危老重建不再只能選建商 自地自建如何更加方便、專業?

在台灣，尤其雙北市房價高昂，加上素地少，因此普遍屋齡過高。以台灣常見的鋼筋混凝土結構房屋來說，自地自建年限最高50年，因此超過30年的房屋基本上就屬於老屋的範圍，而全台共有450萬棟以上的房屋超過30年。

老房問題多 要想住得安全就得「危老重建」!

老房子易帶來居住安全問題，但是買新房子若想要跟現在房屋一樣坪數的，又超級貴，根本買不起，即便將舊房子賣了，頂多也就新房屋的一半價格吧，剩下的另一半還是得背負房貸，可是自己本身年紀也大了，無法繼續負擔高額房貸，那又該怎麼辦呢?

於是現在有越來越多人選擇「危老重建」，並且除了可以與建商合建之外，還有一種現下較夯的方法「自地自建」。

危老重建是什麼?

簡單來說就是把本來的舊房子打掉重練。不過這樣有什麼好處嗎?在重建期間還得找房子住，還要花錢來蓋，好煩喔!不過政府為了改善民眾的居住品質，以及改善市容，因此非常鼓勵民眾危老重建，放出了額外的容積獎勵，這樣你可以蓋出比以前的房子還要更大的空間，之後若你蓋完想要賣，也可以賣得更好的價格喔!

危老重建的方法：建商合作V.S自地自建

那麼跟建商合作與自地自建有什麼差異呢?我又不懂蓋房子，該如何自地自建呢?

與建商合作

從以前就有不少危老重建的案例，並且那時候大多數都找建商合作，主要的合作方式是把地統整好後，一併交給建商處理，屋主不可對房屋設計過問，但是建成後，建商售屋的利潤可以分給地主，也就是合建的概念，地主出地、業者出力，這樣從中達到雙贏。

可是隨著物料上漲，建商的獲利被壓縮，以前建商與地主可以用“一坪換一坪”來合作，但是現在隨著物料、工資上漲，建商獲利被壓縮之後，開始出現與地主3、7分；6、4分，甚至對半分的情形，使得雙方難以取得共識。

建商過多談不攏 網友表示自己蓋比較快!

一名蘇先生就分享了他危老重建的經驗，表示一開始本打算找建商合作，並且已經與其他屋主達成共識，打算在160坪的土地上蓋出電梯大樓，因為目前的透天厝沒有電梯，對腿腳越來越不方便的他來說，若蓋電梯大樓肯定比較好。

但是當他開始找建商合作時，前後共15家建商與他商談，卻是各種條件、各種說法，讓他不知該如何抉擇，甚至覺得這些建商都在呼嚨他。因為不透明的品質加上由建商主導的過程，讓他決定放棄與建商合作，選擇自地自建。

自地自建的優勢?

之所以選擇自地自建其實有很多原因，包括：

1. 建商開出條件差

就像上述有說到的，與建商合作的利潤遠低於自地自建帶來的效益，加上品質不透明，因此有越來越多人放棄與建商合作。

2. 融資比較容易

央行去年就開始打炒房，因此限制了土建融資的貸款成數，並且還嚴格進行控管，但是若為危老都更的案件，銀行會比較寬鬆，甚至積極開發放貸，因為這屬於永續指標之一。另外自地自建與銀行申貸，比起與建商合作，銀行放款會更加寬鬆。

3. 自地自建不再麻煩

沒有營建背景的屋主、地主們，根本無法管理自地自建的過程，因此以前很少有人會這樣做，但是現在出現了「全案管理」服務，從發包到規劃都能協助地主，並且全程由他們進行管理，收費僅工程款10%內，成為熱門選擇。

全案管理包括哪些業務?

從最一開始挑選營造廠到結束驗屋都由他們負責。因為全案管理業者有多年的營造經驗，並且內部皆為專業人員，可以幫客戶挑選到最適合的廠家，並在過程中進行監管，最後再進行專業驗屋，以及在過程中的各種法律相關文件、營建執照等等，都能由他們負責，而地主只要提供土地、提供意見，就可以了。

工程服務項目細節：選擇營造廠商、打造評鑑團隊、施工品質控管、工程進度掌握、物料管理、財務管理、工程安全、介面協調、工班調度等等。

全案管理優勢

1. 自由度高

地主希望可以蓋出夢想中的房屋，但是若跟建商合作，只能依照建商的想法行動，但全案管理的目的，是與地主合作，幫助地主完成自地自建的願望，因此地主可以盡情的向業者提出想法，由他們負責規劃。

2. 可以一坪換一坪

全案管理主要的服務內容是替地主操作自地自建，因此興建完成後，並不會參與到分配房屋的行動當中，更不會干預房屋出售。

3. 全程透明

比起樣樣都要自己來的建商，全案管理擁有透明度高的流程、財務細節，因此地主可以掌握整個工程情形，更加放心。

當地主不再需要任何事都親力親為，還可以享有重建後的利潤，那麼危老重建自己來，便不再是夢想。