所有權人與借款人不同的須知事項 房屋所有權人與貸款人不一樣，肯定會連帶產生各種問題，例如：如何擬定契約、如何應對課稅、是否需要保人等，以下釐清這四種狀況，看懂其中關鍵不怕處理不來。 所有權人需要同時是保證人 購屋貸款不要求提供保人，然而房屋所有權人與貸款人是兩個人時，所有權人應該同意作為房貸的擔保人，提高銀行核貸機會。對銀行來說，沒有保人就等於債權＂沒有保障＂，萬一有天申貸人無法負擔房貸，所有權人也不願意繳，若屋主自己塗銷抵押權設定，造成銀行承受剩餘債務損失怎麼辦？因此若所有權人不願意當擔保人，貸款申請就會被駁回。 沒有簽下不動產借名登記契約，需要繳交贈與稅 貸款人和房屋所有權人不同的情況，並非僅出現在贈與，假如預先定下「不動產借名登記契約」，就能視為借名登記，然而需要保存「不動產交易契約、所有權狀、繳稅證明、房貸還款明細」作為契約有效的證據，此外更要留意收入，當所有權人與申貸人＂收入落差過大＂，例如申貸人是父母，房子登記給子女，銀行可能認為房價超出所有權人能力，而改用贈與辦理。 合資購屋在契約上清楚說明 共同出資買房，也會造成所有權人與申貸人不一樣，為了保護自身對房產應有的權利，建議在契約上詳細說明，「標出合資人、每人出錢金額、日後出售的分配方式、獲利如何配額、課徵稅金怎麼分擔繳納」，再找第三人公證，確保契約法律上生效。 注意非自住用房屋出售…

借貸的歷史淵遠流長，古人貸款最早最早甚至可以追溯到大禹治水的時期，且直到現在有關借貸的歷史沿革還在不斷推進，成為生活中不可或缺的一部分。若從歷史來研究，我們不看那些政治鬥爭、文人墨客，單看與我們最貼近的，柴米油鹽醬醋茶，哪個不需要用到錢啊! 那古代的人們沒有錢，是去跟誰借的呢?還有古代也收利息嗎?他們收的利息費用是多少呢?最早的借貸故事－大禹治水 先不論這故事的真實性，不過若真是如此，那麼借錢的歷史可以說是已經有5000年歷史了。在夏商周那個時期，當時因為水患，百姓們生活苦不堪言，對於那些災害較嚴重的家庭，不得已只好將家中的兒女賣給有錢人來換糧食，而當時治水有功的大禹為了解救這些老百姓，選擇鑄造銅錢給這些缺錢的人，幫他們把兒女贖回家。雖然大禹並未打算將錢財要回，也並未收取任何利息，但這樣將錢財給予他人，達成某個目的的行為，就被稱做借。但我還挺好奇的，像大禹這樣胡亂鑄幣，不會導致通膨嗎? 借貸之始－動盪的春秋戰國 最早出現借貸收息的行為，可以追溯至西周，《周禮》：「凡民之貸者，與其有司辨而授之，以國服為之息。」不過在當時主流還是以「以物易物」為主，大多為穀物，通常期限一年，且還款要還2倍。也就是說借了1斗米，一年後要還2斗。在戰國時期有位有名的高利貸專家孟嘗君，當時的他喜好養門客，求才若渴、來者不拒，但是門客3000人，要如何養得起?當然就得靠放貸了。 據說當時孟嘗君在自己的封地上放貸賺取利息，即使遇上農民歉收的時候，也還是有十萬錢的利息可收，可見其放貸額度之大。 農假貸…

年紀大了，面對很多事總力不從心，想要孩子陪在身邊，他們卻都有自己的事業；想要到處旅遊，卻沒有足夠的退休金可以隨心所欲；想要開創退休後的被動收入，但除了微薄的退休金，沒有其他資本。面對如此的老年生活，你真的快樂嗎?退休計畫有多重要? 一般人最好在30歲左右，就要開始規劃退休了。雖然這時候還在打拼事業，或者買房，或者結婚，但是這些都是可以同時進行的，如果你沒有多個幾年來準備，未來萬一遇上需要錢的時候，例如小孩要結婚、自己生病什麼的，你會感嘆自己怎麼不多做準備，但到時候可來不及了。 以房養老是什麼? 這是一種逆向的抵押貸款，正常的房貸是將房屋抵押後換取現金，之後再每月還錢給銀行。「以房養老」則是將房屋抵押給銀行後，由銀行每個月撥款給你做為養老金，等到契約到期，你的房屋就會被銀行拍賣，其方案的正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」。 以房養老與一般房貸的差異? 以房養老…

即使台灣房市遇到新冠疫情，一度受挫，但事後逐步回溫，仍是欣欣向榮的景象，幾乎不用擔心倒賠，然而日本已體會沉重經驗，告訴我們炒作房價，除了打亂退休計劃，還讓國家經濟困在失落的20年，房地產市場尚未破滅時，日本房價人口已顯露徵兆，台灣應該加以借鑑警惕。日本房價一度腰斬 投資房地產也可能遭遇嚴重受挫，至少東京都廳員工中島義久是這樣，他向紐房貸約時報陳述過去的經驗，1991年當時36歲的他，依靠低廉的利率，和相當所有款項的貸款，買下一棟在東京市郊的房子，開車大約花一個半小時的時間，花費金額總共是1200萬台幣。 在那個時間買房，每年日本房價成長率都有十位數，所有人認為，理想的作法是投資房地產，希望藉由房地產變得富有，然而事與願違，經過20年時光，中島沒有因為房子實現富裕，房價下跌5成，此外900萬房貸仍未償還，迫使他不得不推翻退休計劃，從頭擬定財務運用方式，像中島義久的案例，剛好搭上房價飆漲的末班車，在日本人數眾多。 泡沫破滅讓經濟陷入低迷 1990年日本房價狂升到最高點之後，房市泡沫戳破，20年過去，城市地價指數直接減少六成三，東京、大阪、橫濱、京都、神戶、名古屋六大都市，下跌幅度甚至有七成六，即使近來都會區房價龜步上升，已無法恢復過去盛況，熱錢放肆炒高房價，結果便是暴跌，中國恆大地產2年前才專門研究日本房地產泡沫，現在卻困於破產危機，看起特別發人深省。 相關報告說明，1980-1989年這段期間，大批日本企業和法人，利用土地在金融機構辦理融資，這些企業獲得巨額資金，接著拿錢投資股票和房地產市場，導致市場泡沫不斷堆疊，日本所有銀行貸款總額，不動產貸款的比例，自5.8%成長到11.5%。 1989年日本央行接連提高5次利率，引發泡沫破掉，隨後而來的是，大藏省針對房地產貸款展開總量管制，中斷房地產資金鏈，20年之中，房市泡沫漫出影響實體經濟，日本經濟步入最低迷的數十年，民眾資產大規模貶值，消費更加仔細小心，民間經濟跟著縮水，銀行大量累積壞帳，借款轉向慎重，接著企業紛紛倒閉，許多民眾失去工作，失業率顯著增長，1990年只有2.1%，到了1998年爬升到4.3%。 日本人口老化影響房價上漲或下跌 錢滾錢的炒作風潮結束，除此之外，真正為日本房價帶來沉重一擊，少子化和高齡化的人口結構才是關鍵原因，長榮大學土地管理與開發學系系主任表示，引導房地產市場發展的重要因素是資金、人口、題材。 日本中央銀行前副總裁的研究顯示，日本青年人口數的增加或減少，符合房價變化趨勢，利用工作人口和被扶養人口的比率，得到逆扶養比指標，1990年前的日本，擁有人口紅利優勢，1位孩童或老人，由大約2.3個工作人口扶養，然而後面扶養比就往下掉，扶養一位非工作人口的人數，剩不到2個人。 研究報告中說明，當年輕人口比例成長，代表房價有上漲空間，然而隨著人口迅速老化，那之後日本房價持續下滑，台灣同樣進入人口衰退，學者已經看出其中擔憂，2012年前的台灣，逆扶養比的人口紅利依然存在，之後人口紅利逐漸消失，過了2020年，又以更快的速度減少。 台灣房地產可能受少子化衝擊 台北大學不動產與城鄉環境系教授，研究人口和房價關係，表示長期來看台灣人口下跌，將為房市帶來負面影響，雖然現在低利率和量化寬鬆兩項因素，讓房市看起來熱絡，然而房價不可能永不跌落，房地產之於人口減少的後果，好比溫水煮青蛙。 由於目前30-40歲年輕世代紛紛離家自立，舒緩人口下滑對房市的危機，暫時看不到負面作用，推出小坪數建案的房地產公司主管，在林口和三重等地，針對小資族開發特定商品，他表示公司銷售小坪數住宅，定位客戶正是離家自住的年輕人，這些人不見得和父母住一起，父母也不見得願意和他們住，現在房市最穩固的買盤，便是離巢族和換屋族的高齡客戶。 這點一樣表現在戶數總量的變動，根據內政部10月的統計報告，撇開台北市，六都裡面其他五都的家戶數，目前仍繼續增加，應該留意的地方是台北市，30年來第一次出現減少，總有一天離巢族會不再買房，改成接手上一代留下房產，那時人口衰退對房地產的不利，或許將逐漸顯露。 宏大不動產估價師聯合事務所所長解釋，當前台灣的房地產市場，主要引導者是40-70歲的多子化世代， 多子化世代買房，大多是為小孩置產或進行投資，經過10年或15年，小孩買到房子，這世代年紀也大了，對買房不再踴躍，向銀行申請貸款也有難度，房市面對少子化挑戰將更嚴峻，全國炒房的風潮隨處可見，民眾堅持認為房價永不下跌是現實，然而這種鐵律會不會被打破，未來或許將揭露解答。 相關房市時事新聞新知： 自己的房貸總額?…