履約保證選價金返還最好?預售屋蓋到一半建商倒閉怎麼辦?注意履約保證機制!
預售屋從簽約購買到完工,工期長達3-5年,這段期間消費者該如何保障自身權益呢?如果建商未如期完工又該如何?那你就應該了解什麼是價金返還。
現在的年輕首購族大多喜歡購買預售屋,除了具有全新的房屋外,由於工期長,因此可以不用一次支付大筆的頭期款,但是期間消費者支付的各種工程款也是一筆不小的金額,若建商無法如期交屋,那些已經繳出去的錢,能回得來嗎?
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履約保證是什麼?
這是民國100年5月1日起由政府規定建商須提供給消費者的保障機制,目的在於確保建造期間,消費者所繳交的工程款都能受到保障,即便建商因故無法如期完工或建案出現問題,也不會讓消費者們已經繳出去的錢付諸流水,所以為了避免消費者的權益受損,履約保證就顯得尤為重要!
履約保證的五種機制
履約保證共有5種機制,不同的機制所保障的內容不太一樣,其中價金返還是對消費者來說最有利的,可履約保證的方式不是由消費者決定,而是由建商選擇,因此消費者可以先了解所購買的建案到底是用哪種履約保證。
- 價金返還
建商與金融機構事先簽定辦理預售屋的價金返還保證,若建商因故,例如倒閉等事件,導致無法如期完工,則消費者所繳交之費用,將會由金融機構全數返還。
也就是說只要建案出事,消費者就能將已經繳的錢全數拿回,因此這是對消費者最具有保障的履約保證,但也是最少見的,因為在完工之前,建商不得動用任何消費者所繳交之費用。
- 價金信託
指的是建案的價金將交由第三方金融機構負責承作,設立專款專戶,而受託的金融機構則會依照信託內容,根據工程進度辦理工程款交付等各項費用的處置。因此建商若要動用帳戶的錢,就得事先申請,才可動用。
可一旦建案發生事情,第三方金融機構,也就是銀行,通常不會幫忙處理糾紛,只會根據信託內容做事,因此消費者不見得能拿回所有已繳款項。
- 不動產開發信託
與價金信託雷同,但第三方機構不限定是否為金融機構,亦可是經政府許可的信託業者,並設置專管專用帳戶,一樣依照信託內容分階段撥款。一般來說較為大型的建案多用此履約保證,確保在工程期間可以順利取得資金運行,且不論是建築工程、廣告費用等,皆可從此專款戶中支用資金。
因此一旦發生問題,消費者也將可能無法全數拿回所有已繳款項。
- 同業連帶擔保
指的是與原建商相同等級之公司,兩者相互連帶保證,一旦建商未如期完工或倒閉等,將會由連帶保證之公司繼續完成建案並交屋,且不得要求額外的費用或補償。因此消費者所支付的價金,並不會有專款專用的保障。
若一旦出事,消費者無法拿回價金,但是房屋將被保證會繼續興建直到完工。可要注意的是,建商很可能利用員工開空頭公司,之後兩者互保,造成消費者權益受損。
- 公會連帶保證
指的是建案的興建過程已經由同業公會辦理連帶保證協議,因此一旦建案出事無法如期完工,將會由公會指派公司繼續完成建案,且不得要求費用或補償。因此只要在公會內的任一建商,都應該要無條件的繼續協助完工並交屋。
但一樣無專款專用,因此消費者權益可能受損,畢竟換了一間建商,原先建商所保證的東西就不見得會有了。
履約保證機制比較表
價金返還 | 價金信託 | 不動產開發信託 | 同業連帶擔保 | 公會連帶保證 | |
第三方保證人 | 金融機構(銀行) | 金融機構(銀行) | 金融機構/信託業者 | 同等級業者 | 不動產開發商同業公會 |
資金 | 專款專用 | 專款專用 | 專款專用 | 自由運用 | 自由運用 |
撥款 | 完工後才可撥款 | 依工程階段分批撥款 | 依工程階段分批撥款 | 無 | 無 |
未完工保障 | 全數金額返還。 | 無法保證退全款。 | 無法保證退全款。 | 由同業繼續完工。 | 由公會指派同業繼續完工。 |
買房前要注意!履約保證要看清!
預售屋雖然好處多多,但由於在尚未有房屋雛形的情況下,就與人簽定購屋協定,對消費者來說是非常有風險的,因此為了保障自身權益,一定要在簽訂購屋合約時,仔細的閱讀合約內容,並且確定履約保證的機制,才能在意外事件發生後,有個心理準備以及爭取權益的機會。
專款專用很重要!價金返還最有利!
若你希望購屋流程可以安全具有保障,即便建商不蓋了也能將所有已繳的錢全數領回,那麼建議你在履約保證挑選價金返還機制,一旦未如期完工,繳出去的錢才能如數拿回。
可偏偏選擇價金返還的建商很少,想要遇到也不是一件容易的事,這時若採用的是價金信託或不動產開發信託也是不錯的選擇,畢竟你繳的錢都受到了第三方機構的管理,不可隨意動用。可同業或公會連帶保證就不建議了。
同業或公會連帶擔保的目的在於,一旦原建商無法如期完工,將會有同業接手繼續將建案蓋下去,可一旦換了建商,原先消費者所期望的房屋將會有所出入,例如附的衛浴、廚具品牌不同,地板原先為木地板改成磁磚等,但消費者卻無法一一爭取這些權益,畢竟建商已經換人,可錢已經花下去了,也拿不回來,只好委曲求全。