所有權人與借款人不同的須知事項 房屋所有權人與貸款人不一樣，肯定會連帶產生各種問題，例如：如何擬定契約、如何應對課稅、是否需要保人等，以下釐清這四種狀況，看懂其中關鍵不怕處理不來。 所有權人需要同時是保證人 購屋貸款不要求提供保人，然而房屋所有權人與貸款人是兩個人時，所有權人應該同意作為房貸的擔保人，提高銀行核貸機會。對銀行來說，沒有保人就等於債權＂沒有保障＂，萬一有天申貸人無法負擔房貸，所有權人也不願意繳，若屋主自己塗銷抵押權設定，造成銀行承受剩餘債務損失怎麼辦？因此若所有權人不願意當擔保人，貸款申請就會被駁回。 沒有簽下不動產借名登記契約，需要繳交贈與稅 貸款人和房屋所有權人不同的情況，並非僅出現在贈與，假如預先定下「不動產借名登記契約」，就能視為借名登記，然而需要保存「不動產交易契約、所有權狀、繳稅證明、房貸還款明細」作為契約有效的證據，此外更要留意收入，當所有權人與申貸人＂收入落差過大＂，例如申貸人是父母，房子登記給子女，銀行可能認為房價超出所有權人能力，而改用贈與辦理。 合資購屋在契約上清楚說明 共同出資買房，也會造成所有權人與申貸人不一樣，為了保護自身對房產應有的權利，建議在契約上詳細說明，「標出合資人、每人出錢金額、日後出售的分配方式、獲利如何配額、課徵稅金怎麼分擔繳納」，再找第三人公證，確保契約法律上生效。 注意非自住用房屋出售…

民眾薪資長年來成長停滯，全台房價一路漲，青年買房越來越困難，合作金庫、永豐、高雄、星展銀行等開辦40年房貸，幫助首購族完成買房大事，相比20年期，每月本息支出僅占到6成，不過為了降低承擔風險，各銀行設下一定限制，沒有自用住宅的首購族才能使用40年期，並且規定借款人年齡加貸款年限，必須在一定範圍內。 房價漲太快，銀行紛紛延長年限! 央行總裁楊金龍不久前說明，第五波房市管制仍有進步空間，包括縮短受限房貸戶的貸款年限，比如位於六都的第2戶房貸，造成市場的軒然大波，從現實層面看，國內房價漲上天，年輕族群負擔不起，不少銀行跟著延長還款期限，幫助年輕人有能力買房，看向整個市場，房貸最長期限就是40年，開辦銀行有合作金庫、永豐、高雄、星展銀等，兆豐銀曾經承作過40年分期，因為考慮到銀行法72-2條不動產放款限制3成占比，加上其他同業作法，從2021年9月後已停止受理。 20年和40分期利息支出差多少? 40年房貸所付出利息，相較20年房貸足足增加一倍，開始申請前，借款人心裡必須做好承擔大額利息支出的準備，舉個例子說明，購買2000萬元的房子，首購族自備款2成，銀行貸款8成，約定利率1.6%，借出額度有1600萬元，當使用20年分期，每月付出本金加利息為77945元，將成為年輕族群相當巨大的重擔。 當還款期限加長到40年，每月繳納金額僅為45152元，占20年分期的月付金6成而已，相反的，40年時間所累計利息高達567萬元，金額同樣非常嚇人，20年分期利息總共是270.1萬元，兩者相較之下，40年分期利息多繳296.6萬元，比起20年分期增加一倍不止。 借款人申請年紀不能超過幾歲? 40年房貸期限非常長，授信風險也會大增，銀行為了降低承受風險，通常都會訂定申請條件，例如擔保品所在位置要在精華區、借款人年齡與還款能力為審核重點，以星展、永豐銀為例，限制年齡加上貸款年限不可超出75，借款人若希望拿到40年分期，前提是年齡小於35歲，永豐銀另外加上一層保障，貸款年限加上擔保品屋齡不可超出60，等於屋齡小於20年的房子才有機會借到。 合作金庫沒有清楚說明申貸年齡上限，卻特別提出，想入手40年房貸的首購族，年齡與職業是箇中關鍵，由於大部分民眾退休年齡約在60-65歲，要求的還款期限若超過這個歲數，只有退休金穩定且收入足以還款的公教人員、老師，申請時可能通過40年分期條件審核。 相關房屋時事新聞新知： 台灣房價炒上天…

購屋族希望在年末完成交屋，然而銀行貸款卻成為阻礙，銀行表示撥款時間最快是2022年1月，想要過年前遷入新居肯定趕不上，銀行局解釋說，各家銀行承作額度現在仍有1兆多，尚未達到上限，房仲則認為11月房貸案件數量多，為了防止核貸金額超出規定，銀行審核客戶變為更加謹慎。成數民眾年前辦好房貸希望渺茫 年末房市湧現換屋熱潮，即使房價不斷上揚，民眾考慮通膨和營建成本，依然想完成買房夢，沒料到交易過關，房貸反而陷入停滯，民眾詢問進度，銀行表示想要在年底完成撥款，實現機會非常渺小，依照銀行說法，就連他們自己也無法把握放款的真正時間。 計畫年底辦好交屋，住進新家過好年的民眾，恐怕要失望，因為可能造成違約，必須事先和屋主談好，在合約中加入貸款未知因素再簽約，聯徵中心資料顯示，2021年第三季房價平均為1154.5萬元，授信平均額度為836.6萬元，刷新過去紀錄，房貸利率同樣降到去年第四季最低的1.45%。 銀行防範核貸金額超標 不動產業者分析，2021年的移轉棟數有機會超過35萬，起初銀行計畫整體房貸時，可能給予預算沒有那麼充足，因此進入12月分之後，可以放款的額度已用完，另有房仲說明，全台各地房價齊齊上漲，北部增加1成5，中南部增加2成，而銀行辦理房貸、建築融資額度，上限是總存款加金融債總額的30%。 銀行局的說法是仍有空間，副局長林志吉表示，大多數銀行放款目前都在26%-27%，用來提供使用的資金，依然留下1兆多，然而銀行局的資料僅收到10月，11月才申請的購屋族，確實有可能被壓縮，從銀行的核貸情形來看，申貸者條件差異有影響，選擇首先撥款給自住首購族，或依照財務狀況保障債權，讓案件出現落差。 2021年第三季房貸案件鑑價平均額度，台北市最高為2318.9萬元，接下來是新北市的1348.4萬元，後面依序為新竹縣、台中市、新竹市，民眾若在年末置產，一定會拖延到審核時間，假如急著交屋，身邊的現金充足可以提高自備款，減少貸款成數和銀行協商，增加順利通過的機率。 相關房市時事新聞新知： 台中房屋增貸找誰辦?…

今年房市熱絡，不僅房屋交易量創新高，就連貸款的成數及利率也來到相對的高點及低點，而根據金融聯徵中心的的資料顯示，今年上半年的房貸條件，由30－39歲這個區間年齡層的女性奪得首位，也就是取得的房貸條件最優渥，平均的貸款成數來到75.1%，平均貸款利率為1.43%，條件相當的好。由於目前台灣正處在少子化的危機當中，這也間接顯示了女性重視經濟獨立，因此使得年輕女性購買房屋的意願增加，且更加注重社區管理以及安全，因此購置大樓的比例較高，這也會影響貸款條件，因此維持良好的信用條件及聯徵分數，才能更好的幫助你取得高成數、低利率的房貸優惠喔。 信用的累積 想要增加信用分數，除了有正常的還款習慣，還需要利用信用卡消費，但是需要每月全額繳清卡費，這樣便能快速的累積信用，且若你有每個月固定的存款習慣，這也是你信用加分的工具，且若你同時有保險，並且也都正常繳納保險費，也是增加信用的一環喔，一旦讓銀行認定你的還款正常、是個信用良好的人，那他們也會更願意貸給你更高的成數與低利率喔! 不同年齡層、性別的貸款條件 今年的房貸利率，因為受到疫情影響，各國擔心經濟危機，因此放寬利率政策，不斷下跌的利率讓房市升溫，所以今年上半年，不論性別，皆創下了歷年來的貸款佳績，女性的平均貸款成數來到72.93%，利率來到1.46%，而男性的平均貸款成數來到73.14%，利率為1.46%，由此可見不論男女，貸款的條件式差不多的，不過若把年齡層細分，就會發現50歲以後的熟女們，她們的房貸條件越來越差，且明顯差於同年齡層的男性。根據數據觀察，50歲以上的貸款條件屬女性占優勢，不僅利率相對低，就連成數也比較高，但是年過50後，男性的貸款條件開始優於女性，其中70歲以上女性的貸款成數不到6成，利率也開始從1.6%起跳，是所有年齡層中最高的。性別 女 男年齡 成數 利率 成數 利率20-29 75.08 1.44 74.98 1.4430-39 75.10 1.43 74.64 1.4340-49 72.96 1.47 72.6 1.4750-59 69.71 1.51 70.09 1.5260-69 65.99 1.54 66.23 1.5370-79 59.71 1.6 63.6 1.57總平均 72.93 1.46 73.14 1.46通常年紀越大，銀行放款的風險就越高，因為身體健康因素、工作因素等等，會影響到未來的還款情形，因此隨著年紀的增長，買房的條件就越差，不過當然隨著越年長，你能買房的能力越大，不過如果想取得優惠，建議要是能年輕買房越好，因為你可以取得低利率，這樣會大幅降低買房的成本。當然另一方面，由於年紀較大的客戶，其手中資金充裕，房貸是不需要高成數來支撐的，因此即便提供的成數不高，也較不易影響這些人。 相關房市時事新聞新知： 928檔期購屋炙手可熱!房貸優惠活動接連出場!民間二胎是什麼?2021下半年房價呈現什麼趨勢?專家分析疫情後難有大漲空間!二胎房貸可以隨借隨還嗎?…