所有權人與借款人不同的須知事項 房屋所有權人與貸款人不一樣，肯定會連帶產生各種問題，例如：如何擬定契約、如何應對課稅、是否需要保人等，以下釐清這四種狀況，看懂其中關鍵不怕處理不來。 所有權人需要同時是保證人 購屋貸款不要求提供保人，然而房屋所有權人與貸款人是兩個人時，所有權人應該同意作為房貸的擔保人，提高銀行核貸機會。對銀行來說，沒有保人就等於債權＂沒有保障＂，萬一有天申貸人無法負擔房貸，所有權人也不願意繳，若屋主自己塗銷抵押權設定，造成銀行承受剩餘債務損失怎麼辦？因此若所有權人不願意當擔保人，貸款申請就會被駁回。 沒有簽下不動產借名登記契約，需要繳交贈與稅 貸款人和房屋所有權人不同的情況，並非僅出現在贈與，假如預先定下「不動產借名登記契約」，就能視為借名登記，然而需要保存「不動產交易契約、所有權狀、繳稅證明、房貸還款明細」作為契約有效的證據，此外更要留意收入，當所有權人與申貸人＂收入落差過大＂，例如申貸人是父母，房子登記給子女，銀行可能認為房價超出所有權人能力，而改用贈與辦理。 合資購屋在契約上清楚說明 共同出資買房，也會造成所有權人與申貸人不一樣，為了保護自身對房產應有的權利，建議在契約上詳細說明，「標出合資人、每人出錢金額、日後出售的分配方式、獲利如何配額、課徵稅金怎麼分擔繳納」，再找第三人公證，確保契約法律上生效。 注意非自住用房屋出售…

買房申請購屋貸款，你是如何申請的?一次投好幾間銀行申請嗎?你知道每投一間銀行，就會被查一次聯徵嗎?…

我們人身上會有兩種資產，一為不動產；二為動產，兩者的分界非常明顯，土地、房子，根深蒂固不可隨意變動者稱為不動產，非不動產的資產皆為動產。因此動產的範圍非常廣泛，小到一包衛生紙，大到一艘郵輪都是動產，只要你身上所擁有的具有價值的東西，皆是動產，那麼不動產呢?什麼是不動產? 依據民法第66條：「稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」根據法律條文的解釋，簡單來說就是土地上不可與土地分離的物品，如果分離了，可能無價值或無所有權，例如房屋、植物等。 我們常見的物品有些會經常改變動產與不動產的界定，例如長在樹上的果實，尚在樹上並未離開土地的為不動產，如果從樹上掉落或摘下，就成為了動產；例如水泥原為動產，但如果成為了房子的一部份，那就是不動產。也就是說能移動，並且不會有價值上的損害，就稱為動產；如果移動了，會使物品失去價值的稱為不動產。 但像電視、冰箱、桌子那些家具，並非是不動產喔!他們只是不需要經常移動，但他們即便移動了，本身的價值並不會有所損害，因此不要覺得不會動的都是不動產喔! 不動產融資有什麼特性? 雖說動產可以經常性買賣，且可隨意變動，機動性強，但是也因為此特性，動產通常都會有折舊，例如最常見的汽車算是能彰顯身分的其中一項資產，但是新車與二手車的價格就有落差，因為汽車會耗損，因此就有折舊的問題，基本上只要新車一落地，其價值就會開始溜滑梯，不過再貴的汽車卻還是有人買，其主要功能就是彰顯身分或是享受性能，並非作為投資。那麼不動產呢?為何房價高漲、土地買不起，這全都是因為不動產具有保值的特性。所謂不動產代表別人不可隨意移動，且土地基本不會改變，除非遇上火山爆發、地殼變動等改變地貌的災害，當然這樣的情況基本上難遇到，也希望不要遇到啦!所以土地就成了永久不變動的資產，自然就能保有價值，不會遇上折舊問題，會遇上價格變動的，往往都是市場炒作或外部影響，例如政策、人口的變動，進而影響土地價格。 不動產一定可以保值嗎? 那房屋呢?房屋會舊、會壞，但房價卻怎還高漲不跌呢?作為地上定著物，房屋的價值是隨著土地及外部影響而改變的，因為我們在進行房屋交易時，定會將土地與房屋一並交易，總不能說我賣你房，但土地不賣吧!所以基本上房屋與土地屬於連動，因此地段越精華的房屋，想當然的房價舊越貴，主要因為土地價格的影響。 不過房屋的折舊的確會影響房價，但影響力不大，例如同地段、同坪數的房屋，屋齡1年跟屋齡30年的比，價格肯定有落差，但落差不大，畢竟房屋的建材才多少錢?跟土地價格比，那簡直小巫見大巫。不過若屋齡超過了房屋的耐用年限，可能就無法賣出好的價錢，或許在進行房屋買賣時，只會以土地價格交易。 相關房市時事新聞新知： 二胎房貸利息設定多少才合理?自己的房貸總額?…

買人生中的第一間房子，除了代表你已踏入了人生的另一階段外，也要重新審視自己的位置，因為你準備要承擔更重的責任，也就是還房貸。買房除了地點、需求、建商品質等需要注意外，房貸方案的選擇更是需要注意的，因為這關乎到之後的幾十年時間，你需要負擔的費用及最終購屋的成本。房貸利率是房貸方案中最重要的一環，因為利率關乎利息費用，利率越高，你需要付出的成本就越多，自然所有人都會希望利率能夠低一點。所以我們要如何選擇?哪種貸款方案適合自己?看這篇文章就能教你挑選最合適的方案。 銀行房貸利率方案有哪些? 房貸利率分為主要兩種，一是「固定式利率」；另一個是「機動式利率」。這兩者最簡單的區別就是固定利率在還清貸款前，不論市場利率如何變動，你的房貸利率都不變；機動式利率還分為「一段式」、「分段式」，會隨著央行的調整或是銀行政策改變、市場機制等因素影響利率的調升或降息。 房貸應該選固定利率還是機動利率? 固定利率的優點是不會隨著市場機制變動，因此利率若是上升也不會受到影響，但相對的若是利率降低，你也無法取得優惠利率。 因此若要選擇固定利率，建議借款人可以先預估利率是否會有上升可能，如果預期利率在近期會成漲勢，則可以選擇固定利率。機動式利率較為複雜但也相對彈性，因為期利率會隨著市場機制變動，並且一段式與分段式利率的計算方式也不同，不過如果預期之後利率會呈現下降趨勢，則機動式利率會比較合適，但相對的如果利率調升，則借款人也會同時感受到壓力。 機動利率怎麼看?一段式利率與分段式的差別? 機動利率分為一段式與分段式，兩者之間最大的差異在於分段式利率分為不同時間段有不同的利率計算方式，一段式利率則是市場變動利率加上固定碼數。 一段式利率： 也稱作「指數型房貸」，計算方式為基準利率+固定碼數。不過每間銀行所使用的基準利率基準皆不同，有的是使用中華郵政或國內公股行庫「一年期定期儲蓄存款利率」的平均值或是其他利率作為基準值。不過不論使用哪種利率做基準，代表的是基準利率會改變，因此房貸利率也會隨之變化。舉例說明：例如小香申辦了某銀行的指數型房貸，利用中華郵政一年期定存利率為基準的話，也就是基準利率0.85%+0.5%=1.35%，不過在小香貸款的這30年左右的時間，利率並非一成不變。 分段式利率： 同樣都是以基準利率為準，但會依據借款人的條件、貸款期間等，分為不同的加碼數計息，而一般分段式會將還款期間分成二段式或三段式。三段式利率的話，第一段的利率大約在1.5%以上，也有銀行第一段利率採1.8%，至於第一段利率的期間通常為前半年，也就是只有6個月的時間；第二段的利率大約從1.78%開始起跳，最高可能超過2%，持續期間為7個月至2年，第三年起的第三段利率為2%以上。雖說前兩年的利率大多比一段式利率來的低，但之後皆為第三段利率計算，想想貸款30年的時間，可能較不划算。二段式利率的話，第一段利率通常維持時間為2年，第二段利率從第3年開始，如果借款人有辦法在貸款前3－5年就將房貸清償，則就可以享有優惠利率的房貸，但是如果無法，雖然前2年利率較優惠，但是一旦過了那期間，就必須支付較高的本息攤還，且若遇上利率升高，壓力會特別大。 各利率方案比較表房貸方案 固定式 一段式機動利率 分段式機動利率計息方式 不論市場機制，利率固定 根據市場機制變動，基準利率+固定碼數。 基準利率+浮動加碼利率，並分為2或3段加碼，前低後高。利率高低 固定 低 平均下較高特色 利息穩定不變，可避免升息壓力，但無法反映市場利率，且一般沒有單獨的固定利率方案。 利率變動較彈性且利率調整較溫和。 利率上較彈性，但是若遇上升息的話壓力較大。適合對象 在有限的預算內，打算長期還款的首購族，或是具有穩定收入且認為利率之後會上升的人。 財務狀況穩定且佳，以自住房屋為目的。 可能購屋初期的壓力較大，需要較低利率，或是短期持有房屋打算之後換屋的族群。我適合哪種房貸方案? 不論你選哪種貸款方案，都沒有一個正確的答案，主要是根據自己的財務狀況以及房屋持有情形去抉擇適合的貸款方案，並且事先做好功課才是最重要的!如果認為貸款期間的利率變動不大，可以選擇一段式機動利率，如果認為可能有上升的風險，那麼就可以選固定式利率，總之面對貸款方案的選擇，沒有一個定論，重點是各位借款人要先有概念，才能對症下藥。 相關房屋時事新聞新知： 二胎房貸利息設定多少才合理?行政院修改通過房地合一稅!買房不滿2年脫手將面臨45%的稅額2021居高不下的房價…