所有權人與借款人不同的須知事項 房屋所有權人與貸款人不一樣，肯定會連帶產生各種問題，例如：如何擬定契約、如何應對課稅、是否需要保人等，以下釐清這四種狀況，看懂其中關鍵不怕處理不來。 所有權人需要同時是保證人 購屋貸款不要求提供保人，然而房屋所有權人與貸款人是兩個人時，所有權人應該同意作為房貸的擔保人，提高銀行核貸機會。對銀行來說，沒有保人就等於債權＂沒有保障＂，萬一有天申貸人無法負擔房貸，所有權人也不願意繳，若屋主自己塗銷抵押權設定，造成銀行承受剩餘債務損失怎麼辦？因此若所有權人不願意當擔保人，貸款申請就會被駁回。 沒有簽下不動產借名登記契約，需要繳交贈與稅 貸款人和房屋所有權人不同的情況，並非僅出現在贈與，假如預先定下「不動產借名登記契約」，就能視為借名登記，然而需要保存「不動產交易契約、所有權狀、繳稅證明、房貸還款明細」作為契約有效的證據，此外更要留意收入，當所有權人與申貸人＂收入落差過大＂，例如申貸人是父母，房子登記給子女，銀行可能認為房價超出所有權人能力，而改用贈與辦理。 合資購屋在契約上清楚說明 共同出資買房，也會造成所有權人與申貸人不一樣，為了保護自身對房產應有的權利，建議在契約上詳細說明，「標出合資人、每人出錢金額、日後出售的分配方式、獲利如何配額、課徵稅金怎麼分擔繳納」，再找第三人公證，確保契約法律上生效。 注意非自住用房屋出售…

定下一個10年離開校園投資計畫，目的是經過10年後，一年可獲得100萬元股利，取代以後的薪資收入。 想要完成這個計畫，首先要設置一個每年固定分配100萬元紅利的被動收入機制，股票需要被當作資產經營，第一步是買下優良公司的股票，藉此獲得豐厚的股利分配，假設股利的基底是以7%的殖利率來計算，想要一年獲得100萬元紅利，那麼買股總數必須是100萬元除以7%得到14285714元，最少大約要1430萬元。不過優良公司一樣會出現營運績效不如人意的時候，比如新冠疫情期間表現下滑，造成股利的配額跟著降低，此外股市行情看漲期間，市值呈現增漲，行情看跌期間，市值會呈現縮減。想要消除上面提到的不利因素，保障每年擁有100萬元的收入，建議是保存2000萬元的股票資產，當作被動收入機制的標準，如此一來，就算某一年碰到的平均股利殖利率僅僅5%，依然能夠獲得100萬元的紅利。 房地產和股票竟有相通之處? 和大部分民眾不一樣，不是計較一張股票可以怎麼賺，而是把房地產的理論套入股市使用，等於是把每張股票視為一棟房產，而收到的紅利就等於是房租，只不過現實中的房東每個月收租一次，股東是每年才收紅利一次，從另一個方面來看，假如在一家公司買了12張，表示每月都有房租可領，自己收到的租金不會浪費任何1塊，就算還不夠去買一棟大房子，但小套房已綽綽有餘，這樣小套房也能成為收租的一部分資產了。 買下房子之後，房價或許將出現高低起伏的變化，但屋主不會沒事每天查詢房價，不會每天找房仲問房子當下價格多高，只有當一個地方的房價上漲超出某個幅度，賺得到利潤才轉賣，不然就是安穩地作個房東，收租金過著舒適自得的人生。 將股票視為房子同等審視的話，買股便如同選擇房子一般小心，購買房子時，週遭環境、座落地點、建商、建材、當地的出租價位、發展增值空間等都有影響，而一個人所持有的股票就是不動產，尤其零成本股票更可稱為當之無愧的不動產，納入被動收入機制的一部分，後面就能不斷為手頭增加新的資金。 如何操作零成本交易? 看到這裡應該已經大約認識零成本買股的理論，下面為嘗試執行的人，提供一些參照作法，統整出零成本買股的大概樣貌與建構方式，並進行說明。 一、每年公司分配的股利 部分公司不只給予現金紅利，也會另外發送股票，透過除權領受的紅利，便是零成本股票，比如2016年中信金配發現金紅利0.81元、股票紅利0.8元，假如手上持有185張，那麼等於同時獲得14.8張零成本，另一個例子是，2017年長興分送股利0.5元，等於每持有1張就直接獲得50元。 二、再用股利購買零成本 拿到這些公司發送的股利，再另外進行投入，全部股利保持不動，投入買股行動，想買原公司或其他優良公司都沒有限制，只要價格比過去均價還低也行，不必執著相較過去的低位，比如前面提到的中信金2016年分配現金紅利0.81元、股票紅利0.8元，假如持有185張，就能獲得14.8張零成本股票，與大約15萬元的股利。 這筆15萬元的金額，一些先購買中信金200股，收集剛好15張的數量，自己再追加預算，花162.5元購買1張可寧衛，同樣屬於零成本股票，自2016年11月買下來，放在身邊一直留存到現在，這段時間從未在乎過價格高低，從買下隔年開始，2017-2020年連著總共分配4.1萬元的股利，另外新的10元股利也在2021年公開送出，倘若不賣出放著，就會變成自動生財的搖錢樹，接連不斷地生出股利，可寧衛每年會送出1萬元股利，由於金額不夠，無法買到完全的張數，因此決定將可寧衛與其他公司的股利一起運用，繼續再購買的步驟，入手更多張零成本。 三、3成波段價差存下零成本張數 2017年個人所持有的中信金200張賣掉了158張，拿回了300萬元本金，帳戶裡面只存有42張零成本，由於之前沒有看出3成漲幅的道理，因此這次的漲幅大約是接近2成，不過藉由這次機會，我終於著手零成本的存股作法，並且不停累積價格達3成漲幅差異的張數，近來則是在2020年獲得52張零成本的盟立股票。 四、用三成波段價差買股 股價漲幅到達3成，賣掉這些有價差的股票，假如一開始買下的張數不夠，後面的價差利潤太少，就無法買到任何一張零成本，這時應該全部賣掉，拿回所有的本金，將獲取的波段價差利潤，轉向買下單價便宜的股票，比如我曾經兩次用52元、54元入手3張聚鼎，即使這2次都出現3成的波段價差，但2張出售的總金額，不能真正補償過去的成本，就不能推動存下零成本的計畫。 還有一個狀況是，我曾在2019年初以平均價格101元入手20張宜鼎，等到漲到3成的132元時，當時考慮到股市過於熱門，因此2019年選擇不留存零成本，拿回所有的資金，準備迎接下次入場的時機，20張所花費的金額大約是200萬元，3成漲幅後賣掉取得260萬元，相減的60萬元就是波段價差利潤，不能和200萬元混為一談，賺取所得的60萬元，便拿去購買2020年的盟立。 積少成多是零成本獲利關鍵 亞馬遜河是世界第二長的河流，同時是流域面積最廣大、支流數量最多、平均流量最大的河流，光是主河流的寬度就多達1.5-12公里之間，不過亞馬遜並非一直都如此寬闊，而是由大量的支流聚集流入，慢慢有了現在的樣貌。 每當多存下一個零成本，就好像新獲得一條支流，零成本的支流增加得越多，可幫助加大河流寬度，讓平均流量成長，存有的股票資產獲得連續不斷的資金投入，執行初步階段留下或買下的零成本，很難讓人有增加財富的感覺，隔年分配的股利，因為金額不可能多高，基本上依然維持同樣的感覺，看著其他人在股市裡來來去去，似乎收穫不少的樣子，口袋裝滿買股賺來的錢，會不停衝擊個人的執行想法，一些人可能就真的中途退出。 不過經過3年、4年、5年或更長的時間，錢滾錢的效果逐漸浮現，到時候個人資產加上年復一年收取股利，將讓執行者非常有賺錢的感覺，打比方來說，好幾年沒看到親友的小孩，一眨眼就成長到你完全不認識的地步，另一個例子，玩開心農場原本一片荒涼，經過努力種植，最後養出一群雞鴨，作物收成豐厚，相信不管是誰內心都會很有成就感。 民間金融時事新聞新知： 3天就能蓋好房子!…

房地合一稅2.0從7月開始正式實施，即使因為新冠疫情衝擊到房市，為了趕快賣出避免被課重稅，依然出現大量房屋的轉手潮，央行最新公開6月的統計數據，全體銀行購置住宅貸款與建築貸款的額度，一起攀上有史以來的新高點，房貸金額多達8.407兆元，土建融金額多達2.621兆元，尤其房貸餘額年增率大增到10.42%，是這15年來的最高紀錄。根據央行的餘額統計，6月的住宅貸款金額不斷創下新高，時間長達52個月，月增金額是823.4億元，比5月的金額772.62億元還高，成為今年增量最大的月份，土建融一樣往上成長，總共有28個月不斷創下新高，不過6月的年增率減少到16.68%，是8個月以來的新低，6月的月增金額是389億元，比5月的金額228.59億元還高，但比3月的金額246.09億元還低。 6月房貸餘額一舉衝破8兆元 六都6月的移轉棟數全數增多，和去年同期的數字相比，年增率都衝到二位數，由於一些地區剛蓋好而出現交屋潮，整批轉交變成分戶房貸，此外房地合一稅2.0已在7月實施，因為要在新制上路前趕快轉賣出去，造成貸款額度上升，一方面是計入5月延遲的交易案件，因為過戶與申貸等相關手續，往往會花費半個月到一個月的時間。 2018年的房貸金額是6.977兆元，將近7兆元，到了2019年與2020年，房市的熱門程度持續上升，到了2020年底為止，突破8兆元直接跳到8.042兆元，在2年內的時間內，就跨越7兆、8兆元的關卡，累積超過兆元的額度，觀察過去的經驗，增加兆元必須花5-8年的時間，導致現在不時傳出房市過熱的警告。 土建融餘額受外在因素影響持續下滑 銀行主管表示，近2年台灣的出口表現好，經濟面有成長，此外台商帶回大量資金，商用不動產交易熱絡，更加助長住宅的買氣，去年全球發生大規模疫情，台灣則是防守良好，加快資金回流速度，熱錢湧向房地產市場，帶起自住購屋的需求進一步入場，加上房地合一稅2.0的因素，更加推進房產買賣的熱門程度。 土建融金額的年增率，連著5個月不斷下滑，1月時的最高點是18.7%，從那之後就降到16.68%，一個原因是央行出台管控土建融的政策，建商查覺到風險，為了迴避7月的房地合一稅2.0，農曆年節過後便趨向保守，另一個原因是5月疫情嚴重，兩個因素疊加，讓建商暫停推案，因此土建融跟著減少。 延伸閱讀更多二胎貸款新聞時事： 您有融資上的困難嗎?銀行貸款成數不足!民間土地增貸幫您補到足!民間二胎是什麼?如何順利在銀行辦理房屋貸款?建議從三方面考慮優惠條件!2021居高不下的房價…

政府為了遏止炒房行為造成居住正義被破壞，於是於去年開始就針對了各項政策進行修改以及頒布新的政策，為的就是希望能抑制房價上漲，讓每位民眾都能安心買房。不過直至目前為止房價依舊漲不停，除了之前央行宣布的信用管制措施，接下來就是等待7月1日即將開始實施的房地合一稅，一旦新稅率開跑，不知道又會對房市造成什麼影響。同樣將於7月1日開跑的還有實價登錄2.0，於今年1月時修正公布的平均地權條例等實價登錄新制三法，於6月3日時內政部表示行政院已正式核定在今年7月1日上路，其中包括了5項變動。 五項實價登錄修正條例 1.…