所有權人與借款人不同的須知事項 房屋所有權人與貸款人不一樣，肯定會連帶產生各種問題，例如：如何擬定契約、如何應對課稅、是否需要保人等，以下釐清這四種狀況，看懂其中關鍵不怕處理不來。 所有權人需要同時是保證人 購屋貸款不要求提供保人，然而房屋所有權人與貸款人是兩個人時，所有權人應該同意作為房貸的擔保人，提高銀行核貸機會。對銀行來說，沒有保人就等於債權＂沒有保障＂，萬一有天申貸人無法負擔房貸，所有權人也不願意繳，若屋主自己塗銷抵押權設定，造成銀行承受剩餘債務損失怎麼辦？因此若所有權人不願意當擔保人，貸款申請就會被駁回。 沒有簽下不動產借名登記契約，需要繳交贈與稅 貸款人和房屋所有權人不同的情況，並非僅出現在贈與，假如預先定下「不動產借名登記契約」，就能視為借名登記，然而需要保存「不動產交易契約、所有權狀、繳稅證明、房貸還款明細」作為契約有效的證據，此外更要留意收入，當所有權人與申貸人＂收入落差過大＂，例如申貸人是父母，房子登記給子女，銀行可能認為房價超出所有權人能力，而改用贈與辦理。 合資購屋在契約上清楚說明 共同出資買房，也會造成所有權人與申貸人不一樣，為了保護自身對房產應有的權利，建議在契約上詳細說明，「標出合資人、每人出錢金額、日後出售的分配方式、獲利如何配額、課徵稅金怎麼分擔繳納」，再找第三人公證，確保契約法律上生效。 注意非自住用房屋出售…

每個人都有其追求的目標，但是要真正去實現卻總是困難重重，如果有個機會給你，你會把握嗎?既然這個世界上有很多事都是靠錢解決的，那麼沒有錢的你是不是顯得徬徨無助?現在有個機會提供給你，讓你有足夠的底氣面對困難，那就是二胎房屋貸款，利用已經貸款過的房子，再次申請貸款，讓你的錢包充滿底氣，也有了28坪公寓大樓…

買人生中的第一間房子，除了代表你已踏入了人生的另一階段外，也要重新審視自己的位置，因為你準備要承擔更重的責任，也就是還房貸。買房除了地點、需求、建商品質等需要注意外，房貸方案的選擇更是需要注意的，因為這關乎到之後的幾十年時間，你需要負擔的費用及最終購屋的成本。房貸利率是房貸方案中最重要的一環，因為利率關乎利息費用，利率越高，你需要付出的成本就越多，自然所有人都會希望利率能夠低一點。所以我們要如何選擇?哪種貸款方案適合自己?看這篇文章就能教你挑選最合適的方案。 銀行房貸利率方案有哪些? 房貸利率分為主要兩種，一是「固定式利率」；另一個是「機動式利率」。這兩者最簡單的區別就是固定利率在還清貸款前，不論市場利率如何變動，你的房貸利率都不變；機動式利率還分為「一段式」、「分段式」，會隨著央行的調整或是銀行政策改變、市場機制等因素影響利率的調升或降息。 房貸應該選固定利率還是機動利率? 固定利率的優點是不會隨著市場機制變動，因此利率若是上升也不會受到影響，但相對的若是利率降低，你也無法取得優惠利率。 因此若要選擇固定利率，建議借款人可以先預估利率是否會有上升可能，如果預期利率在近期會成漲勢，則可以選擇固定利率。機動式利率較為複雜但也相對彈性，因為期利率會隨著市場機制變動，並且一段式與分段式利率的計算方式也不同，不過如果預期之後利率會呈現下降趨勢，則機動式利率會比較合適，但相對的如果利率調升，則借款人也會同時感受到壓力。 機動利率怎麼看?一段式利率與分段式的差別? 機動利率分為一段式與分段式，兩者之間最大的差異在於分段式利率分為不同時間段有不同的利率計算方式，一段式利率則是市場變動利率加上固定碼數。 一段式利率： 也稱作「指數型房貸」，計算方式為基準利率+固定碼數。不過每間銀行所使用的基準利率基準皆不同，有的是使用中華郵政或國內公股行庫「一年期定期儲蓄存款利率」的平均值或是其他利率作為基準值。不過不論使用哪種利率做基準，代表的是基準利率會改變，因此房貸利率也會隨之變化。舉例說明：例如小香申辦了某銀行的指數型房貸，利用中華郵政一年期定存利率為基準的話，也就是基準利率0.85%+0.5%=1.35%，不過在小香貸款的這30年左右的時間，利率並非一成不變。 分段式利率： 同樣都是以基準利率為準，但會依據借款人的條件、貸款期間等，分為不同的加碼數計息，而一般分段式會將還款期間分成二段式或三段式。三段式利率的話，第一段的利率大約在1.5%以上，也有銀行第一段利率採1.8%，至於第一段利率的期間通常為前半年，也就是只有6個月的時間；第二段的利率大約從1.78%開始起跳，最高可能超過2%，持續期間為7個月至2年，第三年起的第三段利率為2%以上。雖說前兩年的利率大多比一段式利率來的低，但之後皆為第三段利率計算，想想貸款30年的時間，可能較不划算。二段式利率的話，第一段利率通常維持時間為2年，第二段利率從第3年開始，如果借款人有辦法在貸款前3－5年就將房貸清償，則就可以享有優惠利率的房貸，但是如果無法，雖然前2年利率較優惠，但是一旦過了那期間，就必須支付較高的本息攤還，且若遇上利率升高，壓力會特別大。 各利率方案比較表房貸方案 固定式 一段式機動利率 分段式機動利率計息方式 不論市場機制，利率固定 根據市場機制變動，基準利率+固定碼數。 基準利率+浮動加碼利率，並分為2或3段加碼，前低後高。利率高低 固定 低 平均下較高特色 利息穩定不變，可避免升息壓力，但無法反映市場利率，且一般沒有單獨的固定利率方案。 利率變動較彈性且利率調整較溫和。 利率上較彈性，但是若遇上升息的話壓力較大。適合對象 在有限的預算內，打算長期還款的首購族，或是具有穩定收入且認為利率之後會上升的人。 財務狀況穩定且佳，以自住房屋為目的。 可能購屋初期的壓力較大，需要較低利率，或是短期持有房屋打算之後換屋的族群。我適合哪種房貸方案? 不論你選哪種貸款方案，都沒有一個正確的答案，主要是根據自己的財務狀況以及房屋持有情形去抉擇適合的貸款方案，並且事先做好功課才是最重要的!如果認為貸款期間的利率變動不大，可以選擇一段式機動利率，如果認為可能有上升的風險，那麼就可以選固定式利率，總之面對貸款方案的選擇，沒有一個定論，重點是各位借款人要先有概念，才能對症下藥。 相關房屋時事新聞新知： 二胎房貸利息設定多少才合理?行政院修改通過房地合一稅!買房不滿2年脫手將面臨45%的稅額2021居高不下的房價…

囤房稅沒有在立法院闖關成功，財政部決定另起爐灶，從調整房屋稅的計算方式入手，修改課稅標準打囤房，希望其他縣市也積極配合，讓打房不至於變成紙上談兵，財政部長蘇建榮在3.15出面說明，財政部已經提出修改房屋單價，作為抑制房價的對策。 各縣市政府紛紛給予肯定的答覆，其中桃園市、金門縣手腳最快，已經開始準備公布事項，今年結束前就會完成修改，而久未更動的彰化縣，和財政部商討過後，也決定在明年作一次調整，跟隨政府的最新政策行走。囤房稅未能順利過關!修改稅基避免屋主被統一課稅 雖然房地合一2.0版順利通過了，但在立委、學者之中呼聲極高的囤房稅，卻被緊急煞車，大部分人認為只有囤房稅，才能真正壓下房價上漲的勢頭，蘇建榮則另外表示，實施囤房稅事前需要謹慎評估，短時間內還沒有要列入推動。 囤房稅的實施，應該分成稅率和稅基兩個部分，除了調整稅率之外，稅基也是可以加以考慮的因素，因此與其在稅率上作停留，不如修改稅基來得乾脆有效，由於稅率是全國通用的，一但修改所有屋主都要繳納，而稅基則是根據地方狀況制定，波及範圍比較不會那麼廣。 房屋稅有一套公式，是由標準單價、面積坪數、折舊率、坐落地段等級等計算，這些因素都會影響房屋稅的高低，並且依照都市發展更新數據，2014年的時候，曾經修改過一次房屋稅制，便於平衡財政的支出，有要求各縣市的新成屋，應該用最新的標準單價下去計價，避免新成屋和舊屋一樣標準，取代掉20、30年前的過時評定。 桃園、金門今年完成房屋單價調整!彰化決定明年開始實施 蘇建榮又解釋，將會催促縣市政府修改房屋單價，並且推行鼓勵措施，桃園市、金門縣都開始調整稅基，今年之內就會完成，而幾乎不曾調整的彰化縣，同樣確定在明年實施稅基變更；從房屋稅的計算來看，台灣的稅率並不低，若用途為非自住的話，美國才1%-2%，而台灣則高達1.5%-3.6%。 由各縣市政府自己修訂房屋單價，才有辦法看出各地房價差距，比如囤房比較嚴重的地區，相對的政府就應該祭出高額稅基，而目前不推囤房稅的原因，是出於防範租金上漲的目的，比如韓國加稅打房，造成房租大幅增加，政府擔心稅金會轉移到租客身上，反而加重80萬租客的負擔，所以沒有通過實施。資料來源：部分資料參考中時新聞網 相關房市時事新聞新知： 民間二胎是什麼?如何順利在銀行辦理房屋貸款?建議從三方面考慮優惠條件!2021居高不下的房價…