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台灣房價為什麼高得如此不可企及?房價上漲一定是因為供不應求引起的嗎?

台灣房價接連上漲,好比坐雲霄飛車,跌卻跌不下來,民眾領到的薪資又長年持平,趕不上房價飛快上漲的速度,月薪族不禁大呼吃不消,想買個房子還要擠出微薄的錢包,努力工作,省吃儉用只為了擁有一個自己的家,去年台灣的房價所得比全球排名第9,即使買下理想中的新居,依舊要長時間背負欠款還債,高房價已經讓許多人倍感壓力,進而衍生出了經濟、政治問題,不但少子化和高房價息息相關,年輕人住不起也生不起,澆息養育孩子的熱情,對於居住正義議題的討論,也從未停止下來過,甚至引發民眾的連連抱怨,政府和央行最近開始出手打炒房,除了搬出信用管制措施以外,未來還要修改房屋稅條例,加重課稅的比例,究竟為什麼台灣的房價會如此高昂,高到讓大部分人都摸不清頭腦,下面列出了幾種可能的成因。
台灣房屋土地景色

一、高額土地成本反映在房價上面

台灣的地理環境,高山多而平地少,可用土地成為稀缺資源,而地價自然就水漲船高,尤其在人口密集的都市地區,寸土寸金,蓋一棟房子往往造價不斐,主要成本就是反映建物下面的土地,房價通常包含營建成本、用地成本、行銷成本、盈利的總和,鋼筋水泥之類的建材花費,通常不會有太大差異,每坪的房屋單價中,可能有1/3的金額耗費在土地成本上,因此當地價越來越高的時候,蓋新屋取得的土地成本也會飆升,開發商為了不賠本出售,就會把房價定得高,近年來台灣房價狂漲,和高價用地脫不了關係。

二、追求短期投資過於熱門

對許多投資人而言,房子是一種可以運用的資產,不只有自住用而已,還能租賃給別人住,相比其他金融理財方式,像是股票、債券、基金等,風險低且收益高,只要遇到房價上漲的時機,脫手等於現賺一筆現金,很多人一旦手頭上有足夠現金,就會選擇拿去買房產,為自己的財產加裝一道保險,所以房子不僅僅是一個居住空間而已,同時具備理財、儲蓄的作用,當投資人大量進場的時候,競相買下房子,就會造成房價上升,而推擠到一搬的買房自住者,使得他們覺得房價高到不可思議。

三、建案快速銷售完畢

當開發商一推出新建案,都被搶購一空的時候,就會認為是當初價錢定得太便宜,所以導致買家下手毫無顧慮,考慮到銷售熱度,下次的案子的價錢可能會推更高一點,或是藉由高價格,來標榜自己是高品質的住宅社區,這就是所謂的市場機制,如果依然在短時內就銷售完畢,開發商便會繼續調高價格,來反映房市交易的現況,所以一直有買家、投資客持續進場的話,房價當然很難順利調降下來,而且開發商降價的話,會被買家當作房子品質不佳,或是房市交易狀況冷冰冰,反而讓購屋的意願卻步,其他業者則覺得這種做法,容易對市價產生負面影響,所以不到萬不得已的時候,大部份開發商是不會隨便降低房價,來換取房子出售的機會。

四、購買預售屋的人多容易哄抬價格

預售屋是指房子還沒開始興建,先呈現完整設計圖開賣,不會完整進入實價登錄的範圍,價格由開發商自行預先訂下,當一群人搶購預售屋紅單,就會引發其他人認為銷售情形火熱,進而過來一起下訂金預購,帶動房價上揚,開發商考慮到預售屋賣得好的話,之後房屋建造完成,實價登錄價格就不會訂得太低,反之和預期程度不符合的話,就會調降價格,來迎合市場需求,這中間多出了調整房價的空間,所以若是購買預售屋的買家眾多,表示市場反應相當良好,那麼新成屋的價格將會偏高,當有人買下預售屋,又轉賣給其他人,藉機從中賺取一筆價差,等於變相在給新屋拉抬價格,便產生了炒作房價的疑慮。

五、房屋持有成本太低

台灣購置不動產的成本,相比其他發達國家來得便宜,最常見的稅務有地價稅、房屋稅,基本的計算方式,是由土地、房子價值乘以稅率,得出納稅人需要繳付的金額,但是台灣的稅率計算却和真正的市價有落差,另外2009年曾經大幅調低遺產稅、贈與稅,從50%減少到10%,結果房價立刻應聲上漲28%,過低的稅率讓房子的交易、轉手過程,變得非常輕鬆簡單,因此即使房價再高,對於囤房者來說,課下來的稅金可能還是不動不癢,想要改變這種情況,就需要提高房屋持有成本,可以從修改囤房稅、房屋稅開頭,進行一系列的稅務改革,並且以實價登錄的價格,做為課稅的實際稅基,才能真正徵收到合乎房子價值的稅金,快速獲得抑制房價繼續往上飆漲的成效

六、貨幣寬鬆政策和低利率刺激買氣

近期房價持續成長的動力,則是大環境下的寬鬆量化政策和低利率造成的,央行從2020年以來,就一直維持貨幣寬鬆的走向,沒有要準備升息的跡象,多出來的氾濫資金四處流動,其中一部分就流向房市,進一步堆高房價,外加房貸的利率越來越低,一路往下降到觸底,來到地板價1.31%,現在許多銀行都有提供專案優惠,民眾看見利率這麼低,購屋、換屋的意願自然也會浮現,看好下手時機搶著買房,因此促成建物的交易量增加更多,今年1、2月,六都的售出案件都創造出10年來的新紀錄,房子賣得好,價格就會上漲,讓房價想降都降不下來。

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