【老屋重建不能等】都更不是人人有 三種情況建商直接放棄！
你以為老屋只要地段好就能等都更、免費換新房？千萬別想錯了！
其實並非所有老屋都有機會都更重建。
想讓房子變新、變得更值錢，得先了解都更背後的現實條件與風險。
本篇帶你快速了解：哪些房子最難都更？什麼地段最吸引建商？該選擇都更還是危老重建？
如果你正考慮讓老房翻新增值，這篇你一定要看！
目錄
哪些房屋難以都更？三種情況直接被建商排除
都更老屋重建過後真的可以「一坪換一坪」？都更又有哪些分別呢？
土地使用分區不利、樓層過高
- 若土地屬於住三分區、且建物超過五層，建商需分回太多戶，利潤被稀釋，誘因大減。
- 反之，四層以下、地段好、住戶少的老公寓更容易被青睞。
巷道過窄，不足6米
- 重建需大型機具，若巷弄太小，不僅施工困難，還可能損鄰。
- 此外，巷道小還需退縮，容積效益變差，建商通常敬而遠之。
樓下有黃金店面
- 店面租金高，重建期需補貼數百萬租金，對建商來說是沉重負擔。
- 若建物含高價商用店面，整合談判困難，建商幾乎不碰。
土地分區與容積率影響都更誘因
| 分區 | 容積率 | 建蔽率 |
|---|---|---|
| 住三 | 225% | 45% |
| 住四 | 300%~400% | 50% |
| 商一~商四 | 360%~800% | 55%~75% |
商業區明顯比住宅區擁有更高容積率與建蔽率，這也是為何建商更偏好選擇商業區的老屋重建。
查詢自家土地分區：
可上「內政部全國土地使用分區查詢系統」輸入地號，即可得知容積率與建蔽率。
危老重建 vs 都更重建：哪種適合你？
危老重建
- 土地無面積限制，個別戶也能申請。
- 需全體住戶同意。
- 審查流程快速，30日內審核，180日內建照。
- 適用條件：屋齡30年以上、結構不安全、不符耐震標準。
- 容積獎勵：最多原容積的1.3倍。
都市更新（都更）
- 最小基地限制，多數縣市規定至少300坪以上。
- 同意門檻：三分之二住戶即可啟動（但建商偏好100%同意）。
- 程序繁複，需公告展覽、專案核定。
- 可申請容積獎勵最高達原容積1.5倍。
- 若遇不同意戶，可能需進入訴訟或由政府協調。
重點比較：
| 項目 | 危老重建 | 都更重建 |
|---|---|---|
| 土地限制 | 無 | 最小基地限制 |
| 同意門檻 | 100%住戶 | 2/3住戶（建商偏好100%） |
| 流程速度 | 快（30日內核定） | 慢（半年以上） |
| 適用情況 | 小型單一建物 | 大型整合建案 |
投資待更老屋前，先掌握這四點！
想靠老屋增值翻身？建議優先挑選以下條件的物件
- 商業區地段
- 面臨16米以上道路
- 樓高不超過4層，住戶數單純
- 無店面、不涉及高額補貼成本
投資老屋並不是買得越舊越好，而是要挑對條件，否則苦等10年都未必會進入都更名單。
都更一定能「一坪換一坪」嗎？
並非所有都更案都能完全「一坪換一坪」，而是取決於整體重建效益與成本結構：
- 若原屋位於黃金地段、低樓層、條件好，則「等值換新」的機會較高。
- 即使換回面積“稍減”，但若重建後房屋“總價翻倍”
（例如原價2,000萬 → 新屋價值4,000萬），對屋主來說也是資產大升值。
記住：坪數不一定等於價值，重建後的房價提升才是關鍵！
哪種重建方案對屋主最有利？
目前有三種主流方案對屋主較為有利：
方案一：公辦都更（由政府主導）
優勢：成本較低、有保障。
劣勢：失敗率較高、需花費長時間等待。
方案二：自辦都更（由住戶主導）
優勢：自由度高、可完全掌控規劃與分配。
劣勢：行政流程繁雜、需具備專業與資金。
方案三：民辦合建（建商合作）
優勢：建商出錢出力，是最常見的方式。
劣勢：須與建商協商分屋比例與獲利分配。
那我該如何選擇？
以上三種方案，要怎麼選到最合適的？
如果住戶之間配合度高，團結合作的話，可以考慮用自辦的方式。
如果是資金不足，則建議尋求建商合作。
當釘子戶就能賺更多？小心反成「三明治屋」！
有些人誤以為「不同意都更，就能在談判中換得更多坪數或補償」，但事實上：
若不同意戶進入權利變換程序，可能只分配到不理想戶型或低樓層
過度堅持導致無法都更，反而被鄰宅包圍，成為「大樓夾小屋」的三明治建築
對房價、出售、生活品質都大打折扣，甚至變成市場冷凍資產
老屋重建要現實也要策略
老屋不是放著等建商，建商就會來敲門。
了解土地使用分區、容積獎勵、重建門檻，是讓自己房屋翻身的第一步！
不論是危老重建還是都市更新，重點在於：評估自身條件。
選擇最適合的重建方式，才能真正提升房屋價值與居住安全。
別等到鄰居都搬進新大樓、只剩你家還在斑駁老屋裡苦撐，到時後悔也來不及了！
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