所有權人與借款人不同的須知事項 房屋所有權人與貸款人不一樣，肯定會連帶產生各種問題，例如：如何擬定契約、如何應對課稅、是否需要保人等，以下釐清這四種狀況，看懂其中關鍵不怕處理不來。 所有權人需要同時是保證人 購屋貸款不要求提供保人，然而房屋所有權人與貸款人是兩個人時，所有權人應該同意作為房貸的擔保人，提高銀行核貸機會。對銀行來說，沒有保人就等於債權＂沒有保障＂，萬一有天申貸人無法負擔房貸，所有權人也不願意繳，若屋主自己塗銷抵押權設定，造成銀行承受剩餘債務損失怎麼辦？因此若所有權人不願意當擔保人，貸款申請就會被駁回。 沒有簽下不動產借名登記契約，需要繳交贈與稅 貸款人和房屋所有權人不同的情況，並非僅出現在贈與，假如預先定下「不動產借名登記契約」，就能視為借名登記，然而需要保存「不動產交易契約、所有權狀、繳稅證明、房貸還款明細」作為契約有效的證據，此外更要留意收入，當所有權人與申貸人＂收入落差過大＂，例如申貸人是父母，房子登記給子女，銀行可能認為房價超出所有權人能力，而改用贈與辦理。 合資購屋在契約上清楚說明 共同出資買房，也會造成所有權人與申貸人不一樣，為了保護自身對房產應有的權利，建議在契約上詳細說明，「標出合資人、每人出錢金額、日後出售的分配方式、獲利如何配額、課徵稅金怎麼分擔繳納」，再找第三人公證，確保契約法律上生效。 注意非自住用房屋出售…

買房不注意可能踩到地雷，曾有消費者在天母買下老公寓，拆掉天花板裝潢，才發現上面鋼筋裸露，請專家檢測看看，結果卻是氯離子超標，原來是海砂屋，消費者和賣家多次協商未果，最後決定尋求法律解決問題。 台灣普遍房價昂貴，消費者看房還被房仲話術牽引，多數台灣民眾不覺得奇怪，反而認為很平常的事，不像美國房產經紀人站消費者一方，盡力維護權益，銷售說謊不被社會所容忍，這樣的對比，讓人覺得匪夷所思。屋主隱瞞事實賣出海砂屋 房仲業者則表示，裝潢遮蔽住房屋天花板，消費者買下後自己拆除，將天花板水泥層搬走後，了解到屋況其實有瑕疵，已經幫忙協調處置，然而賣家懷疑買家所提供的鑑定報告，在問題溝通上沒有一致意見，公司奉行服務宗旨，將不斷居中協調，期待有個完善結局。 買家先拆卸、清理室內崁燈和6層壁紙，天花板看得到鋼筋外露，不禁擔心是不是買到海砂屋，房仲表示檢驗氯離子需要整棟進行，花費比較高，推薦房仲合作的技師檢測房屋結構，鋼筋外露可以使用還氧樹酯補強，並焊接鋼斷掉的部分，但出爐報告沒有公會認證，缺乏信任度，沒辦法實際處理海砂屋。買家又連絡土木技師公會，在梁柱上用電鑽挖洞蒐集粉末，檢測結果氯離子未超標，設計師另外從天花板採集，送到SGS實驗室，檢驗數值是6kg/m³，遠遠超過前者，買家、賣家、仲介三者都同意後，決定請結構技師公會再次檢查。 結構技師公會用專業、精確的鑽心方式取樣，7個取樣點數值平均下來超過1kg/m³，達到海砂屋成立條件，同時滿足契約書解約門檻，賣家只承諾賠償漏水維修費用，開過多次會，賣家都沒有出席，通過房仲傳達堅持不解約。 房子的不動產現況說明書，鋼筋外露或水泥塊脫落的選項，確認打勾否欄位，住過的房客，曾經針對天花板漏水狀況，屢次要求房東修理，此外客廳上方天花板，也留下水泥修補的證據，推測賣家或許早知道屋況不佳。 買到海砂屋應該怎麼辦? 海砂屋沒有復原可能，整體狀況將逐漸變差，住戶需要隨時考慮居住安全，買家想在擔保瑕疵的半年結束前，趕快透過法律進行解約，主張賣家應該退還款項。 住宅消保會創會理事長表示，公會檢測確認氯離子超標，到達建物重大瑕疵的其中一個標準，契約書上標註解約內容，只要符合就能順理成章解約，賣家則能請求減少款項，然而納入考量損害範圍，屋況只會不斷惡化，建物受損價值金額龐大，無法修建的海砂屋，除了打掉重蓋，最好優先選擇解除契約 中古屋約定交屋通常以現況為主，若發現房屋有瑕疵，可免去前屋主的法律責任，立勤國際法律事務所的律師表示，海砂屋無法用眼睛看出來，這個案件的建物又有裝潢掩蓋外貌，導致買家被蒙在鼓裡，即使屋主在契約中標明現況交屋，不表示完全免責，依照民法規定，買家可提出解約要求，假如法院判定解約有失公平，買家只能主張付較少的款項。 買家和房仲協調買房時，房仲並未告訴對方室內嚴重漏水，甚至事後得知，賣家至始至終沒有定下價格，只說賣家講價是2100萬，房屋瑕疵不算明顯，房仲的推銷過程處處可見話術，還有欺騙行為，相較美國專業房產經紀人，沒有職業素養，甚至沒有誠實，台灣民眾卻認為家常便飯，似乎更為不合情理。 仲介知情不報要負責任 仲介事先查詢房屋有沒有被分類海砂屋，或向賣家問清楚資料，或許可以避免賠償責任，假如沒有做到應盡義務，故意、過失犯法，造成客戶權益受損，不但禁止向客戶收取報酬，依照不動產經紀業管理條例，仲介公司和人員還需要幫忙處理連帶賠償。 專家表示，各縣市建管單位官網有海砂屋列管公告清冊，消費者可前往查詢，例如台北市列出77件、241棟、4045戶，但資料不算完備，許多屋未自主檢測、申請呈報，建議在房屋交易契上記載事先檢驗，並寫好買到海砂屋的約定解決辦法，約若察覺到天花板露出鋼筋、水泥塊不停掉落，最好多加注意。 什麼房子叫做海砂屋? 建商動工建造房屋時，為了偷工減料，代替一般正規使用的河砂，把海邊的砂子加入混泥土攪拌，用來填充牆壁，就是所謂海砂屋，砂子中的氯離子會讓牆壁留下白色痕跡，長時間釋出鋼筋腐蝕，將破壞房屋本身結構，大幅減少使用年限，嚴重危害住戶人身安全。 想了解牆壁是否灌砂子，可透過檢查氯離子含量得知，根據經濟部標準檢驗局的規定，預拌混凝土的水溶性氯離子最高容許值，每1立方公尺必須小於0.15公斤，大於0.15公斤，就是人們俗稱的海砂屋。 哪些特徵判定海砂屋?…

根據購屋網站統計發現，六都大樓當中以四樓房價普遍偏低，其中台北市的價差最大，最高每坪可便宜5萬元，這對於預算有限的首購族來說，不妨是個好選擇。四是禁忌還是荷包救星 畢竟對會講中文的人來說，四這個數字本就不太吉利，包括醫院的電梯，也絕不會出現4樓的按鈕，且別說是四樓，有些人連十樓都忌諱，因此考慮到民俗忌諱，大樓當中的4樓賣的便宜些也有道理。以實價登錄上的資料來看，六都中4樓價格差距最小的為桃園市，價差僅1.19萬元；再來是高雄市，每坪差了1.79萬元；台中市則差了1.89萬元；台南市差了2.1萬元；新北市差了2.42萬元，而差距最高的就屬台北市了，達到5.34萬元。所以如果你在台北市買房，挑四樓的話肯定能省下不少錢，並且撇除民俗忌諱不看，其實四樓也不錯。 買4樓的優缺點比較 首先講講缺點，除了本身諧音的關係，造成大家不愛買4樓之外，其他還有幾個比較實際的原因，包括低樓層採光不佳，易有噪音、粉塵，空氣品質不佳等，不過若建案位處地段較靜謐，其實也還好。論優點的話，四樓能在停電或是電梯故障時，較輕鬆的到達之外，還有價格優勢，以及高樓層享受不到的親近自然感，因為通常3、4樓是樹梢的位置，可以接近綠意又不失風景，當然那得面向公園或是大樓中庭啦! 台北市的價格為何差這麼多? 因北市房價之高，以至於購屋年齡層相對較高，因此更容易受到傳統觀念的影響，即便有年輕人想買，也可能因為出資的長輩阻止而避開，反倒是那種6樓、8樓的吉利數字更為搶手。而有些建商也會藉著4樓進行促銷，例如做成樣品屋，買屋送裝潢的概念，或是有些投資客就看準4樓價較低，而先搶先選購，不過4樓要轉手，在價格上也會有影響。 5月房市降溫…

現代住家的一大重要看點就是採光性，採光好自然受到歡迎，假如與隔壁鄰棟的距離太近，很容易被鄰居看到在家中的所有行動，嚴重干擾個人的生活隱私，這時候怎麼挑窗簾就很關鍵，首先要測量窗戶尺寸，注意要一併連窗框全部量進去，並定好安裝窗簾桿的地方，此外市面上有各式各樣的款式與材質，遮光效果不大一樣，先列出優先需求，才能買到最適合家中的窗簾。如何丈量窗戶的尺寸? 挑選產品之前，首先要確定尺寸，測量房子裡面安裝窗戶的寬度與高度，包含窗框與窗簾桿的位置也應該納入計算，若是以後想要修改或更新布幕的長短，比較方便作業，測量窗簾的全部寬度時，最好在窗戶左右兩邊的邊框，各加上10公分來計量，不但可以減少兩邊漏進來的光線，增加良好遮蔽性，降低整體亮度，也能把窗戶完全蓋起來。 除了必須了解窗簾的長度之外，軌道裝在多高的位置也應該先一起算出來，和測量高度相同，在窗戶的上方區域再加上10公分的距離，作為可安裝的高度，窗戶的下方區域若是沒有放置家具、家電用品，同樣再加上10公分的長度，看上去會比較賞心悅目。 常用的窗簾有哪機種?這些款式各有什麼特色? 等到所有尺寸確定完畢，接下來就是選擇使用窗量的樣式，不同材質所具備的遮光性自然有落差，通常價格越高，遮光的效果會越優秀，此外款式又能分成左右對開的布簾、上下對開的捲簾，根據需要用在不同房間，可以創造良好的空間，比如客廳中常出現的落地窗，大都是左右對開的布簾，這是因為面積較大，左右拉開才省力氣，採用上下對開的捲簾必須花更多力氣，然而電動捲簾的設計打破這個限制，現在應用什麼款式已經沒有考慮窗型的必要。 一、布簾 住宅裡面最常見、最普遍的款式就是傳統布簾，有遮光性好耐用的優點，另外規道安裝時可以任意加長或彎曲，以客廳而言，多數是使用此種樣式來蓋住光戶，然而布簾的遮光效果非常好，採用前最好先考慮一下，裝上後是不是還需要部份的光線，布簾的材質比較厚，容易沾附灰塵，清理的時候要全部拆除、完整熨燙，實際作起來更加麻煩。 裝設布簾時順便會加上紗簾，具有相當突出的濾光性，穿進紗簾照進來的陽光比較不刺眼，帶來柔和的氛圍，所以布簾和紗簾的組合，同時擁有遮光與透氣的作用，而且一層布疊上一層紗，製造更好的隔音功能，把噪音隔絕在外面，同時冷熱空氣不會輕易跑進室內，用於西曬屋可以做到有效簡單的隔熱，保持室內溫度維持恆定。 二、捲簾 捲簾的打開方式是上下拉動，操作起來毫無障礙，當完成布幕收起來之後，都會固定在窗戶的上方，不會佔到額外空間，製作材料主要是防水聚合料，所以相當容易清潔，不太會沾附惱人的灰塵、塵蟎，不過值得留意的是，拉繩可能讓孩童發生意外危險，所以最好選擇彈跳式、電動式捲簾為優先。 三、羅馬簾 羅馬簾是和捲簾相似的布幕窗簾，可以依照當日光照來調整幅度，控制進入室內的光源，有著調控光線與便於收納的優點，除此之外，簾馬簾的面積相當大，因此當構思室內裝潢時，也能一併列入美觀上的考慮，缺點是長時間不當使用的話，將出現一邊傾斜的狀況，破壞整個視覺上的平衡感。 四、百葉簾 百葉簾有和羅馬簾相似的特徵，可以同時操作遮蔽與調節光源，藉由調整葉片的傾向角度，控制房間裡面的光線，但是製作百葉簾的材料有很多種，例如鋁片、木片、塑膠片、布料等等，裝潢上能夠與房間的設計互相配合，成為和諧的裝飾，有鄉村、古典、日系、北歐、奢華等風格，但是因為疊放的關係，葉片清潔較為困難，也不要安裝在經常進出的門口，會造成葉片的折損、彎曲。 五、風琴簾 風琴簾的別名是蜂巢簾，結構是中空的空氣層，不但遮光性良好，還可以減少熱能的傳導或流失，具有保溫、隔熱的作用，幫助達成節能省電的效果，通常以表面抗靜電的材質為主製作，灰塵不會累積過多，屬於容易清潔的款式，不過市面上有較高的價位。 六、調光簾 調光簾的別名是斑馬簾，材質以聚脂纖維為大宗，同樣不太會停留灰塵、塵蟎，也是相當容易維護清潔的款式，呈現的外型簡潔優雅，加上價格不高，頗為受到買家觀迎，但缺點是窗戶兩邊經常漏光，遮光性有待加強，此外對於通風的影響較大。 相關房市時事新聞新知： 房子如果沒有拜地基主會怎麼樣?…