美國房貸利率突破5%!房市走向衰退或繼續漲價?
美國房貸利率不斷攀高,30年固定房貸利率躍升到5%後,4月底又提高到5.11%,成為2010年4月後最高紀錄,未來仍有機會漲得更高,曾經擔任三縣房地產經紀人協會,且於南加州擁有十多年業內經驗的Charles Ni,認為利率走高,買家購屋態度大多猶豫不決,目前確實是需要警惕的時候。
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疫情下房價逆勢上漲!
依照業界評估,一般消費者購買自用住宅,受到升息影響,每月平均房貸支出比2021年提高三分之一,相反的,房市購買需求依舊旺盛,2020年3月後新冠疫情全球爆發,美國房市發生相當少見的上升趨勢,居家辦公加上新低利率,導致購屋需求急速增長,房市不斷刷新交易紀錄。
南加州價格超過百萬元的住宅大增,3月洛杉磯房價中位數提高到84萬美元,相較去年同期成長12%,而橙縣房房價中位數同樣上升到新階段,增加為102萬美元,是南加州房價中位數首次超過百萬元的縣,不過面對升息與烏俄戰爭、通貨膨脹的威脅,購屋族心理受到明顯動搖,街巷間流傳房市可能引發泡沫化的危機訊號,Charles Ni表示,他知道貸款違約率確實往上爬升,可能引起房價下跌修正。
升息影響什麼時候浮現?
僑福地產商業部執行副總裁林重伸表示,現在南加州房地產市場熱度仍高,民眾擔憂利率繼續上調,因此購買力道並未跟著升息退燒,購屋族害怕錯過機會的心理,或許會往上推高房價,締造房價的成長幅度。
林重申分析表示,經過2、3次升息,不動產價格最高價位可能移動,這也說明一個狀況,房市將從賣家為主轉移到買家為主,情況不會突然大幅改變,時間說不定在今年秋天,整個2021年期間,30年房貸利率大都保持3%以內,2021年1月甚至下滑到歷史新低點2.65%,這次利率調整,恐怕是購屋族要背負的重擔。
購屋門檻提高,如何投資房地產?
2021年9月,於北卡羅萊納州的阿罕布拉定居的王先生,買下一棟連排屋,成交價為14萬3000美元,才2個月時間,價格已漲到16萬美元,王先生告訴朋友可以投資房地產,朋友購買一間16萬美元的房子,一段時間後價格升為17萬5000美元,朋友表示1個月幾乎增加1萬元,如今通貨膨脹狀況加劇,身邊有現金只能購屋投資,王先生用現金買下房子,不用擔心房貸利率變化。
同時王先生也表示,房貸持續升息,在加州置產的難度雪上加霜,根據推斷,經濟不景氣且良好工作機會少的區域,日後房價依然可能下調,不過開出許多技術和製造業高薪職缺的區域,房價不太可能出現明顯下跌,繼續漲價的機會更大。
美國房市泡沫化的機率?
一些經濟學者分析,房價高漲不等於泡沫化警訊,過去數十年來,房價漲幅相當穩定,近幾年暴增的原因,有市場供需失衡、缺少勞動力、原物料成本增加、房貸利率調整等,雖然部分研究人員對美國房價脫離基本面感到憂心,至少不會出現2008年房市快速泡沫化,應該是平穩下行修正。