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我該如何挑選房貸利率方案?固定利率與機動利率的差異?

買人生中的第一間房子,除了代表你已踏入了人生的另一階段外,也要重新審視自己的位置,因為你準備要承擔更重的責任,也就是還房貸。買房除了地點、需求、建商品質等需要注意外,房貸方案的選擇更是需要注意的,因為這關乎到之後的幾十年時間,你需要負擔的費用及最終購屋的成本。
專員解析房貸利率挑選

房貸利率是房貸方案中最重要的一環,因為利率關乎利息費用,利率越高,你需要付出的成本就越多,自然所有人都會希望利率能夠低一點。所以我們要如何選擇?哪種貸款方案適合自己?看這篇文章就能教你挑選最合適的方案。

銀行房貸利率方案有哪些?

房貸利率分為主要兩種,一是「固定式利率」;另一個是「機動式利率」。這兩者最簡單的區別就是固定利率在還清貸款前,不論市場利率如何變動,你的房貸利率都不變;機動式利率還分為「一段式」、「分段式」,會隨著央行的調整或是銀行政策改變、市場機制等因素影響利率的調升或降息。

房貸應該選固定利率還是機動利率?

固定利率的優點是不會隨著市場機制變動,因此利率若是上升也不會受到影響,但相對的若是利率降低,你也無法取得優惠利率。
因此若要選擇固定利率,建議借款人可以先預估利率是否會有上升可能,如果預期利率在近期會成漲勢,則可以選擇固定利率。

機動式利率較為複雜但也相對彈性,因為期利率會隨著市場機制變動,並且一段式與分段式利率的計算方式也不同,不過如果預期之後利率會呈現下降趨勢,則機動式利率會比較合適,但相對的如果利率調升,則借款人也會同時感受到壓力。

機動利率怎麼看?一段式利率與分段式的差別?

機動利率分為一段式與分段式,兩者之間最大的差異在於分段式利率分為不同時間段有不同的利率計算方式,一段式利率則是市場變動利率加上固定碼數。

一段式利率:

也稱作「指數型房貸」,計算方式為基準利率+固定碼數。不過每間銀行所使用的基準利率基準皆不同,有的是使用中華郵政或國內公股行庫「一年期定期儲蓄存款利率」的平均值或是其他利率作為基準值。不過不論使用哪種利率做基準,代表的是基準利率會改變,因此房貸利率也會隨之變化。

舉例說明:例如小香申辦了某銀行的指數型房貸,利用中華郵政一年期定存利率為基準的話,也就是基準利率0.85%+0.5%=1.35%,不過在小香貸款的這30年左右的時間,利率並非一成不變。

分段式利率:

同樣都是以基準利率為準,但會依據借款人的條件、貸款期間等,分為不同的加碼數計息,而一般分段式會將還款期間分成二段式或三段式。

三段式利率的話,第一段的利率大約在1.5%以上,也有銀行第一段利率採1.8%,至於第一段利率的期間通常為前半年,也就是只有6個月的時間;第二段的利率大約從1.78%開始起跳,最高可能超過2%,持續期間為7個月至2年,第三年起的第三段利率為2%以上。雖說前兩年的利率大多比一段式利率來的低,但之後皆為第三段利率計算,想想貸款30年的時間,可能較不划算。

二段式利率的話,第一段利率通常維持時間為2年,第二段利率從第3年開始,如果借款人有辦法在貸款前3-5年就將房貸清償,則就可以享有優惠利率的房貸,但是如果無法,雖然前2年利率較優惠,但是一旦過了那期間,就必須支付較高的本息攤還,且若遇上利率升高,壓力會特別大。

各利率方案比較表

房貸方案 固定式 一段式機動利率 分段式機動利率
計息方式 不論市場機制,利率固定 根據市場機制變動,基準利率+固定碼數。 基準利率+浮動加碼利率,並分為2或3段加碼,前低後高。
利率高低 固定 平均下較高
特色 利息穩定不變,可避免升息壓力,但無法反映市場利率,且一般沒有單獨的固定利率方案。 利率變動較彈性且利率調整較溫和。 利率上較彈性,但是若遇上升息的話壓力較大。
適合對象 在有限的預算內,打算長期還款的首購族,或是具有穩定收入且認為利率之後會上升的人。 財務狀況穩定且佳,以自住房屋為目的。 可能購屋初期的壓力較大,需要較低利率,或是短期持有房屋打算之後換屋的族群。

我適合哪種房貸方案?

不論你選哪種貸款方案,都沒有一個正確的答案,主要是根據自己的財務狀況以及房屋持有情形去抉擇適合的貸款方案,並且事先做好功課才是最重要的!如果認為貸款期間的利率變動不大,可以選擇一段式機動利率,如果認為可能有上升的風險,那麼就可以選固定式利率,總之面對貸款方案的選擇,沒有一個定論,重點是各位借款人要先有概念,才能對症下藥。

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