所有權人與借款人不同的須知事項 房屋所有權人與貸款人不一樣，肯定會連帶產生各種問題，例如：如何擬定契約、如何應對課稅、是否需要保人等，以下釐清這四種狀況，看懂其中關鍵不怕處理不來。 所有權人需要同時是保證人 購屋貸款不要求提供保人，然而房屋所有權人與貸款人是兩個人時，所有權人應該同意作為房貸的擔保人，提高銀行核貸機會。對銀行來說，沒有保人就等於債權＂沒有保障＂，萬一有天申貸人無法負擔房貸，所有權人也不願意繳，若屋主自己塗銷抵押權設定，造成銀行承受剩餘債務損失怎麼辦？因此若所有權人不願意當擔保人，貸款申請就會被駁回。 沒有簽下不動產借名登記契約，需要繳交贈與稅 貸款人和房屋所有權人不同的情況，並非僅出現在贈與，假如預先定下「不動產借名登記契約」，就能視為借名登記，然而需要保存「不動產交易契約、所有權狀、繳稅證明、房貸還款明細」作為契約有效的證據，此外更要留意收入，當所有權人與申貸人＂收入落差過大＂，例如申貸人是父母，房子登記給子女，銀行可能認為房價超出所有權人能力，而改用贈與辦理。 合資購屋在契約上清楚說明 共同出資買房，也會造成所有權人與申貸人不一樣，為了保護自身對房產應有的權利，建議在契約上詳細說明，「標出合資人、每人出錢金額、日後出售的分配方式、獲利如何配額、課徵稅金怎麼分擔繳納」，再找第三人公證，確保契約法律上生效。 注意非自住用房屋出售…

有民眾因出售房產而收到高額定金，最終交易未完成，但他沒收定金卻未依法申報，被國稅局查核後遭到罰款。 定金沒收非白賺一樣要課稅 根據財政部國稅局公告，不動產交易過程中，買方違約未履行契約而由賣方沒收定金，該筆款項即屬於《所得稅法》第14條第1項第10類的「其他所得」，應併入當年度個人綜合所得稅中申報並繳稅。這也意味著，即使房子沒賣成，只要有實際入帳，就構成應稅所得，若忽略這一點，除了需補繳稅額外，還可能面臨罰鍰甚至加倍處分。 實際案例定金未申報遭開罰 以國稅局實際查核個案為例，買賣雙方簽訂6,500萬元的不動產買賣契約，先收取定金500萬元，但後續買方因個人因素無法履行契約，雙方協議解除契約後，賣方依法沒收定金。由於賣方未在申報年度將此筆定金列入綜合所得稅結算中，國稅局查核後依《所得稅法》第110條規定，補徵稅款並處以所漏稅額兩倍以下的罰鍰。提醒所有屋主，不論收入來源性質，凡屬合法取得且非豁免項目，都應納入稅務規劃。 其他所得定義廣常被忽略 根據《所得稅法》第14條，其他所得的範圍包含非薪資、利息、股利等常見項目外的收益，例如獎金、補償金或「違約定金」，這類收入多數來的突然、性質特殊，使得不少人常常忽略須申報義務。尤其在房市交易活絡時，涉及高額資金流動，若只專注於房價與利潤，忽略所得申報程序，未來面臨的將是補稅、罰款甚至刑責風險，得不償失。 申報流程與時限應主動處理 所有個人所得稅均應於每年5月辦理前一年度的綜合所得稅結算申報，若在當年度曾收到違約定金，應列入「其他所得」一併報稅，若不確定是否符合課稅條件，可諮詢稅務專業人士或主動向國稅局查確認。若民眾在尚未遭查核前，主動補報補繳，依據《稅捐稽徵法》第48條之1規定，可加計利息補繳稅款，免除罰緩，屬法律上的補救機會。交易前做好稅務規劃避開風險 無論是出售房產、出租不動產，甚至只是簽約收取訂金，建議都應事前了解完整的稅務規定與義務，若涉及高額資金，更應提前規劃，或諮詢稅務會計人員等專業人士，避免因小失大。 收入來源不分形式都需申報 在房地交易相關貸款的諮詢中，常見客戶對收入來源申報有諸多誤解，尤其是在非交易所得如定金、補償金等項目上。宅立貸提醒您，這類款項與正常所得一樣具備課稅義務，忽略不報可能導致信貸、房貸審核出現問題。建議每次交易後都主動檢視是否有需申報的收入項目，並於年度報稅期間如實填報。 別讓稅務變風險 在不動產交易過程中，定金常被視為交易保障，但在法律上，它同時也是應稅收入的一部分，無論交易是否完成，只要有收款，就有申報義務。事前了解法規、妥善處理報稅程序，才能避免因小失大，房產交易金額動輒數百萬甚至上千萬，正確處理每一筆所得，是每位屋主與投資人不可忽視的責任。閱讀推薦：…

近期隨著央行新一輪信用管制政策的實施，房地產市場上逐漸出現大量所謂的「平轉戶」待售物件！這些「平轉戶」引發了不少購屋族的關注，可這些投資客打著平轉戶的噱頭，實際上是否真為平轉，恐怕得由民眾自己查證！ 市場上掀起「平轉戶」風潮 這樣的現象，經常出現在優質地段中常見的物件，部分價格看似較低，令人躍躍欲試。然而這些標榜「平轉」的待售物件，真的是在投資客割愛求售，還是存在價格陷阱？深入分析後發現，其中的水分不小。「平轉」是折價還是陷阱？ 市場上「平轉」的物件愈來愈多，尤其是在高價位、高需求的區域，像是台中七期、十四期這些黃金地段，這些「平轉戶」的物件雖然乍看價格不錯，但實際上一些物件的價格僅是看似折價，並不是真正讓利。根據不動產專家指出，許多掛出來的平轉物件並沒有真實達到平轉價值。在某些案例中，屋主表面上宣稱「平轉」，但實際上這些物件的總價還是有所提升，經過實價登錄的比對，有些物件當時的交易價格甚至比目前掛出的「平轉」價格還低，意味著屋主在轉售時仍然獲取了一定的利潤。 新限貸導致投資客出逃 自央行推出新的限貸政策以來，投資客的壓力明顯加劇，許多人選擇退出房市，尤其是那些不看好未來房價表現的投資客。根據不動產專家指出，這些投資客為了避免房價下跌的風險，選擇提早拋售物件，尤其在違約金高達15%的情況下，投資客更傾向於快速脫手以降低損失，於是市場上湧現了不少平轉求售的案例。 真假「平轉」的識別 對於想趁機撿便宜的購屋族來說，判別真假平轉至關重要，專家建議購屋族在面對所謂「平轉」時，應透過實價登錄來確認價格的真實性這樣可以避免陷入「假平轉」的騙局，他指出有些屋主會在平轉價格中隱藏許多附加成本，例如房仲服務費、持有成本甚至資金利息等，最終將這些成本轉嫁給買家。此外也可以通過觀察同區域的其他物件來了解市場真實情況，若某區域出現大量平轉物件，需要多留意，因為這可能反映出該區域投資客逐步退場的趨勢，而這類高風險物件通常難以在短期內獲取收益，購屋族需慎重考慮是否進場。 高單價小坪數成平轉風潮主力 根據房產專家的觀察，市場上的平轉物件多集中在高單價、低坪數的社區，這類社區往往擁有較大的投資族群，這些物件在市場過熱時吸引了大量投資者，但在新一波信用管制政策下，這些投資物件開始集中出現平轉求售，在這種情況下，平轉物件的掛售很容易產生骨牌效應，並造成區域內價格壓力。 預售屋禁止轉讓政策 政府對預售屋禁止轉讓的政策，也推動了平轉物件的增加。自新政策上路以來，許多持有預售屋的投資客為了在禁止轉讓政策之前出清物件，紛紛將物件轉售，這些投資客不期待未來的房價上漲，寧可選擇在現階段轉手以回籠資金。資深房仲透露，由於新政策在2023年7月上路，部分投資客早已在市場封閉前進行了平轉，以求盡早出清。正因如此市場上的大量平轉物件在短時間內湧現，導致了「供應過剩」的現象。 購屋心態調整避免被「平轉」誤導 在房市波動的情況下，央行限貸政策無疑對投資客造成了不小的壓力，市場上的平轉物件也應運而生，對於購屋族來說，平轉物件看似誘惑十足，但實際上這些物件的價格陷阱不少。購屋族在選購時應保持理性，不要輕易被所謂的「平轉」所吸引，應該多方比較、了解市場趨勢，並依據自身需求進行選擇，這樣才能在波動的房市中找到真正適合的物件，不至於被投資客的讓利假象所誤導。 參考來源：《ETtoday房產雲》更多房市消息：…