所有權人與借款人不同的須知事項 房屋所有權人與貸款人不一樣，肯定會連帶產生各種問題，例如：如何擬定契約、如何應對課稅、是否需要保人等，以下釐清這四種狀況，看懂其中關鍵不怕處理不來。 所有權人需要同時是保證人 購屋貸款不要求提供保人，然而房屋所有權人與貸款人是兩個人時，所有權人應該同意作為房貸的擔保人，提高銀行核貸機會。對銀行來說，沒有保人就等於債權＂沒有保障＂，萬一有天申貸人無法負擔房貸，所有權人也不願意繳，若屋主自己塗銷抵押權設定，造成銀行承受剩餘債務損失怎麼辦？因此若所有權人不願意當擔保人，貸款申請就會被駁回。 沒有簽下不動產借名登記契約，需要繳交贈與稅 貸款人和房屋所有權人不同的情況，並非僅出現在贈與，假如預先定下「不動產借名登記契約」，就能視為借名登記，然而需要保存「不動產交易契約、所有權狀、繳稅證明、房貸還款明細」作為契約有效的證據，此外更要留意收入，當所有權人與申貸人＂收入落差過大＂，例如申貸人是父母，房子登記給子女，銀行可能認為房價超出所有權人能力，而改用贈與辦理。 合資購屋在契約上清楚說明 共同出資買房，也會造成所有權人與申貸人不一樣，為了保護自身對房產應有的權利，建議在契約上詳細說明，「標出合資人、每人出錢金額、日後出售的分配方式、獲利如何配額、課徵稅金怎麼分擔繳納」，再找第三人公證，確保契約法律上生效。 注意非自住用房屋出售…

剛步入立春時節，預售市場已出現各種紛擾，由於原物料、地價漲不停，甚至人力成本墊高，許多中小型建商連連哀號，每出售一戶等於賠錢賣，不賣還比較好，市場上的諸多抱怨建商炒房沸沸揚揚，許多等待交屋的購屋族心驚膽跳，有些建商提早通知繼續蓋房子有困難，只能盼望物價下跌再重新動工，強迫屋主延後交屋時間，更過分的情況是悄悄退訂，好像從來沒賣過房子。一、…

即使台灣房市遇到新冠疫情，一度受挫，但事後逐步回溫，仍是欣欣向榮的景象，幾乎不用擔心倒賠，然而日本已體會沉重經驗，告訴我們炒作房價，除了打亂退休計劃，還讓國家經濟困在失落的20年，房地產市場尚未破滅時，日本房價人口已顯露徵兆，台灣應該加以借鑑警惕。日本房價一度腰斬 投資房地產也可能遭遇嚴重受挫，至少東京都廳員工中島義久是這樣，他向紐房貸約時報陳述過去的經驗，1991年當時36歲的他，依靠低廉的利率，和相當所有款項的貸款，買下一棟在東京市郊的房子，開車大約花一個半小時的時間，花費金額總共是1200萬台幣。 在那個時間買房，每年日本房價成長率都有十位數，所有人認為，理想的作法是投資房地產，希望藉由房地產變得富有，然而事與願違，經過20年時光，中島沒有因為房子實現富裕，房價下跌5成，此外900萬房貸仍未償還，迫使他不得不推翻退休計劃，從頭擬定財務運用方式，像中島義久的案例，剛好搭上房價飆漲的末班車，在日本人數眾多。 泡沫破滅讓經濟陷入低迷 1990年日本房價狂升到最高點之後，房市泡沫戳破，20年過去，城市地價指數直接減少六成三，東京、大阪、橫濱、京都、神戶、名古屋六大都市，下跌幅度甚至有七成六，即使近來都會區房價龜步上升，已無法恢復過去盛況，熱錢放肆炒高房價，結果便是暴跌，中國恆大地產2年前才專門研究日本房地產泡沫，現在卻困於破產危機，看起特別發人深省。 相關報告說明，1980-1989年這段期間，大批日本企業和法人，利用土地在金融機構辦理融資，這些企業獲得巨額資金，接著拿錢投資股票和房地產市場，導致市場泡沫不斷堆疊，日本所有銀行貸款總額，不動產貸款的比例，自5.8%成長到11.5%。 1989年日本央行接連提高5次利率，引發泡沫破掉，隨後而來的是，大藏省針對房地產貸款展開總量管制，中斷房地產資金鏈，20年之中，房市泡沫漫出影響實體經濟，日本經濟步入最低迷的數十年，民眾資產大規模貶值，消費更加仔細小心，民間經濟跟著縮水，銀行大量累積壞帳，借款轉向慎重，接著企業紛紛倒閉，許多民眾失去工作，失業率顯著增長，1990年只有2.1%，到了1998年爬升到4.3%。 日本人口老化影響房價上漲或下跌 錢滾錢的炒作風潮結束，除此之外，真正為日本房價帶來沉重一擊，少子化和高齡化的人口結構才是關鍵原因，長榮大學土地管理與開發學系系主任表示，引導房地產市場發展的重要因素是資金、人口、題材。 日本中央銀行前副總裁的研究顯示，日本青年人口數的增加或減少，符合房價變化趨勢，利用工作人口和被扶養人口的比率，得到逆扶養比指標，1990年前的日本，擁有人口紅利優勢，1位孩童或老人，由大約2.3個工作人口扶養，然而後面扶養比就往下掉，扶養一位非工作人口的人數，剩不到2個人。 研究報告中說明，當年輕人口比例成長，代表房價有上漲空間，然而隨著人口迅速老化，那之後日本房價持續下滑，台灣同樣進入人口衰退，學者已經看出其中擔憂，2012年前的台灣，逆扶養比的人口紅利依然存在，之後人口紅利逐漸消失，過了2020年，又以更快的速度減少。 台灣房地產可能受少子化衝擊 台北大學不動產與城鄉環境系教授，研究人口和房價關係，表示長期來看台灣人口下跌，將為房市帶來負面影響，雖然現在低利率和量化寬鬆兩項因素，讓房市看起來熱絡，然而房價不可能永不跌落，房地產之於人口減少的後果，好比溫水煮青蛙。 由於目前30-40歲年輕世代紛紛離家自立，舒緩人口下滑對房市的危機，暫時看不到負面作用，推出小坪數建案的房地產公司主管，在林口和三重等地，針對小資族開發特定商品，他表示公司銷售小坪數住宅，定位客戶正是離家自住的年輕人，這些人不見得和父母住一起，父母也不見得願意和他們住，現在房市最穩固的買盤，便是離巢族和換屋族的高齡客戶。 這點一樣表現在戶數總量的變動，根據內政部10月的統計報告，撇開台北市，六都裡面其他五都的家戶數，目前仍繼續增加，應該留意的地方是台北市，30年來第一次出現減少，總有一天離巢族會不再買房，改成接手上一代留下房產，那時人口衰退對房地產的不利，或許將逐漸顯露。 宏大不動產估價師聯合事務所所長解釋，當前台灣的房地產市場，主要引導者是40-70歲的多子化世代， 多子化世代買房，大多是為小孩置產或進行投資，經過10年或15年，小孩買到房子，這世代年紀也大了，對買房不再踴躍，向銀行申請貸款也有難度，房市面對少子化挑戰將更嚴峻，全國炒房的風潮隨處可見，民眾堅持認為房價永不下跌是現實，然而這種鐵律會不會被打破，未來或許將揭露解答。 相關房市時事新聞新知： 自己的房貸總額?…

首購族買房的理由很多種，因為結婚買房、因為孩子買房、為了自己買房、為了家人買房，不論什麼原因，買房是件大事，沒有足夠的錢是做不到的，因此你需要一個好的理由說服你買房，那麼讓你買房的理由是什麼?又有哪些理由讓專家建議，千萬不要買呢?三大不建議買房的理由! 你有很多很多的買房理由，但是有些卻並不受待見，因為買房並非兒戲，你需要面對很多問題，像是稅務、維修費、過戶等問題，之後還可能有爭房產等之類的情況，當然這都是後話，總之目前你買房是基於什麼樣的原因呢?又有哪些原因你不應該輕易下決定? 不該買房理由一：我想要買房投資 確實以現在房價飆漲的情況來看，買房可以有效的對抗通貨膨脹，可是隨著時間的推移，政府打炒房的程度加劇，房價飆漲的情況會逐漸緩和，如果你沒有那個資本可以買房炒短線，那麼以長期持有的情況下，你還需要支付的各項房屋支出，包括房貸、房貸利息、房屋保險、修繕費用、裝潢費用等。 這些成本與通貨膨脹相比，到底哪個比較划算你也不明白，且隨著市場變動，甚至可能出現房屋泡沫化的現象也猶未可知，因此最不應該買房的理由之一，就是投資房地產市場。當然這也並非適用於所有人，畢竟根據調查，有房的人比租屋者的平均收入更高，確實有房也能帶來一定的財富，像是出租房屋、房屋交易等，但這不代表你就能靠房產投資賺錢，在者以現在的環境來說，房價畸形上漲，已經有泡沫化的雛形，一旦你貿然投資，要小心血本無歸的情形。 不該買房理由二：我不想再替房東繳房貸了 有些人可能每個月繳房租已經繳得厭煩了，於是存了點錢就打算買房自住，這樣每個月雖然也需要繳錢，至少住的房子在自己名下，繳得心甘情願又不用看房東臉色，可是你要小心這些支出。若以相同的屋況來說，租金相對比房貸便宜，尤其在房價越貴的城市越是如此，如果你為了不繳租金而選擇買房，你還需要負擔以下風險。 要知道租房子有租房的好處，像是搬家可以想搬就搬，只要提前向房東說，或是等租約到期就好；再來就是房屋問題幾乎都可以找房東解決，不需要自己煩惱；還有租金比房貸便宜，多出更多彈性花銷。 當然租房的壞處就是，房子怎麼繳錢都不是自己的，房東可能漲租金、可能遇上壞房東、不能照自己喜好裝潢等，但可不是只有租房有壞處。若你打算買房自住，好處就是你可以自己裝潢、擁有資產、不用擔心房東問題、居住單純等等，不過買房之後你需要面對更多瑣事，甚至比租房還煩喔! 例如，萬一突然失業，你只能硬著頭皮繳房貸，不能換到更低房租的地方；或者你需要自己負擔房屋的修繕費用；可能遇上稅率上漲、房貸利率上漲等；遇上惡鄰居也不能馬上說搬就搬。你既然要買房，就要自己負擔房屋的任何大小事，加上一旦出現債務危機，還有可能影響你的信用分數，嚴重可導致信用破產，讓你之後要申辦信用卡、信貸等其他借貸業務，都會受到阻礙。 不該買房理由三：繳房貸可以幫我抵稅 有房貸的人可以善加利用「自用住宅購屋借款利息扣除額」的方法減稅，只要你有向銀行申請房貸，只要持有當年度的繳納利息單據正本(一定要正本)，就可以申報扣除綜合所得稅，不過要注意申報條件及額度。房貸利息費用扣除額，每年最高不得超過30萬元，而且申報僅一戶為限，意思是你不能買多間房屋，就為了房貸利息將綜合所得稅扣個精光，你只能以一戶的利息費用為主，再者房屋必須是在你的名下或是你的配偶、子女名下才能扣抵。那如果我每年有10萬的利息支出，我就能申報扣除10萬元嗎?沒意外的話，是的，但是你如果有定存、投資的話就另當別論了。假如你有儲蓄投資每年5萬元的利息收入，那麼10萬減去5萬，你就只剩下5萬元的額度可以扣除所得稅了，因此你說房貸能節多少稅?少之又少，你必須花費大量的時間及金錢，就為了每年節那一點稅……。 我應該什麼時候買房才對? 其實上述的理由，都是建立在你尚未準備好買房的階段，為了避免你衝動購買而提醒，因此也不需要多擔心自己是否為了不對的理由購屋，重點是你需要做好買房的準備，就算買來只是好玩、買來放的都是好理由，因為你已經準備好了，也就不需要擔心買房之後的事情。 相關房市時事新聞新知： 房屋陽台在風水上有什麼意思嗎?有哪些應該注意的風水禁忌?房子如果沒有拜地基主會怎麼樣?…