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房貸技巧一次報給你知!買房必看的準備事項,這樣做最好買!

價格非常昂貴,卻是許多人一生中不得不買的東西,大概就是房屋了,花費的金額可能高達數千萬都不止,除了需要自備頭期款之外,接下來還要背負房貸和利息,成為人生中必打的長期戰,所以購屋絕對不能草率行事,下手前應該先深入研究一番,除了多多比較房屋的狀況和價格,也別忘記檢查自己的經濟能力,預估可負擔的價位在哪個水準,經過準備有了充分的自信,挑選房子更順手簡單!
台灣台北房屋街景

一、知道買房成本包括房價和其他隱藏費用

負擔能力不僅僅是指買價格多高的房子而已,購買一間房子花的錢,通常都有一個公開定價,對買家來說清楚明瞭,但是持有一間房子所花掉的錢,卻不是那麼容易就能看出來,這兩者是不一樣的,購屋明面上是進行頭期款、房貸繳納的行為,潛在要付出的成本,還包含了裝潢、管理、稅金等費用。
買家考慮到總共要支付的金額時,前面三項最好一併納入計算,裝潢費可以推估房價的10%-15%,如果是中古屋一坪單價起碼要5萬元;管理費是社區大樓需要繳納的費用,可以用每坪85-120元的價格下去估算;稅金則有地價稅、房屋稅,可以到稅捐稽核處試算金額,地價稅跟據土地價值提高而增加,房屋稅會因為屋齡高而折舊,最後可能不需要繳納。
除了每月繳交貸款之外,加上裝潢費、管理費、稅金,全部加起來最好不要超過月收入的1/3,這樣一來對家庭支出比較有保障,不至於遇到緊急用錢的時候,才發現口袋裡沒現金,然而1/3不是強制規定遵守的數字,可以依照人生規劃作各種變動,比如結婚生子、出國進修等,將影響個人財務如何安排,所以先定好以後的活動,方便拿捏每月繳交的費用,至於分紅、年終獎金等屬於浮動比較大的收入,並不適合列入買屋預算,以免出什麼意外,反而落入繳不出貸款的窘境。

二、選擇條件好的房貸方案

利率、還款年限也是買屋族非常關心的問題,因為這二者將影響每月支付的欠款,以現在的行情來說,利率大都不會超過2%,在選擇房貸方案時,可以先認識一下利率有哪些種類,並且估算總費用年百分率,將申辦的手續費等加入一起計算,才是真正要繳交的實質年利率,銀行的網站頁面有安裝試算工具,各房產網站也列出多種方案提供參考。
想要取得優惠利率,可以從加強還款能力著手,提供良好的薪轉證明、保證人,有助於給銀行償還能力佳的印象,或是慎選承辦幾購,像是薪轉戶、信用卡的銀行,或是加強個人信用,還清信貸債務等。
目前的還款年限大約在20年或30年左右,通常會附帶2-3年的寬限期,在期間內期只需要支付利息,不需要償還本金,但是延緩償還不代表不用還,一但寬限期結束,後面每個月償還的金額將增加,壓力變得更沉重,所以非必要的時候,盡量不要動用到寬限期。
最後容易疏忽的一點,就是不要頻繁地調閱聯徵紀錄,很多買家到處比較方案,卻沒有要求銀行停止查詢聯徵紀錄,當被調查的次數太多時,就表示對資金有緊急的需求,導致銀行懷疑而不想借錢給你,合適的作法是先大略了解方案的鑑價和條件,再選取中意的2-3間銀行諮詢。

三、分析什麼類型的房貸可以辦理

  • 指數型房貸:利率由定期儲蓄的指標利率,加上跟著市場浮動加碼利率計算,適合一般的買房族申辦。
  • 理財型房貸:先償還部分本金,然後借來已還回去的錢,變成隨借隨還的方式,借出去的部分要計算利息,適合想要調來資金使用的人申辦。
  • 抵利型房貸:同時具有存款和貸款的功能,存款的利息可以和借貸的利息互相折抵,幫助更快還款,適合想要節省支付利息的人申辦。

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