法拍屋、金拍屋、銀拍屋的差異？債權人、債務人、下標者 不同角色之間的法拍屋知識一次看！
身為債務人，若一直積欠債務未繳，在有不動產的情況下，將可能遭到債權人向法院聲請將不動產強制執行法拍，以此清償債務。那麼法拍對於債務人有什麼樣的影響?購買法拍屋又有哪些需要注意的呢?若想對法拍屋一探究竟，這篇文章將會以債務人、債權人、購買人的角度探討。
目錄
什麼是法拍屋？
法拍屋指的是由法院進行拍賣的房屋。當債務人無力償還欠款或者積欠稅務，債權人有權利向法院聲請將債務人的房屋法拍，而法拍後獲利將依照強制執行的費用分配給債權人，若分配完尚有餘額則為債務人所有。
房屋被法拍的原因？
房屋遭到強制法拍，不外乎因有欠款未繳、負債未結而導致債權人為了討回欠款，而向法院聲請法拍房屋，那常見的法拍原因有哪些呢？
- 積欠銀行債務
包括「一般購屋貸款、融資貸款、信貸、卡債」等，只要你積欠3個月的貸款未繳，且在銀行進行催繳後無果，銀行就會向法院聲請「支付命令」，這樣債務人名下的財產將會遭到查封、法拍，甚至強制扣薪以抵債。
※什麼是支付命令？
是指債權人利用法律向債務人討錢的第一步，一旦法院通過支付命令，則會進行強制執行，若債務人不符，則需要在收到支付命令的20日內提出異議，並申請調解或開庭，否則會強制將名下財產法拍或扣薪。
- 積欠民間、私人債務
不要以為除了銀行以外，其他人不可聲請法拍。事實上若向其他民間借款或者私人借錢，並未依規定時間內繳納欠款，只要債權人持有本票，就可以向法院聲請「本票裁定」並強制執行。若沒有本票的話，借據也可以成為證據，並以「民事訴訟」的方式，取得向法院聲請強制執行的權利。
※什麼是本票裁定？
指的是債務人簽訂本票後卻未依照約定繳款，因此債權人將本票送往法院聲請裁定，並進行審查，若審查通過則會准許強制執行，便可法拍債務人財產或強制扣薪。
- 積欠稅務、罰單等公家機關應繳納費用
不要以為罰單、稅金不繳，政府不能拿你怎麼樣。事實上若積欠稅金或者罰款未繳，並且催繳無果的話，依照《稅捐稽徵法》第39條規定，政府有權利將納稅義務人名下的財產聲請強制執行。
- 積欠管理費
身為社區的一員，為了維護社區品質，就一定要繳管理費，因此管理費不繳，社區管委會是有權利聲討的，根據《公寓大廈管理條例》第21條規定，若住戶或所有權人積欠管理費達2期以上未繳，在催繳無果後，管委會有權利向法院聲請強制執行，嚴重將導致房屋法拍。
除了以上4點常見的法拍原因之外，還有很多原因可能導致房屋遭到法拍，不過基本概念就是當你成為債務人，有應繳而未繳的費用卻不管不顧的話，債權人為聲討權利，會向法院聲請強制執行，你可能需要付出財產被法拍的後果。
法拍屋、金拍屋、銀拍屋之間的差異
除了由法院執行的法拍屋之外，還有金拍屋與銀拍屋，那麼這三者有什麼差異呢?最大的差異在於執行拍賣的單位不同。
法拍屋
- 執行單位：各地方法院。
- 房源：房屋查封後直接進入法拍。
- 售價：約在市價的6－8折。
- 是否點交：不一定。
- 拍賣方式：彌封投標、通訊投標兩種。
- 法拍期間所有權人：債務人。
- 得標後：須於7日內繳清尾款。
金拍屋
- 執行單位：台灣金融資產服務股份有限公司(簡稱台灣金服TFASC)。
- 房源：由地方法院委託協助所辦理的法拍會。
- 售價：約在市價的7－8折。
- 是否點交：不一定。
- 拍賣方式：彌封投標、通訊投標兩種。
- 法拍期間所有權人：債務人。
- 得標後：須於7日內繳清尾款。
銀拍屋
- 執行單位：金融機構(銀行)進行拍賣。
- 房源：由銀行將房屋拍下後，自行販售。
- 售價：約在市價的8－9折。
- 是否點交：是。
- 拍賣方式：公開喊價或銀行自行決定。
- 法拍期間所有權人：銀行。
- 得標後：可與拍賣銀行申請房貸。
銀拍屋並非法拍屋！
嚴格來說，銀拍屋其實並非法拍屋，而是債權銀行將法拍情況不佳、屋況不佳的房屋自行拍下後，再行販售。因為房屋可能由銀行打理過，所以這類房屋有機會事先賞屋，並了解房屋本身的好壞，不過售價與市價接近，但也更適合法拍新手購買。
而法拍屋、金拍屋是類似的，只不過當法拍物件過多，地方法院才會將法拍物件外包給台灣金服，可這類房屋則無法事先賞屋，也可能無法點交，因此風險較大，比較適合法拍經驗足的人購買。
法拍屋的優缺點分析
對債務人的優點：
法拍屋對於無法正常繳清債務的人來說，不僅可以避免強制扣薪，若拍賣價格大於所欠款項，還可以在法拍之後獲得剩下的拍賣所得。
對債務人的缺點：
當債務人僅有一間房屋時，將可能失去原本的居所，且法拍價格較低，因此若沒有多餘房產者，建議可與債權人協商，自行販售房屋或者以別種方式抵債。
對債權人的優點：
法拍房屋對於債權人來說比較有保障，當債務人無力清償，才更有機會將全數欠款拿回，畢竟不動產價格高，因此債權人也更願意用不動產抵押的方式借錢給他人。
對債權人缺點：
可能因法拍情況不佳，而造成房價滑落，導致無法順利拿回欠款，若不斷流標，時間跨度很長，萬一房屋還有租客，會更難以出售。因此最好還是勸說債務人清償，比起法拍來得好。
對購買者的優點：
有些房產投資客就會朝著法拍屋下手，畢竟低於市價且屋況不一定差，在經過改造後，有機會得到不錯的出租獲利。
對購買者的缺點：
法拍屋無法事先看屋，因此房屋的潛在瑕疵或問題不得而知，另外也可能因無法點交，而遇上既有租客不想搬離，或原屋主的惡意報復，也可能因產權複雜而付出更多時間與成本。
法拍屋的完整流程
債權人希望將債務拿回，就需要向法院聲請法拍，而從法拍到過戶的流程如下：
- 聲請強制執行
透過借據、本票、抵押設定等證據，向法院聲請強制執行。
- 查封
當法院接受聲請後，會通知不動產所在轄區的地政事務所進行查封登記，並與債權人及書記官，到不動產現場進行查封並貼上封條。
- 鑑價
由專業的鑑定公司前往房屋現場鑑價，評估出房屋合理的販售價格，之後法院將再次詢問債權人、債務人的意見，以此作為法拍底價的參考，但通常都會遠低於市價。
- 公告拍賣
將欲拍的房屋現狀、底價、拍賣日期公告於網路上，並提供有意購買法拍屋者查詢。可查詢平台如下：
- 內政部不動產資訊平台拍賣查詢系統。
- 地方法院布告欄
- 法拍仲介之網站或刊物。
- 正式拍賣
將由地方法院或相關核准機構進行法拍，一間房屋最多可拍賣四次，若四次皆流標，則可再次申請法拍，並重新過一遍流程。買一次流標將會使售價減少20%，最低達到底價的64折。當來到第三拍，將由先出價者得標而非價高者得，若到了第四拍則以第三拍的底價為售價，公告三個月，若三個月後未拍定則撤回強制執行，債權人可重新申請。
- 通知優先購買權
根據規定，原有的房屋承租人或房屋持分人具有優先購買權，因此若有此情形，則需先通知優先購買者有優先承購的權利。若沒有優先購買權者，則得標者可直接過戶完畢並塗銷查封。
- 點交
此步驟得依照不同法拍屋情況而定，若法拍屋有其他承租戶，在可點交的情況下，法院需幫得標人處裡既有住戶的問題，若為不點交，則需由得標人自行處理。
- 分配、撥款
當法拍後所得的款項即開始分配，若債務人有多筆債務，則會依照借貸的優先順序分配價金，例如有二胎房貸者，價金會優先分配給第一順位債權，剩餘價金分配給第二順位債權，若還有剩餘價金，則返還給債務人。
想要投資法拍屋? 這些眉角要注意！
在購買法拍屋之前，要先了解法拍屋有哪些特性以及隱藏的陷阱，身為法拍屋投資新手，千萬不要輕易下標，若你真的不懂卻又希望買下一間便宜的法拍屋，還有其他方法。
注意事項一：房屋的現況
一般來說法拍屋是不能事先賞屋的，但是在法拍公布的內容當中，會記載房屋的重大缺失，包含可能為「凶宅、海砂屋」等，可一些細微的缺陷還是會漏掉，包含鄰居房屋為凶宅、漏水、噪音、風水等，當然還有一種可能是法院也不確定是否為凶宅的情況下，則房屋現況可能被共告為「欠缺完整資料」，若你對這間房屋沒有十足的把握，就不建議購買了。
注意事項二：點交與否
法拍屋之所以不點交可能是因為存在第三人佔有的情況，也就是有人正在承租，因此導致無法點交，若以不點交的方式購買，則得標人需要自行處理承租戶的問題。但是相對的不點交的房屋，價格更有優勢，能以更低的價格入手。
注意事項三：是否有充足的購買基金
想購買法拍屋，在下標之前必須先繳交底價的20%－30%的保證金，才有資格參加投標，而且一旦得標，需要在得標後的7天內將剩下的尾款繳清，另外還需要有足夠良好的信用分數，方能順利向銀行申請房貸，因此你需要先備好金流。
注意事項四：注意費用問題
要注意房屋本身是否有欠稅或者積欠管理費等問題，若是欠稅還好說，通常在拍賣時會先將稅金抵掉，但是若拍賣期間長，原屋主不想繳管理費，則要小心需負擔前一位屋主留下的管理費問題。
注意事項五：產權問題
現在有很多建商為了降低售價，而選擇興建地上權房屋，因此當房屋進入法拍市場後，買方要特別注意產權的問題，因為地上權房屋只有房屋本身的產權，卻沒有土地產權。雖然法院也會有公告提醒，但有些人或許沒注意而不小心購買，因此要特別記得多留意產權的部分。
注意事項六：公告面積的單位
1平方公尺 = 0.3025坪。平常時候我們討論房屋面積，多以坪數而論，但在法院的拍賣公告當中，會以「平方公尺」為主，因此要特別注意單位面積的換算。
購買法拍屋要如何投標？
當你有了想購買的法拍屋標的，先別急!還得先知道如何投標。
步驟一：領取投標單並填寫
下標人自行到法院去領取投標單以及保證金信封，並填寫完欲投的標的以及價格。
步驟二：繳納保證金
準備好各縣市規定之投標保證金(一般為底價20%，台中、台東為底價30%)。通常繳保證金的方式為支票，因此須注意支票填寫。
步驟三：投標
攜帶已經填寫封好的投標單以及個人身分證件、印章，至法院投標室，將你的投標單投入票匭，等待開標。注意投標時間通常為法院公告開標時間前30分鐘。
步驟四：開標
由事務官先審核投標是否有效，之後再從其中選出投標價最高者，並由書記官核對身分後，即可辦理得標手續，未得標者則帶著保證金離場。
購買法拍屋若尾款不足可以貸款嗎？
若欲購買法拍屋，但是發現保證金以外的尾款若沒有貸款支持便無法承擔，那麼尾款的部分可以向銀行申貸嗎?其實是可以的，但是貸款的名目並非房屋貸款，而是以信貸的方式申請，因此利率較高，但是只要事先跟銀行申請，只要房屋正式過戶後，即可將此筆貸款轉為房貸，即可降低利率、延長還款期限。
想買法拍屋找代標可行嗎？
其實若是你真的想買下法拍屋，卻又擔心自己不懂法拍市場而吃虧，是可以找代標業者幫忙的，因為他們擁有豐富的法拍知識以及相關資訊，比起自己漫無目的研究，找代標是最快也最安全的，只是要注意費用的問題。代標業者的收費約在拍賣定價的4%－5%左右，因此很可能與房價加總後，並沒有撿到便宜的感覺，所以還是得仔細評估。
