的價格，做為課稅的實際稅基，才能真正徵收到合乎房子價值的稅金，快速獲得抑制房價繼續往上飆漲的成效 六、貨幣寬鬆政策和低利率刺激買氣 近期房價持續成長的動力，則是大環境下的寬鬆量化政策和低利率造成的，央行從2020年以來，就一直維持貨幣寬鬆的走向，沒有要準備升息的跡象，多出來的氾濫資金四處流動，其中一部分就流向房市，進一步堆高房價，外加房貸的利率越來越低，一路往下降到觸底，來到地板價1.31%，現在許多銀行都有提供專案優惠，民眾看見利率這麼低，購屋、換屋的意願自然也會浮現，看好下手時機搶著買房，因此促成建物的交易量增加更多，今年1、2月，六都的售出案件都創造出10年來的新紀錄，房子賣得好，價格就會上漲，讓房價想降都降不下來。 相關房市時事新聞新知： 民間二胎是什麼?如何順利在銀行辦理房屋貸款?建議從三方面考慮優惠條件!2021居高不下的房價…