所有權人與借款人不同的須知事項 房屋所有權人與貸款人不一樣，肯定會連帶產生各種問題，例如：如何擬定契約、如何應對課稅、是否需要保人等，以下釐清這四種狀況，看懂其中關鍵不怕處理不來。 所有權人需要同時是保證人 購屋貸款不要求提供保人，然而房屋所有權人與貸款人是兩個人時，所有權人應該同意作為房貸的擔保人，提高銀行核貸機會。對銀行來說，沒有保人就等於債權＂沒有保障＂，萬一有天申貸人無法負擔房貸，所有權人也不願意繳，若屋主自己塗銷抵押權設定，造成銀行承受剩餘債務損失怎麼辦？因此若所有權人不願意當擔保人，貸款申請就會被駁回。 沒有簽下不動產借名登記契約，需要繳交贈與稅 貸款人和房屋所有權人不同的情況，並非僅出現在贈與，假如預先定下「不動產借名登記契約」，就能視為借名登記，然而需要保存「不動產交易契約、所有權狀、繳稅證明、房貸還款明細」作為契約有效的證據，此外更要留意收入，當所有權人與申貸人＂收入落差過大＂，例如申貸人是父母，房子登記給子女，銀行可能認為房價超出所有權人能力，而改用贈與辦理。 合資購屋在契約上清楚說明 共同出資買房，也會造成所有權人與申貸人不一樣，為了保護自身對房產應有的權利，建議在契約上詳細說明，「標出合資人、每人出錢金額、日後出售的分配方式、獲利如何配額、課徵稅金怎麼分擔繳納」，再找第三人公證，確保契約法律上生效。 注意非自住用房屋出售…

房屋畢竟是高價值資產，如果可以繼承上一代留下來的房子，大部分人應該都不會拒絕，但有時是好幾個兄弟姊妹一起擁有，變成持分房的狀況，和完整產權不一樣，持分房屋貸款需要處理更多問題，過件機率其實沒有很高，擔心自己申請不過關，要先注意過程中的障礙，做好準備功課，諮詢民間借款是最輕鬆的方式。什麼是持分房屋貸款? 持分房是2人以上所有權人共有同一棟房子，其中一人使用擁有的部分產權，作為擔保品申請抵押貸款，持分方式區分為分別共有、公同共有，分別共有是明確劃分出每人的持有比例，並且允許自由使用權利，公同共有是所有人共同擁有產權，不劃分每人持有比例，申請借貸的難度更高，整體而言，持分房屋貸款雖然看起來有機會，但金融機構實際接受度並不高。 為什麼持分房屋難以貸款? 一般辦理抵押貸款的房子產權都是完整的，金融機構處理上較簡單，但持分房產權不完整，放款時帶來非常大的風險，不容易獲得核准過件，尤其銀行審核門檻高，首先是經過所有共有人的同意，利用完整產權提出申請，即使如此也不一定成功，因為接下來才是真正的審核過程，需要查看借款人聯徵報告上的信用條件，有人信用評分不及格就不可能成功，審核過程拖延極長時間，而且最終金額和利率可能和預期有落差，後面資金分配和還款問題也會產生紛爭。 持分房屋如何計算占比? 一般來說是按照共有人數切分所有權，計算一個人拿到多少持分比例，根據當時分配方式可能有不一樣的安排，如果是兄弟姊妹正常繼承的狀況，每人平均分配所有權，例如3人一起繼承房子，就是1人擁有1/3產權，也有長輩囑咐給其中1人一半，另一半由其他2人平分，變成1人拿1/2，2人各拿1/4，如此推算下來，共有人數越多，平分的持分比例就越稀少，這樣一來辦好貸款越難! 持分房屋可以分割產權嗎? 分別共有和公同共有皆可以向法院聲請分割，實務上分割方式分為原物分配、原物分配監金錢補償、變價分配，原物分配是把共有物切成好幾塊，每人拿1塊，這種方法適用土地分割，但房屋無法直接切分，所以大都使用原物分配兼金錢補償，法院先進行房屋鑑價，詢問有沒有人願意出錢買下其他部份，也就是說由某人拿到房子完整產權，再補償給其他共有人價金。 如果沒有人願意出錢，接下來就是變價分配，法院將法拍房產，再根據持分比例分配價金給共有人，但這種狀況通通常是強制分割，共有人之間討論不出結果，最好只好依靠法院訴訟，拿不出錢保住產權，真正住在房子裡的人可能要流落在外，上述做法都要經過法律上的複雜流程，也會造成家人之間失和，因此分割持分屋應該先考慮周全。 為什麼銀行拒絕承辦持分房屋貸款? 銀行受理持分物件的機率非常低，除了房屋產權本來條件就不佳，借款人也要做好事前功課，最好一次申請就過關，不然到到處詢問多家銀行，聯徵次數太多會導致信用紀錄變差。…

房貸對你來說是什麼?買房的喜悅?還是沉重的負擔?或許房貸也可以是生活的救星，只要找到對的機構辦理，除了房貸之外，台中二胎房貸也可以是理財路上的好夥伴。台中比台北市發展的慢，因此在交通建設上不比台北便利，但是隨著時間推移，現在的台中不僅多了不少新建築、新大樓，還有一條捷運已經蓋好了，更是台灣人票選最宜居的縣市，台中房價隨之而起。因此在申請台中二胎房貸上，台中房屋可以取得8成核貸之外，還有寬鬆的審核機制，擁有更大的機會申辦成功 什麼是二胎房貸的優勢? 二順位抵押權貸款－簡稱二胎房貸，是一種建立在已有房貸的前提下，再次利用房屋申請的貸款。也就是說在你買房之後有了房貸，照樣可以利用房屋申請融資，並將抵押權設定在原來那筆房貸之後，就成了第二順位的抵押權，可藉此將房屋的剩餘價值提領出來，作為現金流使用。 借台中二胎房貸申辦案例分享 音樂人陶先生在地下樂團很活躍，每首歌都是他嘔心瀝血之作，是個妥妥的創作型歌手，但卻並非理財高手。 他的生活被音樂占滿，因此他根本沒有心思管理自己的財務。陶先生名下有一間房屋，是父親過世前留給他的，而他也因此不需要擔心住的問題，並以少少的租金，出租給其中一位團員居住。沒想到那位團員竟然趁陶先生不注意，將房屋權狀偷走，拿去向地下錢莊抵押了10萬的借款，由於對方一直沒有按時繳利息，直到地下錢莊上門討債了，陶先生才意識到嚴重性。目前這筆10萬元的借款已經利滾利到了50萬元，若陶先生不繳的話，地下錢莊就會把他的房子賣掉。於是他只好想辦法去生錢出來，而那位團員也早就不知道逃去哪了。 二胎房貸…

在路上，偶爾會看到某些招牌上寫著「某某地政士事務所」或是代書事務所，但卻並非所有人了解他們的職業性質，只知道他們通常都很有錢，或是總打著領帶，西裝筆挺的看似專業，又像是公家機關的人，可種種的猜測卻不知道原來，地政士在所有人的生活當中，扮演著不可或缺的角色。小時候我與母親一同到地政士事務所，踏進整個辦公室，滿滿的資料堆置整個牆面，看著年紀輕輕的地政士，我還以為他是某位業務助理，沒想到竟然是這間事務所的老闆。聽著母親與他談論著房屋如何、土地如何，完全不懂的我又以為對方是什麼政府的公務人員，專門處理這種財產分配的事情，結果直到出了社會，才理解原來地政士並非什麼難以接觸的職業，反而還跟民生息息相關。 地政士的歷史沿革 日治時期，台灣就有地政士這個職業的存在，在當時地政士叫做「司法書士」或「行政書士」，隸屬於地方法院登記所，主要的服務內容包括房地產買賣、登記相關業務。 光復之後，於民國35年8月，台灣省行政長官署訂頒「台灣省土地代書人規則」，將司法書士及測量代書人合而為一，主要作為協助土地改革政策；民國78年再次改動，在《土地法》修正時改名為「土地登記專業代理人」；至民國90年10月4日修法三讀通過「地政土法」，讓當時已經登記約3萬人的土地登記專業代理人，正式更名為「地政士」。 地政士的工作內容－為何需要地政士? 代書＝地政士，但是有些地政士並不喜歡被叫做代書，這是為什麼呢?等等文章後半部會提到。 而地政士的主要工作內容為辦理不動產交易等相關文件申請以及服務，舉例來說像是不動產過戶、繼承、贈與、信託、抵押、分割等等，只要是跟不動產相關的所有權轉移部份，需要契約、文件等細項、細節，皆由地政士為需要的民眾進行專業代辦服務。其實這些事項並非一定要由地政士來辦，民眾也可自行跑各個公家機關辦理，不過由於所有權的分配、移轉所牽扯的事情過於複雜，若是對不動產相關文件、流程不熟悉的民眾，有可能會遺漏某些步驟，進而影響自身權益，或是觸犯法律規定等等，因此地政士的重要性便在這。 由於地政士需要經過專業訓練以及證照考試，熟練於這些文件以及各個公家機關的申辦眉角，因此民眾若有任何不動產相關文件需要申辦，找地政士可以放心辦到好，且還能將申辦時間縮短，省下不少時間與體力。 地政士與代書…