所有權人與借款人不同的須知事項 房屋所有權人與貸款人不一樣，肯定會連帶產生各種問題，例如：如何擬定契約、如何應對課稅、是否需要保人等，以下釐清這四種狀況，看懂其中關鍵不怕處理不來。 所有權人需要同時是保證人 購屋貸款不要求提供保人，然而房屋所有權人與貸款人是兩個人時，所有權人應該同意作為房貸的擔保人，提高銀行核貸機會。對銀行來說，沒有保人就等於債權＂沒有保障＂，萬一有天申貸人無法負擔房貸，所有權人也不願意繳，若屋主自己塗銷抵押權設定，造成銀行承受剩餘債務損失怎麼辦？因此若所有權人不願意當擔保人，貸款申請就會被駁回。 沒有簽下不動產借名登記契約，需要繳交贈與稅 貸款人和房屋所有權人不同的情況，並非僅出現在贈與，假如預先定下「不動產借名登記契約」，就能視為借名登記，然而需要保存「不動產交易契約、所有權狀、繳稅證明、房貸還款明細」作為契約有效的證據，此外更要留意收入，當所有權人與申貸人＂收入落差過大＂，例如申貸人是父母，房子登記給子女，銀行可能認為房價超出所有權人能力，而改用贈與辦理。 合資購屋在契約上清楚說明 共同出資買房，也會造成所有權人與申貸人不一樣，為了保護自身對房產應有的權利，建議在契約上詳細說明，「標出合資人、每人出錢金額、日後出售的分配方式、獲利如何配額、課徵稅金怎麼分擔繳納」，再找第三人公證，確保契約法律上生效。 注意非自住用房屋出售…

買房不注意可能踩到地雷，曾有消費者在天母買下老公寓，拆掉天花板裝潢，才發現上面鋼筋裸露，請專家檢測看看，結果卻是氯離子超標，原來是海砂屋，消費者和賣家多次協商未果，最後決定尋求法律解決問題。 台灣普遍房價昂貴，消費者看房還被房仲話術牽引，多數台灣民眾不覺得奇怪，反而認為很平常的事，不像美國房產經紀人站消費者一方，盡力維護權益，銷售說謊不被社會所容忍，這樣的對比，讓人覺得匪夷所思。屋主隱瞞事實賣出海砂屋 房仲業者則表示，裝潢遮蔽住房屋天花板，消費者買下後自己拆除，將天花板水泥層搬走後，了解到屋況其實有瑕疵，已經幫忙協調處置，然而賣家懷疑買家所提供的鑑定報告，在問題溝通上沒有一致意見，公司奉行服務宗旨，將不斷居中協調，期待有個完善結局。 買家先拆卸、清理室內崁燈和6層壁紙，天花板看得到鋼筋外露，不禁擔心是不是買到海砂屋，房仲表示檢驗氯離子需要整棟進行，花費比較高，推薦房仲合作的技師檢測房屋結構，鋼筋外露可以使用還氧樹酯補強，並焊接鋼斷掉的部分，但出爐報告沒有公會認證，缺乏信任度，沒辦法實際處理海砂屋。買家又連絡土木技師公會，在梁柱上用電鑽挖洞蒐集粉末，檢測結果氯離子未超標，設計師另外從天花板採集，送到SGS實驗室，檢驗數值是6kg/m³，遠遠超過前者，買家、賣家、仲介三者都同意後，決定請結構技師公會再次檢查。 結構技師公會用專業、精確的鑽心方式取樣，7個取樣點數值平均下來超過1kg/m³，達到海砂屋成立條件，同時滿足契約書解約門檻，賣家只承諾賠償漏水維修費用，開過多次會，賣家都沒有出席，通過房仲傳達堅持不解約。 房子的不動產現況說明書，鋼筋外露或水泥塊脫落的選項，確認打勾否欄位，住過的房客，曾經針對天花板漏水狀況，屢次要求房東修理，此外客廳上方天花板，也留下水泥修補的證據，推測賣家或許早知道屋況不佳。 買到海砂屋應該怎麼辦? 海砂屋沒有復原可能，整體狀況將逐漸變差，住戶需要隨時考慮居住安全，買家想在擔保瑕疵的半年結束前，趕快透過法律進行解約，主張賣家應該退還款項。 住宅消保會創會理事長表示，公會檢測確認氯離子超標，到達建物重大瑕疵的其中一個標準，契約書上標註解約內容，只要符合就能順理成章解約，賣家則能請求減少款項，然而納入考量損害範圍，屋況只會不斷惡化，建物受損價值金額龐大，無法修建的海砂屋，除了打掉重蓋，最好優先選擇解除契約 中古屋約定交屋通常以現況為主，若發現房屋有瑕疵，可免去前屋主的法律責任，立勤國際法律事務所的律師表示，海砂屋無法用眼睛看出來，這個案件的建物又有裝潢掩蓋外貌，導致買家被蒙在鼓裡，即使屋主在契約中標明現況交屋，不表示完全免責，依照民法規定，買家可提出解約要求，假如法院判定解約有失公平，買家只能主張付較少的款項。 買家和房仲協調買房時，房仲並未告訴對方室內嚴重漏水，甚至事後得知，賣家至始至終沒有定下價格，只說賣家講價是2100萬，房屋瑕疵不算明顯，房仲的推銷過程處處可見話術，還有欺騙行為，相較美國專業房產經紀人，沒有職業素養，甚至沒有誠實，台灣民眾卻認為家常便飯，似乎更為不合情理。 仲介知情不報要負責任 仲介事先查詢房屋有沒有被分類海砂屋，或向賣家問清楚資料，或許可以避免賠償責任，假如沒有做到應盡義務，故意、過失犯法，造成客戶權益受損，不但禁止向客戶收取報酬，依照不動產經紀業管理條例，仲介公司和人員還需要幫忙處理連帶賠償。 專家表示，各縣市建管單位官網有海砂屋列管公告清冊，消費者可前往查詢，例如台北市列出77件、241棟、4045戶，但資料不算完備，許多屋未自主檢測、申請呈報，建議在房屋交易契上記載事先檢驗，並寫好買到海砂屋的約定解決辦法，約若察覺到天花板露出鋼筋、水泥塊不停掉落，最好多加注意。 什麼房子叫做海砂屋? 建商動工建造房屋時，為了偷工減料，代替一般正規使用的河砂，把海邊的砂子加入混泥土攪拌，用來填充牆壁，就是所謂海砂屋，砂子中的氯離子會讓牆壁留下白色痕跡，長時間釋出鋼筋腐蝕，將破壞房屋本身結構，大幅減少使用年限，嚴重危害住戶人身安全。 想了解牆壁是否灌砂子，可透過檢查氯離子含量得知，根據經濟部標準檢驗局的規定，預拌混凝土的水溶性氯離子最高容許值，每1立方公尺必須小於0.15公斤，大於0.15公斤，就是人們俗稱的海砂屋。 哪些特徵判定海砂屋?…

買新屋不外分成新成屋或預售屋，想買新成屋的人認為，住新房子比較好，中古屋狀況欠佳，裝潢不但耗時又花錢，未來售價也比不上新屋，另外想買預售屋的人大力贊同它的優點，預售屋有價差賺，繳款負擔又較輕，還能自由修改想要的格局，以後不用再作工程，可是中間有一個缺點，那就是民眾無法事先看見房子蓋完後的模樣，成為許多人不推薦預售屋的原因，不然就要非常勤奮地察看，小心挑選有品質的建商，畢竟失敗的例子也很多，比如寶佳常有建築品質爭議，住進去之後才發現是漏水屋。預售屋與新成屋的重點是什麼? 一、…

已經11月囉!想必都收到了地價稅繳納通知書了吧!為了能夠降低稅務支出，不少符合自用主宅用地規定的民眾，在9/22之前就向土地所在的稽徵機關申請了自用住宅稅率，也就是享有2‰優惠地價稅率，可如果逾期未申請成功，就只能按一般10‰的稅率繳納，屆時那可以差了將近5倍的金額阿!因此身為精明的屋主，請一定要注意。自用住宅稅率申請條件與資格一次看 既然稅金上差了這麼多，現在申請已經來不及了，那麼至少現在了解，在明年的繳稅季節前，注意申請優惠稅率，那要如何申請，申請又有那些條件呢?就繼續往下看吧! 申請自用住宅優惠稅率條件：…