房貸繼承債務如何計算?賣房抵債可用非自願售屋條款稅率優惠!

家人過世遺留貸款還沒繳完的房子，這時應該怎麼辦?財政部高雄國稅局表示，如果繼承人無法清償房貸，可參考兩條租稅優惠，一是非自願售屋條款，只要5年內賣出就能使用房地合一稅20%，二是當不動產現值金額少於貸款餘額，能夠藉由房地交易所得扣掉。

不動產持有時間越長稅率越低!

2021年7月房地合一稅2.0正式實施，2016年之後入手的房地、房屋使用權、預售屋、建造基地等，都屬於應該課稅物件，根據相關法條，持有時間不到2年賣出稅率是45%，不到5年賣出稅率是35%，法人持有超過5年，以及個人超過5年、不到10年，稅率是20%，個人持有超過10年時間則是課徵15%。

誰能使用非自願售屋條款?

法律也不能完全隔絕人情，所以又增加非自願售屋條款，若在持有的10年內賣出，全部使用所得稅率20%，這項條款適用各種意外狀況。

個人遭遇家暴或人身安全被威嚇，所以另外搬遷。
被強迫離職或調職。
無法負擔或補稅而被強制執行。
需要繳交龐大的傷病醫藥費。
隔壁鄰居越線新增建物。
沒經過自己同意，共同持有的房產就被賣掉。

除此之外，同時繼承到不動產與擔保債務，沒有辦法還清剩餘欠款，出售房地可確實還款。

實例說明怎麼算出課稅額度!

官員同樣表示，假如不動產擔保債務繼承額度大，比房屋評定現值加上土地現值還大，會變成額外債務，房地交易中所得中可以刪去，例如2016年何先生買下一個物件花費1000萬元，銀行貸款7成，自備款3成，分別是700萬元和300萬元，然而何先生繳了100萬元後過世，留下600萬元債務。
2019年何先生女兒繼承父親的不動產和600萬元貸款，當時房地現值加總是300萬元，由於沒辦法支付巨額債務，便出售這項物件獲得1000萬元，房地所得的1000萬元，扣掉繼承房地現值300萬元和其他費用30萬元，剩下670萬元額度。
何先生的女兒還能利用額外負擔債務，房貸600萬元扣掉房地現值300萬元，得出額外債務300萬，算出來真正所得是370萬元，若用非自願售屋課稅，20%稅率的稅金則是74萬元。